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Ein Leser fragt: "Wir haben einen Leerverkauf in Kalifornien abgeschlossen, mit einer ersten Hypothek und einer zweiten (Kreditlinie). Der Verkauf wurde abgeschlossen, wobei der erste Kreditgeber $ 360, 000 der $ 402, 000 geschuldet, und die zweite bekommen $ 1, 000 von $ 148, 000 geschuldet.Sechs Monate später, forderte der zweite Hypotheken-Unternehmen Schuldeneintreiber fordern, dass wir für einen Betrag von $ 60, 000 auf dem $ 148, 000 Gleichgewicht einmal geschuldet. die Bank ein Mangelurteil gegen uns nach einem Leerverkauf einreichen? "
Nach der Zwangsvollstreckung oder dem Verkauf von Leerverkäufen treten manchmal Defizite auf.
Hausbesitzer sind oft überrascht, sie zu erhalten, und dies ist in der Regel der Fall, weil sie nicht im Voraus die richtige rechtliche oder steuerliche Beratung erhalten.
Schuldscheindarlehen und Hypotheken
Die Ermessensentscheidungen ergeben sich aus der Tatsache, dass der Kreditnehmer auf einen Schuldschein , und nicht auf die Hypothek zahlungsunfähig wurde. Ein Schuldschein ist ein Zahlungsversprechen. Es kann auch persönliche Haftung, abhängig von staatlichen Gesetzen, schaffen. Persönliche Haftung bedeutet, dass der Kreditgeber nach dem Kreditnehmervermögen für die Nichtzahlung eines Darlehens gehen kann.
Ein Schuldschein ist je nach Finanzierungsinstrument durch eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek abgesichert. Typischerweise wird die Hypotheken- oder Treuhandurkunde in den öffentlichen Aufzeichnungen, in denen sich die Immobilie befindet, aufgezeichnet, was der Öffentlichkeit mitteilt, dass das Haus ein Pfandrecht dagegen hat.
Zwangsvollstreckung
Wird ein Schuldschein nicht wie vereinbart bezahlt, hat der Begünstigte das Recht, die Immobilie auszuschließen, da die Sicherheit des Schuldscheins das Eigentum ist.
Wenn der Darlehensnehmer während des Zwangsvollstreckungszeitraums die laufenden Zahlungen nicht einbringt oder das / die bestehende (n) Darlehen nicht auszahlt, wird die Immobilie versteigert. Wenn die Immobilie für mehr als den geschuldeten Betrag verkauft wird, gibt es keinen Mangel; Das passiert jedoch selten.
Banken erhalten das Eigentum in Zwangsvollstreckung, wenn niemand genug bietet, um die Bank zu bezahlen.
Die Bank hat auch das Recht, sie bei der Auktion billiger an den Meistbietenden zu verkaufen, aber im Allgemeinen bevorzugen es Banken, nach der Zwangsversteigerung an eine Privatpartei zu verkaufen, in der Hoffnung, mehr Geld auf dem freien Markt zu bekommen.
Leerverkäufe
Während ein Eigenheim auf Zwangsvollstreckung wartet, kann die Bank zustimmen, ihre Verluste zu kürzen. Es erlaubt dem Verkäufer, Leerverkäufe zu tätigen und akzeptiert weniger Geld, als der Verkäufer aufgrund seines Darlehens schuldet.
Der Hausverkäufer beauftragt einen Makler, einen Käufer für den Leerverkauf zu finden. Der Käufer macht ein Angebot und wenn die Bank es annimmt, wird das Haus mit Verlust verkauft.
Deficiency Judgements
Ein Mangel ist die Differenz zwischen dem fälligen Hauptsaldo und dem erhaltenen Betrag, vorausgesetzt, der erhaltene Betrag ist geringer als der geschuldete Betrag.
Ob die Bank nach einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf ein Mangelurteil führen kann, hängt zum Teil davon ab, ob der Schuldschein vom Verkäufer persönlich für die Schuld haftbar gemacht wird.Einige Staaten erlauben eine persönliche Haftung.
