Was ist eine Haftungsfreistellung für einen Leerverkauf?

Es gibt viele gute Gründe für einen Leerverkauf, aber einer der wichtigsten Gründe ist die Haftungsfreistellung. Warum möchten Sie eine Haftungsfreistellung bei einem Leerverkauf? Denn ohne sie könnte die Bank das Recht haben, den Restbetrag einzuziehen, den ein Verkäufer nicht gezahlt hat.

Wenn ein Kreditgeber sich bereit erklärt, einen Leerverkauf durchzuführen, kommt er im Allgemeinen zu dieser Entscheidung, weil es für die Bank profitabler ist, den Leerverkauf zu tätigen als abzuschotten.

Es kann oder kann nicht erforderlich sein, dass der Verkäufer eine finanzielle Notlage hat, aber sicherlich ist das Haus unter Wasser.

Bei einem Leerverkauf stimmt die Bank zu, das Darlehen freizugeben, um weniger als den geschuldeten Betrag zu erhalten. Aber es gibt nicht unbedingt den Verkäufer frei. Freigabe des Darlehens von der Eigenschaft und Freigabe des Verkäufers sind 2 verschiedene Sachen. Wenn Sie der Bank $ 200, 000 schulden, aber Ihr Haus ist $ 75, 000 wert, könnte die Bank $ 75, 000 annehmen und das Darlehen freigeben. Ohne eine Haftungsfreistellung könnten Sie jedoch ein paar Jahre später feststellen, dass die Bank jetzt hinter Ihnen her ist und verlangt, dass Sie die Differenz von 125.000 Dollar zahlen.

Haftungsfreistellung und Leergutbescheid

Der Leergutschein enthält den Schlüssel. Dieser Genehmigungsbrief beschreibt genau, was die Bank erwartet. Darin sind unter anderem folgende Begriffe aufgeführt:

• Der akzeptable Verkaufspreis
• Höchstzulässige Provisionen
• Maximale Abschlusskosten
• Mindesterlös
• Schlussdatum

Nicht jedes Leerverkaufsgenehmigungsschreiben enthält eine Haftungsfreistellung. In der Tat sprechen einige Genehmigungsschreiben überhaupt keine Haftungsfreistellung an. Anwälte sagen, dass, wenn die Angelegenheit nicht angesprochen wird, der Kreditgeber möglicherweise die Rechte behält, die dem Kreditgeber nach bundesstaatlichen und / oder staatlichen Gesetzen zur Verfügung stehen, um ein Defiziturteil zu führen.

Unterschreiben Sie niemals einen Leihvordruck, ohne einen Anwalt darum zu bitten, ihn zu lesen und Sie rechtlich zu beraten. Fragen Sie Ihren Agenten nicht, denn es sei denn, Ihr Agent ist ein Anwalt, dieser Agent ist nicht lizenziert, Ihnen Rechtsberatung zu geben. Es verstößt gegen ein Gesetz, wenn ein Immobilienmakler juristischen Rat ausspricht.

Ich sage meinen Kunden, dass ich, wenn ich sehe, dass ihr Leerverkaufsgenehmigungsschreiben eine Haftungsfreistellung enthält, sie nicht davon in Kenntnis setzen kann. Ich fordere sie auf, einen Anwalt zu rufen. Wenn der Brief unklar ist oder nicht ausdrücklich formuliert wird, werde ich vorschlagen, dass der Verkäufer einen Anwalt kontaktiert, um eine Haftungsfreistellung zu erreichen. Auf keinen Fall gebe ich rechtliche Beratung.

Ich werde nicht erstaunt sein zu hören, dass Verkäufer Klagen gegen ihre Immobilienmakler einreichen, weil diese Agenten ihnen versicherten, dass der Kreditgeber nach einem Defiziturteil nicht gehen würde.Sogar in Kalifornien, wo wir Glück haben, bestimmte Non-Recourse-Kredite zu haben, gilt dieser Nicht-Regress in der Regel für Zwangsvollstreckungen, nicht für Leerverkäufe. Mit anderen Worten, ein Verkäufer, der einen Leerverkauf mit einem Kauf-Geld-Darlehen tätigte, hat keine Garantie dafür, dass ein Leerverkäufer diese freilässt, es sei denn, der Kreditgeber gibt den Verkäufer ausdrücklich frei.

