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Gewerbliche Mietverträge werden nicht wie Wohnungsleasing berechnet
Wohnungsleasing kann die Gesamtfläche eines Wohnhauses umfassen, aber Miete basiert nicht auf Quadratfuß. Die monatlichen Mieten für Wohnimmobilien werden im Wesentlichen durch die Betrachtung vergleichbarer Vermietungen in der Region bestimmt. In Gewerbeimmobilien wird die monatliche Miete in einer Vielzahl von komplexen Wegen unter Verwendung verschiedener Quadratfußmessungen berechnet.
Die bei der Ermittlung kommerzieller Raummieten verwendeten Maße beruhen auf Richtlinien, die von der BOMA (Building Owners and Managers Association) International festgelegt wurden und in den gesamten USA als Industriestandard gelten.
Viele kommerzielle Mietverträge verwenden BOMA-Standards und erheben eine monatliche Miete auf der Grundlage von "Mietbare Quadratfuß" und nicht auf Nutzbare Quadratfuß. "Dies ist wichtig zu verstehen, denn wenn Sie einen Preis von $ 1 angegeben sind. 25 pro verwendbaren quadratischen Fuß, das kann sein, was Sie am Ende tatsächlich zahlen für jeden Monat.
Was ist Quadratfuß zu vermieten?
Nutzbare Quadratfuß ist die Quadratmeterzahl, die ein Mieter tatsächlich einnimmt. Aber es gibt andere Teile des Gebäudes, die alle Mieter nutzen oder von denen sie profitieren. Diese Teile sind als Gemeinschaftsräume bekannt und umfassen Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Lobbies.
Die Quadratmeterzahl für Gemeinschaftsflächen wird anteilsmäßig auf alle Mieter aufgeteilt. Jeder Mieter zahlt einen Teil der Ausgaben des Vermieters für diese öffentlichen Bereiche.
Wenn diese Gebühren zu den nutzbaren Quadratfuß hinzuaddiert werden, wird das Endergebnis "mietbare Quadratmeter" genannt.
Um die Dinge noch unübersichtlicher zu machen, wird diese Praxis der Addition von Gemeinschaftsflächenkosten zu einem nutzbaren Quadrat hinzugefügt. Füße werden als "Lastfaktor" bezeichnet. Die Kosten für den Auslastungsfaktor erhöhen sich in der Regel jedes Jahr um eine Rate, die von den Mieterhöhungen für nutzbare Quadratmeter getrennt ist.
Dies bedeutet, dass Sie zwei Mieterhöhungen pro Jahr verhandeln müssen: eine für den Ladefaktor und eine für die nutzbare Quadratfußmiete.
Ein Beispiel für die Berechnung von vermietbaren quadratischen Füßen
Nehmen wir an, die Bürofläche, die Sie mieten, beträgt physisch 500 Quadratfuß (die nutzbaren Quadratmeter) bei $ 1. 25 pro Quadratfuß. Ihre nutzbare Quadratfußmiete würde $ 625 pro Monat sein (500 SF x $ 1. 25). Ihr Teil des gemeinsamen Bereichs fügt jedoch weitere 100 Quadratfuß hinzu. Ihre Miete wird tatsächlich auf 600 Quadratfuß berechnet, nicht die 500, die Sie tatsächlich belegen werden.
Einige Vermieter berechnen die Rate für beide nutzbaren Quadratmeter und Ihren Teil des Gemeinschaftsbereichs in einer Zahl (dies ist in der Regel unfair gegenüber dem Mieter), aber die meisten berechnen eine andere Rate pro Quadratfuß für nutzbare Quadratmeter und für den gemeinsamen Raum Mietbeiträge.
Fragen Sie nach einer Aufschlüsselung der nutzbaren und der vermietbaren Quadratfußkosten
Bevor Sie überhaupt einen Raum sehen, stellen Sie sicher, dass Sie am Telefon nachfragen, welcher Preis für nutzbare Quadratmeter und für vermietbare Flächen berechnet wird. Quadratfuß, weil dies einen großen Unterschied in Ihrer gesamten monatlichen Miete macht. Und denken Sie daran, wenn jemand Ihnen sagt, dass ein Raum "1, 500 mietbare Quadratmeter" ist, wird die tatsächliche (nutzbare) Größe des Raums kleiner sein.
Um Sie zu einer Immobilie zu bringen, werden Ihnen einige Vermieter einfach den nutzbaren Quadratmeterpreis mitteilen, aber die vermietbare Fläche angeben. Diese trügerische Praxis lässt einen Raum größer und billiger erscheinen als er ist. Dann, wenn Sie auftauchen, finden Sie den Raum, der großartig klang auf dem Telefon ist eigentlich aus Ihrer Preisspanne und kleiner als Sie dachten.
Während die meisten Makler ehrlich sind, wahre Gesamtmietkosten über das Telefon zu offenbaren, tendieren sie dazu, die Größe des Raums als mietbare Füße anzugeben - nicht als nutzbare Füße. Aber jetzt bist du schlau genug, um genau zu wissen, was man den Immobilienmakler fragen soll!
Die folgende Tabelle vergleicht die drei Arten von Quadratfußberechnungen, die in gewerblichen Mietverträgen verwendet werden. Einige Mietverträge werden einfach mit einem nutzbaren quadratischen Fuß berechnet, während andere einen Prozentsatz des gemeinsamen Bereichs zu den nutzbaren Quadratmetern addieren, um das zu berechnen, was als mietbare Quadratfuß bezeichnet wird.
Quadratfuß-Berechnungen
| Definitionen von Quadratfuß (SF) | |
| Begriff | Definition |
| Nutzbarer Quadratfuß | SF des vom Mieter tatsächlich genutzten Platzes. |
| Mietbare Quadratfuß | Nutzbare SF + a% der SF der gemeinsamen Flächen. |
| Gross Square Feet | Gesamt-SF des gesamten Gebäudes. |
Zusammenfassung
Nutzbare Quadratmeter ist die tatsächliche Größe des Raums, den Sie belegen werden. Mietbare Quadratmeter sind immer größer, da sie nutzbare Quadratmeter plus eine zusätzliche Quadratmeterzahl der Gemeinschaftsflächen enthalten, die Sie nicht physisch belegen.
Mietfläche mit dem Ladefaktor ist der Preis, den Sie wissen möchten, denn das ist es, wofür Sie bezahlen werden. Der "Quadratfußpreis" für nutzbare Quadratmeter ist nur ein Teil dessen, was Sie jeden Monat bezahlen.
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