Erfahren, wie sich ein Leerverkauf oder eine Zwangsversteigerung auf Kredite auswirkt

Verkäufer können sich fragen, ob ein Leerverkauf weniger Auswirkungen auf ihre Kreditwürdigkeit hat, als eine Zwangsvollstreckung zu vollenden, und ob es weitere Vorteile zwischen den beiden gibt. Während in Zwangsvollstreckung, und abhängig von staatlichen Gesetzen, ein Verkäufer könnte möglicherweise in der Eigenschaft bleiben, im Wesentlichen frei mieten, für vier Monate bis zu einem Jahr, bevor er gezwungen wird zu räumen. Aber diese Tatsache allein bedeutet nicht, dass eine Zwangsvollstreckung besser ist.

Bei einem Leerverkauf wird das Haus zum Verkauf angeboten, das in der Regel über MLS geführt wird.

Potenzielle Käufer von Eigenheimen treffen sich, um das Haus zu besichtigen, einige machen Angebote für Niedriglohn-Angebote, Agenten halten offene Häuser, und im Allgemeinen wird das Leben eines Verkäufers gestört, alles in der Hoffnung, dass ein Käufer das Haus kauft.

Grundlagen eines Leerverkaufs

Leerverkäufe erfolgen, wenn ein Kreditgeber sich bereit erklärt, weniger als den geschuldeten Betrag zu akzeptieren oder weil nicht genug Eigenkapital vorhanden ist, um alle Verkaufskosten zu bezahlen und zu bezahlen. Nicht alle Kreditgeber werden einen Leerverkauf aushandeln, und aus diesem Grund kann ein Immobilienmakler oder ein Anwalt eine enorme Hilfe sein, indem er sich an die Schadensminderungsabteilung des Kreditgebers wendet, um dies herauszufinden.

Sie können nicht eines Morgens aufwachen und beschließen, Ihr Haus mit Verlust zu verkaufen, indem Sie um einen Leerverkauf bitten. Es war einmal so, dass Kreditgeber nicht einmal einen Leerverkauf in Erwägung ziehen würden, wenn Ihre Zahlungen aktuell sind, aber das hat sich geändert. Stellen Sie jedoch fest, dass Kreditgeber Verhandlungen eher zustimmen werden, wenn Ihre Zahlungen rückständig sind.

Plus, wenn Sie Barvermögen haben, könnte der Kreditgeber versuchen, diese Konten anzurufen.

Wie ist ein Short Sale-Kredit des Verkäufers betroffen?

Fair Isaac veröffentlichte einen Bericht, der besagt, dass Kredit-Scores davon betroffen sind, unabhängig davon, ob ein Verkäufer einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung tätigt. Messe Issac sagt, dass die durchschnittlichen Punkte, die auf einem FICO-Ergebnis verloren werden, wie folgt sind:

• 30 Tage spät: 40 bis 110 Punkte
• 90 Tage spät: 70 bis 135 Punkte
• Abschottung, Leerverkauf oder -akt : 85 bis 160
• Insolvenz: 130 bis 240
• Zwangsvollstreckung oder Deed-in-Lieu der Zwangsversteigerung: Beide Lösungen wirken sich auf das Kreditgeschäft gleich aus, sagt David Steep von Vitek Mortgage. Verkäufer werden einen Treffer von 200 bis 300 Punkten erhalten, abhängig von der Gesamtkreditbedingung. Dies bedeutet, wenn der FICO-Wert eines Verkäufers vor der Zwangsversteigerung 680 betrug, könnte er bis auf 380 fallen.
• Leerverkauf: Steep behauptet, dass der Effekt eines Leerverkaufs (vorausgesetzt die Verkäufer sind mehr als 59 Tage zu spät) auf der Kreditauskunft eines Verkäufers ist identisch mit der einer gerichtlichen Verfallserklärung. Das Guthaben auf Kredit wird als Vorab-Verfallserklärung im Tilgungsstatus erscheinen, sagt Steep, was zu einem Verlust von 200 bis 300 Punkten führen wird. Dies bedeutet, dass ein Leerverkäufer mit einem vorherigen FICO von 720 einen Rückgang von 520 auf 420 sehen kann.

Meine persönliche Erfahrung als Agent war etwas anders. Ich beendete einen Leerverkauf für einen Sacramento-Verkäufer, der 90 Tage hinter seiner Hypothek zurückblieb. Ein paar Monate nachdem ihr Leerverkauf abgeschlossen war, überprüfte sie ihre Kreditauskunft und stellte fest, dass ihr FICO nur um 100 Punkte auf 671 fiel. Ich vermute, dass sich die Situation jedes Verkäufers verändert.