Wir haben Abschnitt 580e des kalifornischen Bürgerlichen Gesetzbuches, der am 1. Januar 2011 hinzugefügt wurde, der jedoch noch nicht vor Gericht geprüft wurde, und er gilt nicht für sekundäre Finanzierungen und für frühere Jahre.

Arten der Ansprache bei Leerverkaufsgenehmigungsschreiben zur Haftungsfreigabe

Auch wenn ich Ihnen nicht alle denkbaren Haftungsausschlüsse oder Haftungsausschlüsse in Leerverkaufsgenehmigungen nennen kann, sind hier einige Beispiele. Einige dieser Aussagen geben den Verkäufer frei, einige bieten keine Haftungsfreistellung an.

• Sobald die Bank $ XXXXXX erhält, wird die Bank das Pfandrecht freigeben und die Restschuld als Sammelguthaben aufladen.
• Die Bank hat eine ermäßigte Auszahlung genehmigt. Nichts in diesem Schreiben ist so auszulegen, dass es die Rechte oder Rechtsmittel der Bank in Bezug auf die Erhebung der gesamten fälligen Beträge rechtlich oder rechtlich beeinträchtigt, aufhebt, ändert oder ändert.
• Die Bank erteilt ihre Zustimmung zum Verkauf der betreffenden Immobilie, was zu einer kurzen Auszahlung der Hypothek führt … und verzichtet gegebenenfalls auf etwaige Mängelrechte.
• Nach Erhalt dieser Zahlung werden wir die Schulden als "vollständig bezahlt für weniger als den vollen Saldo" an alle Auskunfteien melden.
• Der Kreditnehmer muss die beigefügte Bestätigung zu allen in dieser Genehmigung genannten Bedingungen unterzeichnen und muss anerkennen, dass die Bank alle in der Mitteilung, der Treuhandurkunde und / oder der Sicherheitsvereinbarung und den lokalen und bundesstaatlichen Gesetzen vorgesehenen Mängelrechte behält.
• Die Bank stimmt zu, in zertifizierten Fonds $ XXXXXX als Zahlung in voller Höhe des Darlehens zu akzeptieren, zusätzlich wird die Bank den Betrag der Schulden an die Internal Revenue Service berichten.
• Die Bank kann ein Defiziturteil hinsichtlich der unterschiedlichen Zahlungseingänge und des Gesamtbetrags fällen, sofern nichts anderes vereinbart oder gesetzlich untersagt ist, wenn die Leerverkäufe mit dem oben genannten Darlehen abgeschlossen werden.
• Nach Erhalt der Gelder wird die Bank das Pfandrecht freigeben, und das Defizit wird als Belastung des Sammelguthabens ausgewiesen.
• Bei Eingang des vereinbarten Betrags wird die Bank auf den Restbetrag verzichten, der aufgrund des oben genannten Darlehens fällig wird, und den Darlehensnehmer von der weiteren Verpflichtung in diesem entbinden und auf alle Rechte verzichten, weitere Beurteilungen oder Mängel vorzunehmen.

Wenn die Bank Ihnen keine Haftungsfreistellung gewährt, müssen Sie möglicherweise einen Verkäuferbeitrag anbieten, um die Bank zu veranlassen, diese zur Verfügung zu stellen. Manchmal bekommt man einen Verhandler, der die Bankpolitik nicht versteht. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bank nicht berechtigt ist, ein Defiziturteil zu führen, und die Bank sich weigert, Sie freizulassen, müssen Sie die Datei möglicherweise an einen Vorgesetzten weiterleiten, um die Freigabe zu erhalten. Aber wenn alles andere scheitert, ist es am besten, wenn Sie einen Anwalt bitten, die Haftungsfreistellung für Sie zu erlangen oder zumindest Ihre gesetzlichen Rechte zu erläutern, wenn eine Haftungsfreistellung nicht möglich ist.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.