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Warten auf eine Antwort auf einen Leerverkauf kann frustrierend sein. Ein Leerverkauf findet statt, wenn der Kreditgeber eines Verkäufers sich bereit erklärt, weniger als seinen unbezahlten Hypothekenbestand zu akzeptieren, um einen Verkauf zwischen Verkäufer und Käufer zu erleichtern, und die Entscheidung der Banken dauert lange.
Einige Käufer von Leerverkäufen warten sechs Monate oder länger auf eine Antwort. Mehr als die Hälfte der Zeit ist die Antwort "Nein, und lass dich nicht von der Tür treffen."
Short Sale List Preise sind nicht real
Käufer neigen aus zwei Gründen zu Leerverkäufen.
Der Listenpreis ist attraktiv und sie glauben, dass der Verkäufer verzweifelt ist. Jedoch ist keiner dieser Überzeugungen notwendigerweise wahr.
Da nicht jeder Leerverkauf zu Hause ist, ist nicht jeder Verkäufer verzweifelt. Darüber hinaus setzen Verkäufer häufig den Listenpreis unrealistisch, in der Hoffnung, dass Käufer zu dieser Liste wie Motten zu einer Flamme strömen werden.
Vorgemerkte Leerverkäufe
Die Art und Weise, wie ein Listingagent herausfindet, wie tief die Bank gehen wird, liegt vor, wenn ein Angebot bereits angenommen wurde und der Käufer weggeht. Nur dann ist der Agent frei, den Börsengang als akzeptierten Leerverkauf zu vermarkten, weil die Banken selten einen Bottom-Line-Preis offenlegen.
Mit einem vorab genehmigten Leerverkauf wird die Wartezeit der neuen Käufer drastisch verkürzt. In der Regel werden die Dokumente des Verkäufers zu dem Zeitpunkt, zu dem die ersten Käufer weggehen, bereits dem Kreditgeber vorgelegt, und der Kreditgeber könnte kurz davor gestanden haben, den Genehmigungsbrief für den Leerverkauf auszustellen. Die fehlenden Dokumente sind zu diesem Zeitpunkt das Angebot und die Kreditqualifikation der neuen Käufer.
Leerverkaufsverhandlungen
Die Verkäufer können jeder Art von Kaufangebot zustimmen, die ihnen zur Unterzeichnung vorgelegt wird, aber es ist nicht bindend, wenn die Bank des Verkäufers das Angebot nicht genehmigt. Es spielt keine Rolle, welche Bestimmungen im Angebot enthalten sind, wenn die Bank sie nicht akzeptiert. Ihre wahre Verhandlung liegt nicht beim Verkäufer; es liegt beim Verhandlungsführer der Bank.
Banken setzen auf Desktop-Schätzungen und BPOs von Drittanbietern (Broker-Preisgutachten), um den Wert zu bestimmen. Obwohl Banken eine Zwangsvollstreckung nicht durchziehen wollen, wollen sie auch einen fairen Marktwert. Es obliegt dem Listing Agent, vergleichbare Umsätze zu erbringen und den vom Käufer unterbreiteten Preis nachzuweisen.
Ist der Preis nach einer Abschottung niedriger?
Ob ein Käufer darauf warten sollte, dass das Grundstück durch Zwangsvollstreckung geht und an die Bank übertragen wird, hängt davon ab, ob das Haus mehrere Angebote hat. Wenn mehr als ein Käufer ein Angebot abgegeben hat, gewinnt höchstwahrscheinlich das höchste und qualifizierteste Angebot.
Wenn der Käufer der einzige Anbieter ist und die Bank negativ oder gar nicht reagiert, kann es im Interesse des Käufers sein, die Zwangsvollstreckung abzuwarten.Es gibt auch keine Garantie dafür, dass eine Bank auch mehrere Angebote nicht ablehnt, insbesondere wenn keine hoch genug ist.
Manchmal sind Banken nicht vernünftig und schießen sich selbst in den Fuß. Ich hatte mehrere Auflistungen, in denen Banken sich weigerten, Leerverkaufsangebote anzunehmen, nur um durch Zwangsversteigerung einen Titel an das Haus zu bekommen, der dann letztendlich für Zehntausende weniger verkauft wurde.
Sie können einen Hinweis darauf bekommen, was die Bank tun könnte, indem Sie sich die Eröffnungsgebote ansehen, die für den Fall veröffentlicht werden, dass sich ein Haus in Zwangsvollstreckung befindet.
Oftmals geben Banken ein Mindestgebot für die Auktion bekannt. Wenn dieses Mindestgebot der Betrag ist, der der Bank geschuldet wird, teilt dies einer vernünftigen Person mit, dass die Bank das Haus an niemanden bei der Auktion verkauft. Weil eine vernünftige Person nicht den Restbetrag auf der Hypothek zahlen will oder diese Person würde einfach die Hypothek abzahlen und das Haus vom Verkäufer kaufen. Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn die Bank Ihr Leerverkaufsangebot ablehnt. Seien Sie clever. Reichen Sie das Angebot erneut ein und Sie erhalten möglicherweise einen anderen Verhandler. Der Listing-Agent könnte möglicherweise eine überarbeitete Dokumentation im Namen des Verkäufers einreichen, die die Art und Weise verändern könnte, wie die Bank die Leerverkaufsdatei betrachten wird.
Wenn niemand anderes ein höheres Angebot einreicht - und wenn nicht, warum sollte jemand anderes? - Schließlich wird die Bank das Haus als REO verkaufen.
Achten Sie darauf, dass es als Bankhaus wieder auf dem Markt erscheint. Wenn der Preis zu diesem Zeitpunkt angemessen ist, kaufen Sie ihn bei der Bank. Zumindest sind Käufer von Eigenheimen relativ sicher, dass ihre Transaktionen innerhalb von 30 Tagen abgeschlossen sein werden, und das wahrscheinlich zu einem viel niedrigeren Preis.
Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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