Catherine Coy, eine Hypothekenmaklerin in Südkalifornien, stimmt Steep zu.

"Die Auswirkung auf die Kreditauskunft eines Verbrauchers - Abschottung gegen Leerverkäufe - ist der Unterschied zwischen einem Zug oder einem Bus", sagt Coy und spricht über Kreditnehmer, die ein paar Monate im Rückstand sind. Im Laufe der Jahre tendieren Leerverkäufe jedoch immer weniger zu Stigmatisierung.

Wartezeit vor dem Kauf eines anderen Hauses

• Abschottung oder Deed-in-Lieu der Abschottung: Steep sagt, dass ein Verkäufer, der ein anderes Haus nach der Abschottung kaufen will, am Ende 24 bis 72 Monate warten wird, bevor ein Kreditgeber bieten jede Art von Zinssatz, der sinnvoll ist. Coy sagt: "Die gute Nachricht ist, dass ein Leerverkauf dem Verbraucher erlaubt, innerhalb von zwei Jahren einen institutionellen Kredit für ein neues Zuhause zu erhalten".
• Short Sale: Einige Agenten sagen, dass die gute Nachricht für Leerverkäufer ist, dass das Warten viel kürzer ist, bevor sie ein anderes Haus kaufen, und Fannie Mae Richtlinien im Jahr 2008 neue Verfahren angenommen haben.

  Kann ein Verkäufer in weniger als zwei Jahren wieder einkaufen? Nicht wirklich, sagt Coy, "es ist ein absoluter Mythos, dass ein Verbraucher in etwa 18 Monaten wieder zu einem guten Zinssatz kaufen kann." Allerdings erfordern Fannie Mae Richtlinien jetzt nur 48 Monate 'Seasoning, und das ist nicht so gute Nachrichten für Agenten die sich auf Leerverkäufe spezialisiert haben. "

  FHA hat im Jahr 2010 Richtlinien verabschiedet, die besagen, dass ein Verkäufer, der aktuell ist und einen Leerverkauf tätigt, berechtigt ist, sofort ein anderes Haus zu kaufen. Die Kreditgeber folgen diesen Richtlinien nicht so schnell. Allerdings gab die Flagstar Bank einem Elk Grove-Leerverkäufer innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss seines Leerverkaufs einen neuen Kredit, und dieser Verkäufer war zu diesem Zeitpunkt aktuell. FHA kann ein Darlehen für einen Leerverkäufer genehmigen, der nach einem Jahr im Rahmen des Back to Work-Programms qualifiziert ist.

  Beachten Sie, dass die Richtlinien von Fannie Mae es einem Verkäufer gestatten, sofort einen neuen Kredit für den Kauf eines anderen Hauses zu beantragen, wenn der Verkäufer die Zahlungen aufrechterhält, keine Zahlungsausfälle von mehr als 30 Tagen hat und nicht bereit ist, den Schuldenerlass zurückzuzahlen. Darüber hinaus sind es die verspäteten Zahlungen, die Ihre Kreditauskunft dramatisch beeinflussen, nicht der Leerverkauf.

Abschottung oder Leerverkaufsentscheidung

Wenn Sie ein Verkäufer sind, der versucht zu entscheiden, ob er ein Haus durch Zwangsvollstreckung gegen einen Leerverkauf gehen lässt, ist die Rückzahlung Ihres Kredits möglicherweise kein Vorteil für einen Leerverkauf, sagt Coy. .. Sie berichtet, dass nach "Score Factor Code # 22, es gibt keine Kredit-Score Vorteil für einen säumigen Kreditnehmer auf einen Leerverkauf über eine Abschottung."

Ich habe jedoch meine Zweifel daran. Von dem, was ich gesehen habe, gibt es weniger Schaden an einer Kreditauskunft nach einem Leerverkauf mit Verspätung als eine Zwangsvollstreckung. Darüber hinaus ist ein weiterer Vorteil für diejenigen mit Zahlungsverzug auf ihrem Kredit die Fähigkeit, ein anderes Haus mit konventionellen Finanzierung innerhalb von 4 Jahren über den Zeitraum von 7 Jahren für Zwangsvollstreckungen zu kaufen.Einige Kreditgeber werden einen Kredit für ein neues Zuhause am Tag nach dem Abschluss eines Leerverkaufs vergeben. Es gibt andere Leerverkaufsvorteile gegenüber einer Zwangsvollstreckung. Aber suchen Sie rechtliche und steuerliche Beratung, bevor Sie diese Entscheidung treffen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}