Kaufen nach einem Leerverkauf oder einer Zwangsversteigerung

Frage: Wie schnell können wir ein Haus nach einem Leerverkauf oder einer Zwangsversteigerung kaufen?

Ein Leser fragt: "Können wir immer noch einen Kredit bekommen, um ein Haus zu kaufen, nachdem wir der Bank eine Deed-in-place der Abschottung gegeben haben? Ich bin verwirrt über die Wartezeit. Ich würde gerne Der heutige Markt, aber meine Bank sagte, dass ich 3 Jahre warten muss.Und ich habe mit verschiedenen Hypothekenmaklern gesprochen, und man sagt dies und man sagt das. Kannst du uns helfen? Wie schnell können wir nach einer Zwangsversteigerung wieder ein Haus kaufen? ? "

Antwort: Hervorragendes Timing für diese Frage bezüglich der Wartezeit, ein Haus zu kaufen, nachdem Sie Ihr bestehendes Zuhause verloren haben. Ihr Timing ist gut, weil die Wartezeiten für konventionelle Kredite - die Würze zwischen dem Zeitpunkt, zu dem die Abschottung abgeschlossen wurde und wenn ein Käufer ein anderes Haus kauft - sich geändert haben. Dafür schauen wir auf Fannie Mae.

Was ist Fannie Mae?

Das Unternehmen, das auf dem konventionellen Hypothekenmarkt große Macht besitzt, ist Fannie Mae. Fannie Mae ist Amerikas größter Hypothekenkäufer, eine quasi-staatliche Einheit, die Hypothekendarlehen auf dem sekundären Hypothekenmarkt kauft. Da Fannie Mae mit den Immobilien zurückkommen würde, wenn die Kreditnehmer in Verzug geraten, hat Fannie Mae ein starkes Interesse daran, strenge Richtlinien aufzustellen, um die Wahrscheinlichkeit zu verringern, dass ein Kreditnehmer in die Zwangsvollstreckung gerät.

Fannie Mae hat ihre Richtlinien überarbeitet und behandelt nun separate Wartezeiten je nach Art der Abschottung.

Darüber hinaus hat dies, wenn Sie mildernde Umstände dokumentiert haben, einen direkten Einfluss auf die Anzahl der Jahre, die Sie warten müssen, um ein konventionelles Darlehen zu erhalten.

Was dokumentieren sich mildernde Umstände?

Fannie Mae erlaubt mildernde Umstände wie:

• Tod (natürlich nicht deine)
• Krankheit
• Jobtransfer
• Unglücksfall mit schweren Verletzungen

Im Allgemeinen sind mildernde Umstände Dinge, die außerhalb Ihrer Kontrolle geschehen, was sich dramatisch auf Ihre Fähigkeit auswirkt, weiterhin Zahlungen für Ihre Hypothek zu leisten.

Bei dokumentierten mildernden Umständen ist die Wartezeit kürzer als ohne. Es tut mir leid zu sagen, dass es sich nicht um einen Umstand handelt, der sich Ihrer Kontrolle entzieht, wenn Sie sich aufgrund einer Zinserhöhung Ihrer variabel verzinslichen Hypothek keine Erhöhung der Zahlung leisten können.

Wartezeit zum Kauf nach Abschottung

• Kauf nach Abschottung

  Die Wartezeit beträgt 5 Jahre bis zu 7 Jahren.

• Kauf nach einer Abschottung mit mildernden Umständen

  Die Wartezeit beträgt 3 Jahre bis zu 7 Jahren.

• Kaufen nach einer Deed-in-Lieu der Abschottung

  Die Wartezeit beträgt 4 Jahre bis zu 7 Jahren.

• Kaufen nach einer Deed-in-Lieu der Abschottung mit mildernden Umständen

  Die Wartezeit beträgt 2 Jahre bis zu 7 Jahren.

• Kaufen nach einem Leerverkauf

  Die Wartezeit beträgt grundsätzlich 2 bis 5 Jahre. Einige Portfoliokreditgeber gewähren Kredite mit 20% weniger und keine Wartezeit. Darüber hinaus, wenn ein Verkäufer keine 60 Tage verspätete Bezahlung hat, sagt Fannie Mae, dass der Verkäufer sofort ein anderes Haus kaufen kann, aber keiner der großen Kreditgeber wird ein solches Darlehen finanzieren, also ist es ein Trugschluss. FHA sagt 3 Jahre, aber die Käufer müssen durch viele Reifen springen. Ich habe vor Jahren von Einzelfällen gehört, bevor die Regeln sich wieder änderten, in denen ein Verkäufer für einen Jobtransfer umzog und mehr als eine bestimmte Entfernung bewegte, um sich zu qualifizieren, um sofort nach einem Leerverkauf ein Haus zu kaufen. FHA hat auch eine Politik, dass, wenn der Kreditnehmer war aktuell und nicht delinquent, wird es einen Kredit sofort erlauben.

Um jedoch Ihre spezielle Frage zu beantworten, müssen Sie, wenn Sie keine mildernden Umstände haben, vier Jahre ab dem Datum der Fertigstellung warten, dh das Datum, an dem Ihre Deed-in-place vor der Abschottung vermerkt wurde.

Zusätzlich zu der Wartezeit benötigen einige Kredite 10% weniger und eine minimale FICO-Punktzahl. Das Haus, das Sie kaufen, muss Ihr Hauptwohnsitz sein, nicht eine Vermietung oder ein Ferienhaus.

Fannie Mae gibt ständig neue Richtlinien heraus. Die oben genannten Richtlinien gelten für Anträge auf Darlehen, die nach dem 1. August 2008, revidiert 2017 eingereicht wurden.

Einige über das HAFA-Programm abgeschlossene Darlehen, bei denen kein Zahlungsverzug vorliegt, können einen Leerverkauf als einfach bezahlt melden. voll, was es relativ einfach macht, sich nach einem Leerverkauf für ein anderes Zuhause zu qualifizieren. Darüber hinaus werden einige Privatbanken am Tag nach dem Abschluss eines Leerverkaufs Portfoliokredite vergeben, sofern die Kreditnehmer qualifiziert sind.

Fragen Sie Ihren Leerverkäufer nach weiteren Informationen. Seien Sie sicher, dass Sie durch einen seriösen lokalen Kreditgeber präqualifiziert werden.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.