Wird Banks eine Verlängerung für einen Leerverkauf ausstellen?

Niemand möchte eine Leerverkaufserweiterung ausstellen, und es gibt keine Garantie, dass eine Verlängerung gewährt wird. Nach Monaten des Wartens auf Leerverkauf Genehmigung, das letzte, was Käufer wollen hören, ist, dass ihre Hypothekenbank nicht durchführen kann. Der Hypothekenberater könnte mit den Schultern zucken und vorschlagen, "Hey, eine Verlängerung für diesen Leerverkauf bekommen." Gesprochen wie ein Hypothekenvertreter, der wenig Erfahrung mit Leerverkäufen hat.

Kreditgeber sind es gewohnt, die Schüsse für Hauskäufer abzurufen.

Bei einer Transaktion, bei der es sich nicht um einen Leerverkauf handelt, kontrolliert der Käufer des Käufers die gesamte Transaktion. Der Kreditgeber entscheidet, wann der Verkauf abgeschlossen wird. Nicht so in einem Leerverkauf. Bei einem Leerverkauf wählt die Leerverkaufsbank den Stichtag. Wenn der Kreditgeber des Käufers dieses Datum nicht erfüllen kann, könnte der Käufer das Haus alle zusammen verlieren.

Einige Banken werden sich unter bestimmten Umständen verlängern. Vorausgesetzt, es handelt sich nicht um einen Leerverkauf von Fannie Mae in Verzug. Providing die Bank will die Auktion verschieben. Manchmal bevorzugen Banken, wenn das Auktionsdatum zur Verfügung steht. Einige Banken verlängern den Leerverkauf überhaupt nicht. Sie müssen nicht verlängert werden, wenn die Bedingungen der Genehmigung auslaufen.

Warum würde eine Bank eine Verlängerung für einen Leerverkauf ausgeben?

Der wichtigste Grund, warum eine Bank eine Leerverkaufserweiterung genehmigen könnte, ist, dass die Bank den Leerverkauf wahrscheinlich vorzieht. Der Leerverkauf muss für die Bank finanziell sinnvoller und profitabler sein als eine Zwangsvollstreckung.

Die meisten Banken fallen in diese Kategorie, aber nicht jede Bank wird eine Verlängerung für einen Leerverkauf anbieten. Hier sind einige Schritte, die Sie ergreifen können, um Ihre Gewinnchancen zu erhöhen: Die Leerverkaufsbank gibt Ihnen die Erweiterung:

• Ein garantiertes Abschlussdatum wird angezeigt. Im Allgemeinen bedeutet dies, dass Ihr Darlehensgeber Dokumente gezeichnet hat und bereit ist, Geld zu finanzieren, sobald Sie die Darlehensdokumente unterzeichnet und zurückgeschickt haben. Die Banken wollen keinen Brief nach dem anderen schreiben, nur um zu erfahren, dass der Kredit noch nicht fertig ist. Sei zuerst bereit. Dann frage nach der Erweiterung.
• Einen Zusatz signieren, der das Schließen erweitert. Die Leerverkaufsbank möchte möglicherweise Gewissheit darüber haben, dass alle Parteien der Leerverkaufstransaktion noch an Bord sind und zum Abschluss bereit sind. Wenn Ihr Agent einen Nachtrag an die Bank senden kann, die von allen Verkäufern und Käufern unterzeichnet wird, wird dies beweisen, dass jeder der Verlängerung zugestimmt hat.
• Übermitteln Sie dem Käufer einen aktualisierten Vorabbescheid und / oder Zahlungsnachweis. Der Brief, den die Leerverkaufsbank in ihrem Besitz hat, könnte mehrere Monate alt sein, wenn die Bank eine Leerverkaufsgenehmigung erteilt hat. Zeigen Sie, dass der Käufer noch qualifiziert und zum Schließen bereit ist. Beweisen Sie eine aktualisierte Abschlussanweisung.
• Sei professionell und behandle den Verhandlungsführer mit Respekt. Fordern Sie die Erweiterung nicht an oder Sie erhalten die Erweiterung überhaupt nicht. Erklären Sie die Gründe für die Verzögerung und versichern Sie dem Verhandlungsführer das Datum, an dem Sie schließen werden.
• Seien Sie bereit, für das Privileg zu zahlen. Eine Verlängerung durch die Leerverkaufsbank ist ein Privileg, es ist kein Recht. Einige Banken berechnen möglicherweise ein Tagessatz für jeden Tag, an dem Sie das ursprüngliche Abschlussdatum überschreiten. Diese Gebühr könnte 100 $ pro Tag oder mehr betragen. Es könnte ein Prozentsatz des Netzes sein. Die Bedingungen könnten bereits in dem Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf enthalten sein, daher ist es ratsam, das Schreiben zu überprüfen.

Der beste Weg, die Bank um eine Verlängerung Ihres Leerverkaufs zu bitten, besteht darin, pünktlich zu schließen und keine Verlängerung zu benötigen. Einige Kreditgeber verstehen nicht, dass das Schlussdatum des Leerverkaufs nicht immer flexibel ist und dass sie ihr Bestes tun sollten, um diesen Zeitrahmen einzuhalten. Vielleicht müssen Sie diese Tatsache in ihre Köpfe trommeln. Und hoffen wir, dass es nicht Ihr Traumhaus ist, das zur gerichtlichen Verfallserklärung geht, weil Ihr Verleiher nicht rechtzeitig schließen konnte.

Geben Sie sich immer einen Puffer von einer Woche oder mehr zum Schließen. Finanzierungsbedingungen, die nicht sofort erfüllt werden können, und Aufwertungen sind nach HVCC die Norm. Verzögerungen sind manchmal unvermeidlich. Oder noch besser, wenn Sie die Leerverkaufsgenehmigung in der Nähe haben, starten Sie sofort Ihren Kredit. Würden Sie lieber eine Beurteilungsgebühr verlieren oder das Haus verlieren?

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.