Deficiency Judgements in Kalifornien
Die gute Nachricht für die kalifornischen Kreditnehmer ist, dass alle Kaufkredite in einer Ein- bis Vier-Personen-Wohnanlage von einer Defizitbeurteilung ausgenommen sind.
Hartgeldkredite in Kalifornien - Kredite, die nach dem Kauf des Hauses durch eine Refinanzierung oder Zweithypothek aufgenommen wurden - können unter den folgenden Bedingungen einer Mängelentscheidung unterliegen:
- Der Kreditgeber kündigt gerichtliche Verfahren an > (California Code Civil. Proc. § 726). Die meisten Kreditgeber schließen durch den Verkauf eines Treuhänders aus, der
- nicht dem Kreditgeber das Recht einräumt, ein Defiziturteil mit einer Ausnahme zu verfolgen (siehe zweites hartes Geld zweite Hypotheken unten) . Eine dreimonatige Frist gilt für Klagen wegen Mängelrügen im Rahmen einer gerichtlichen Abschottung.
- Wenn die zweite Hypothek schweres Geld ist und der Kreditgeber die Sicherheit für diesen Kredit durch eine Zwangsversteigerung oder einen Leerverkauf verloren hat - wodurch die Sicherheit für den Schuldschein wertlos ist - kann der Begünstigte dieser zweiten Hypothek
- > Verfolgung eines Defiziturteils (Roseleaf Corp. gegen Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, mit Wirkung zum 1. Januar 2011, bietet Defizitschutz für Verkäufer von Leerverkäufen in Kalifornien an, wenn das Darlehen In der ersten Position. Es gilt nicht für Zwangsvollstreckungen. Verhandeln Sammlung
- Einige hartgeldige Kreditgeber verkaufen den Schuldschein an einen Investor nach einer Zwangsvollstreckung für ein paar Cent auf den Dollar. Dann wird der Anleger versuchen, die Schulden zu sammeln
Selbst wenn ein Kreditgeber, sagen wir, $ 1, 000 für eine $ 100, 000 zweite Hypothek durch einen Leerverkauf akzeptiert hat, wird die Sicherheit für diese harte Geldsekunde freigegeben, aber der Schuldschein ist möglicherweise nicht. Verkäufer wie unser Leser könnte glauben, dass die Tortur vorbei ist, bis er eines Tages ein Telefon empfängt alle bitten um Rückzahlung. Wenn dies passiert:
Erkenne, dass der Kreditgeber höchstwahrscheinlich für eine reduzierte Auszahlung verhandeln wird.
Der Kreditgeber kann einen neuen Schuldschein verlangen, um den alten Schuldschein zu ersetzen. Stellen Sie in diesem Fall sicher, dass der Kreditgeber einen "voll bezahlten" Schuldschein sendet.
- Wenn der Kreditgeber die Notiz bereits verkauft hat, kann der Rabatt höher sein.
- Nicht alle Hartgeldscheine müssen bar bezahlt werden. Einige Kreditgeber akzeptieren Zahlungen.
- Wenn der Kreditgeber Zahlungen an ein anderes Unternehmen leitet, stellen Sie fest, dass die Schuldverschreibung möglicherweise unter ihrem Nennwert verkauft wurde und dass der neue Kreditgeber einen noch niedrigeren Betrag als vollständige Zahlung akzeptieren kann.
- Nachdem die Schuldverschreibung vollständig beglichen wurde, bitten Sie den Darlehensgeber, den mit "Vollständig bezahlten" Schuldschein zurückzugeben.
- Ich habe keine rechtliche Beratung und gebe diese Informationen nur zu allgemeinen Informationszwecken weiter. Wenn Sie rechtliche Beratung oder weitere Informationen wünschen, wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt.
- Quelle: California Association of Realtors
Zum Zeitpunkt des Schreibens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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