Wie man eine Abschottung von Eigenheimen und wenig bekannte Alternativen zu einer Zwangsversteigerung zu stoppen oder zu vermeiden

Hausbesitzer, die darauf hoffen, die Zwangsversteigerung zu stoppen, fürchten sich oft davor, mit den Tatsachen umzugehen, die sie an den Ort der Zwangsvollstreckung gebracht haben. Es kann deprimierend sein. Wenn sie an die Zeit zurückdenken, als sie dieses Haus gekauft hatten, war der Verlust des Hauses wahrscheinlich das Letzte, was sie aus dem Kopf hatten. Nur wenige Hausbesitzer planen tatsächlich, in die Zwangsvollstreckung zu gehen.

Gründe für eine ausstehende Abschottung

Abgesehen von denen, die sich wissentlich an Hypothekenbetrug beteiligen - mit der Absicht, niemals eine einzige Zahlung zu leisten - sehen sich die meisten Hausbesitzer plötzlichen mildernden Umständen gegenüber, die sie dazu zwingen, eine rechtzeitige Hypothek aufzugeben. Zahlungen.

Hier einige dieser Gründe:

• Arbeitsplatzverlust / unerwartete Arbeitslosigkeit
• Plötzliche Krankheit oder medizinischer Notfall
• Tod in der Familie
• Scheidung / Verlust von Zweites Einkommen
• Übermäßige Schuldverpflichtungen
• Ablehnung oder Ablehnung von Arbeitsplätzen
• Unfähigkeit zur Zahlung eines einstellbaren Zinssatzes, der sich erhöht
• Unerwartete Ausgaben für die Instandhaltung von Wohnungen

Möglichkeiten, eine Abschottung zu vermeiden

Der beste Weg, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, besteht darin, die Einreichung einer Kündigung zu verhindern. Die Kreditgeber wollen keine Zwangsvollstreckung vornehmen, werden jedoch eine Kündigungserklärung einreichen, um ihre Interessen gegebenenfalls zu schützen. Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Hypothekenverpflichtung wahrscheinlich nicht erfüllen werden, sollten Sie als Erstes Ihren Darlehensgeber anrufen.

Schieben Sie es nicht ab, verlegen Sie sich nicht oder ignorieren Sie Briefe von Ihrem Kreditgeber, weil diese Antworten die Situation verschlimmern, nicht besser. Abhängig von Ihrer speziellen Situation und den Umständen der Notlage, sind hier einige Optionen, die Ihr Kreditgeber Ihnen vorschlagen könnte:

• Zeit, um Ihre Zahlungen nachzuholen.
  Die Kreditgeber können zustimmen zu warten, bevor sie rechtliche Schritte gegen Sie einleiten, und lassen sich einen Tilgungsplan ausarbeiten, der für Sie erschwinglich ist. Das nennt man Nachsicht.
• Vergeben einer Zahlung.
  Wenn Sie sich auf einen Weg einig werden können, dass Sie aktuell sind, nachdem Sie eine oder zwei Zahlungen verpasst haben (ohne die Möglichkeit, diese zurückzuzahlen), könnte der Kreditgeber Ihnen eine Pause gewähren und auf Ihre Verpflichtung verzichten. Das nennt man Schuldenerlass, und es passiert selten.
• Verteilen Sie die verpassten Zahlungen über einen längeren Zeitraum.
  Wenn Ihre Zahlung z. B. $ 1, 200 pro Monat beträgt, kann der Kreditgeber Ihnen erlauben, für jedes Jahr $ 100 im Monat zu jeder Zahlung hinzuzufügen, bis Sie aufgeholt werden. Dies wird als Tilgungsplan bezeichnet.
• Ändern der Bedingungen Ihres Darlehens.
  Wenn Ihre Hypothek ein regulierbares Darlehen ist, kann der Kreditgeber den Zinssatz einfrieren, bevor er sich erhöht, oder den Zinssatz auf einen für Sie überschaubaren Zinssatz ändern. Ein Kreditgeber könnte auch die Amortisationszeit verlängern. Dies wird als eine Notizänderung bezeichnet.
• Fügen Sie die Rückzahlungen zu Ihrem Darlehensbestand hinzu.
  Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Darlehensrichtlinien des Kreditgebers erfüllen, könnte der Kreditgeber Ihren Darlehenssaldo erhöhen, um die Rückzahlungen einzubeziehen und den Kredit erneut zu amortisieren.Dies wird als Refinanzierung bezeichnet.
• Machen Sie ein separates Darlehen an Sie.
  Bestimmte Staatsanleihen enthalten Bestimmungen, nach denen Kreditnehmer, die bestimmte Kriterien erfüllen, einen anderen Kredit beantragen, der die verpassten Zahlungen zurückzahlt. Dies wird als Teilanspruch bezeichnet.

