Sollten Sie einen Leerverkauf über eine Zwangsversteigerung wählen?

Ob Sie einen Leerverkauf tätigen oder das Haus zur Zwangsversteigerung gehen lassen, hängt von mehreren Faktoren ab. Während es für einige Hausbesitzer einfacher ist, die Hände zu werfen und die Bank die Wohnung mit nach Hause nehmen zu lassen, ist das vielleicht nicht das Klügste. Unabhängig davon, welchen Ansatz Sie wählen, erhalten Sie immer rechtliche und steuerliche Beratung, bevor Sie eine Entscheidung zwischen einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung treffen.

Leerverkaufsvorteile

Hier einige Vorteile für einen Leerverkauf:

• Sie haben die Kontrolle über den Verkauf, nicht die Bank.
• Sie können besser schlafen, wenn Sie wissen, wer Ihr Haus kauft.
• Sie ersparen sich das soziale Stigma des "F" -Worts, der Abschottung.
• Entgegen der landläufigen Meinung können Sie oft bei Ihren Zahlungen auf dem Laufenden bleiben und trotzdem einen Leerverkauf beantragen.

• Ihr Hausverkauf wird wie jeder andere Hausverkauf mit Respekt und Würde abgewickelt.

Abschottung Vorteile

Hier sind ein paar Vorteile für die Entscheidung, eine Abschottung zu tun:

• Es ist eine unmittelbare Lösung.
• Sie können aufhören, Zahlungen zu leisten und im Haus leben, bis Sie rausgeschmissen werden.
• Für manche ist es Rache; Sie könnten sich besser fühlen, wenn Sie der Bank sagen, wohin sie gehen soll, wenn sie Ihre Darlehensänderung ablehnt.
• Wenn etwas kaputt geht oder Fehlfunktionen auftreten, müssen Sie es nicht beheben.
• Sie können das Haus verlassen und einfach weggehen.

Kaufen nach einem Leerverkauf

Die Richtlinien von Fannie Mae für 2016 erlauben es Ihnen, vier Jahre nach einem Leerverkauf mit einer 10-prozentigen Anzahlung erneut eine Hypothek aufzunehmen.

Wenn Sie Ihr Haus aufgrund von mildernden Umständen als Leerverkauf verkauft haben, können Sie sich nach zwei Jahren mit einer entsprechenden Dokumentation der Umstände erneut für eine Hypothek von Fannie Mae bewerben. Sie können sich auch ein Jahr nach einem Leerverkauf für ein FHA-Darlehen qualifizieren.

Bedenken Sie, dass die Richtlinien von Fannie Mae und FHA keine Garantie dafür sind, dass Sie nach den vorgeschlagenen Zeitvorgaben ein Haus kaufen können.

Banken haben das letzte Wort und schließen oft Überlagerungen mit ein, die die von der Regierung festgelegten Richtlinien ändern können. Bitten Sie Ihr Kreditbüro um Klärung, bevor Sie sich auf bundesstaatliche Richtlinien verlassen.

Kaufen nach einer Abschottung

Wenn Ihre Zwangsvollstreckung auf mildernde Umstände zurückzuführen ist, sind Sie möglicherweise berechtigt, in drei Jahren ein anderes Haus zu kaufen. Ansonsten bleibt die Standard-Wartezeit sieben Jahre, merkt Fannie Mae in ihren neuesten Richtlinien an. Ähnlich wie bei seinen Leerverkaufsrichtlinien erlaubt es FHA denjenigen, die ihre Häuser auf Zwangsvollstreckungen abgeschickt haben, nach 12 Monaten erneut Hypotheken aufzunehmen.

Betrifft einen Kredit

Ein Leerverkauf kann als Abwertungszeichen auf Ihrem Kredit betrachtet werden, obwohl Kreditauskunfteien das Wort "Leerverkauf" auf Ihrer Kreditauskunft nicht verwenden. Ihre Kreditauskunft kann unter anderen Kategorien "vollständig bezahlt für weniger als vereinbart" oder "für weniger bezahlt" lauten.Bestimmte HAFA-Richtlinien erlauben "keinen Kredit" und können vollständig bezahlt werden. Abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit, Myfico. com bietet zwei Beispiele, in denen ein Kredit-Score nach einer Zwangsvollstreckung deutlich fallen könnte. Im Allgemeinen bleibt eine Abschottung auf Ihrer Kreditauskunft für sieben Jahre.

Deficiency Judgements

Über Urteile wird häufig zwischen dem Verkäufer und dem Leerverkäufer verhandelt.

In einigen Bundesstaaten, wie zum Beispiel in Kalifornien, gibt es kein Mangelurteil, wenn das Heim Ihr persönlicher Wohnsitz ist und durch Kaufgeld finanziert wurde.

Banken sind im Allgemeinen nicht bereit, nach einer Zwangsvollstreckung mit dem Hauseigentümer über ein Defiziturteil zu verhandeln. In Kalifornien, zum Beispiel, nach der California Association of Realtors, kann ein Mangel Urteil über ein Hartgeld Darlehen eingereicht werden, wenn der Kreditgeber unter einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung gegen einen Treuhänder Verkauf ausschließt, oder wenn das zweite Darlehen ein Hartgeld Darlehen und der Verkauf erfolgt als Verkauf eines Treuhänders.

Darlehensantragsfragen

Bei Darlehensanträgen müssen Sie normalerweise keine Informationen zu Leerverkäufen angeben. Sie können melden, dass Sie Ihr Haus verkauft haben. Sie müssen jedoch die Frage beantworten: "Haben Sie jemals in den letzten sieben Jahren eine Immobilie zwangsversteigert oder eine entsprechende Urkunde erhalten?" Wenn der Kreditgeber sieht, dass Sie eine Zwangsvollstreckung hatten, kann Ihr Darlehen verweigert werden.

Dauer der Verlagerung

Wenn Sie eine Zwangsvollstreckungsanzeige eingereicht haben, können Sie diese Aktion möglicherweise verschieben, während die Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht. Die Wartezeit für die Leerverkaufsgenehmigung kann zwei bis drei Monate oder länger betragen. In einer Zwangsvollstreckung kann der Darlehensgeber, sofern keine vorherigen Vereinbarungen getroffen wurden, möchten, dass Sie die Immobilie unverzüglich räumen und ein Zwangsverfahren einleiten können, wenn Sie sich verzögern.

Besteuerungsbedenken

Ein privater Wohnsitz ist auf Bundesebene von der Hypothekenverschuldung befreit, solange die Regierung diese Befreiung verlängert. Einige Bundesstaaten besteuern Sie immer noch, es sei denn, Sie haben Anspruch auf eine Befreiung. Ein Investor ist unter bestimmten Bedingungen nicht von der Hypothekenentlastung befreit. Für Eigentümer, die auf ihren Häusern ausschließen, senden einige Kreditgeber sofort 1099s, die die Höhe der Erleichterung als Entschädigung an den Eigentümer melden, auch wenn der Eigentümer befreit ist.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.