Möglichkeiten, eine Abschottung zu stoppen

Wenn der Kreditgeber eine Benachrichtigung über die Zahlungsaufforderung einreicht, sind Ihre Optionen begrenzt. Das ist, warum es besser für Sie ist, Ihre kreditgebende Stelle anzurufen, bevor Sie auf Ihren Zahlungen zurückfallen, weil Kreditgeber häufig zurückhaltend sind, Tilgungspläne auszuarbeiten, nachdem Zwangsvollstreckungsverfahren begonnen worden sind.

Ihnen wird eine bestimmte Frist eingeräumt, um die laufenden Zahlungen einzubringen, die Kosten für die Einreichung der Zwangsvollstreckung zu bezahlen und die Zwangsvollstreckung zu beenden. Dies wird als Wiedereinstellung Ihres Darlehens bezeichnet. Wenn Sie die verpassten Zahlungen nicht nachbessern können und der Darlehensgeber nicht mit Ihnen zusammenarbeiten wird, sind hier einige andere Optionen, um die Abschottung zu stoppen:

• Verkaufen Sie Ihr Haus.
  Interviewen Sie Immobilienmakler, um eine Meinung über den Marktwert und das durchschnittliche DOM zu erhalten, um Ihr Haus zu verkaufen. Sie könnten versucht sein, einen Discount-Broker zu engagieren, aber viele Verkäufer glauben, dass sie die Belichtung und das Marketing benötigen, die Full-Service-Broker anbieten. Vergleichen Sie beides, um festzustellen, welche am besten Ihren Anforderungen und Ihrem Zeitrahmen entspricht.
• Betrachten Sie einen Leerverkauf.
  Wenn Ihr Zuhause weniger wert ist als der Betrag, den Sie schulden, könnten Sie ein Kandidat für einen Leerverkauf sein. Ein Leerverkauf wirkt sich auf Kredite aus, ist aber nicht so schlimm wie eine Zwangsversteigerung. Sie oder Ihr Agent müssen mit Ihrem Kreditgeber verhandeln, um herauszufinden, ob der Kreditgeber bei einem Leerverkauf kooperieren wird. Dies wird als vorgerichtliche Einlösung bezeichnet.
• Unterschreiben Sie eine Deed-in-Lieu der Abschottung
  Dies nennt man die Rückgabe des Hauses an den Kreditgeber. Der Hausbesitzer gibt dem Kreditgeber eine ordnungsgemäß vorbereitete und notariell beurkundete Urkunde, und der Kreditgeber verzeiht die Hypothek, wodurch die Abschottungsaktion wirksam aufgehoben wird. Kreditgeber sagen mir, dass Taten anstelle von Zwangsvollstreckung Kredit gleich wie eine Zwangsvollstreckung auswirken.

  Der Kreditgeber kann auch eine Vereinbarung treffen, bei der ein Hauseigentümer im Haus bleiben kann, bis er einen Ort gefunden hat, wo er sich bewegen kann. In Verzug geratene Eigentümer sollten über das Recht verhandeln, die Belegung beizubehalten, und argumentieren, dass, wenn der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung durchführte, ein Eigentümer während dieses Verfahrens immer noch das Eigentumsrecht genießen würde.

• Betrachten Sie Insolvenz. Eine gerichtliche Klage wie ein Bankrott kann alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen stoppen. Rufen Sie einen Anwalt an, der sich auf Insolvenzverfahren spezialisiert hat, und bitten Sie um eine gründliche Erläuterung aller Ihrer Optionen, Kosten und Zeitrahmen. Es wird eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme nicht dauerhaft stoppen, aber es kann es hinausschieben.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.