Leerverkauf ohne Härte - Strategischer Leerverkauf

Frage: Können wir ohne Not einen strategischen Leerverkauf tätigen?

Ein Leser fragt: "Meine Frau und ich haben 2005 ein brandneues Haus in Sacramento gekauft. Wir haben 515.000 Dollar gezahlt und zwei Darlehen aufgenommen, beide mit der Bank of America. Unser Kontostand beträgt etwa 505.000 Dollar, aber Unser Haus ist nur $ 210, 000 wert.Wir haben keine finanzielle Not, wirklich.Ich bin immer noch mit der gleichen Firma beschäftigt, meine Frau arbeitet Teilzeit, obwohl sie im Begriff ist entlassen zu werden.Noch mache ich etwa $ 150, 000 pro Jahr "Wir können uns unsere Zahlungen leisten, aber wir würden gerne von diesem Unterwasserhaus weggehen. Gibt es irgendeine Hoffnung für uns? Oder wird die Bank unseren Leerverkauf ohne Mühe ablehnen?"

Antwort: Generell benötigen Verkäufer jedoch eine Notlage, um Leerverkäufe tätigen zu können. Es gibt Möglichkeiten, einen Leerverkauf ohne Schwierigkeiten durchzuführen. Erstens, verstehen Sie, dass es keine Garantie gibt, dass eine Bank bereit ist, einen Leerverkauf zu akzeptieren und das Darlehen unter Umständen freizusetzen, die eine Notlage mit sich bringen, geschweige denn ohne Not. Jede Bank ist anders. Die Richtlinien für Investoren variieren. Außerdem führen einige PSAs die Show wirklich aus.

Was ist ein Leerverkauf?

Manchmal ist eine Not eine Sache der Wahrnehmung. Eine Not ist definiert als eine Bedingung, die schwer zu ertragen ist. Es kann eine Form von Leiden beinhalten. Sie müssen nicht in einer Pappschachtel unter einer Brücke leben, um eine Not zu haben. Du kannst ein NBA-Star wie Ron Artest sein, der ein Haus für $ 1 gekauft hat. 85 Million in Loomis, CA und verkaufte es später als Leerverkauf für $ 1 Million. Sein Hauswert fiel um fast die Hälfte. Artest verdiente 7 Dollar. 5 Million, als er das Haus kaufte.

Dieses Einkommen ist auf 5 Dollar gefallen. 85 Million, als er verkaufte. Artest verlor 23% seiner Ertragskraft - das ist eine Not.

Hier sind Beispieltypen einer Not. Kreditgeber werden die folgenden Bedingungen berücksichtigen, und sie müssen nicht persönlich zu Ihnen geschehen sein. Es könnte ein Familienmitglied sein, das Sie unterstützt - finanziell oder emotional oder beides - oder auf das Sie sich verlassen, um eine Unterstützung zu erhalten, die unter einer Notlage gelitten hat:

• Arbeitslosigkeit
• Geringere Einkünfte (Urlaub, neue Arbeit, Partnerverlust) Job, Gehaltskürzung)
• Krankheit oder medizinischer Notfall
• Jobtransfer (freiwillig oder unfreiwillig)
• Scheidung, Trennung oder Eheprobleme
• Exotische Hypothekenkonditionen (ein Darlehen mit variablem Zinssatz)
• Wehrdienst
• Tod in der Familie
• Inhaftierung
• Erhöhte Ausgaben und übermäßige Verschuldung
• Unerwartete Reparaturen oder Instandhaltung des Hauses

Der strategische Short Sale Weg

Die Motivation vieler Verkäufer, die einen kurzen Weg gehen wollen Verkauf ist das Problem, dass ihre Hypothekenguthaben in der Regel höher sind als der Wert ihrer Häuser. Sie schulden mehr als ihre Häuser wert sind. Diese Verkäufer wollen nicht aus verschiedenen Gründen durch Abschottung gehen, und sie hoffen, ihre Kreditwürdigkeit etwas zu schützen.

Die einfache Lösung wäre, eine Darlehensänderung durchzuführen, die das Hauptguthaben unter den Marktwert des Eigenheims reduziert. In der Tat würde dies den Verkauf an den Eigentümer verkaufen, wodurch der Eigentümer zu Hause bleiben würde. Das würde viel Sinn machen. Aber nein, so funktioniert unser System in den USA nicht.

Um einen Leerverkauf zu tätigen, muss der Verkäufer verkaufen und umziehen, für ein paar Jahre mieten und dann ein Haus kaufen, das dem Haus, das die Verkäufer bereits hatten, sehr ähnlich oder vielleicht noch schöner ist.

Ich weiß, es ist dumm.

Der einfachste Weg, einen strategischen Leerverkauf zu tätigen, besteht darin, einen starken und ehrlichen Härtefall zu schreiben. Denken Sie darüber nach. Was für den Englischlehrer Ihres Sohnes vielleicht keine Schwierigkeit ist, kann für Sie immer noch sehr mühsam sein. Wenn Sie ein Haus in South Dakota besaßen und Ihr Job auf Sie Hawaii übertragen wurde, ist das eine Not, obwohl einige Leute Hawaii für einen der besten Orte in Amerika halten könnten. Hier sind weitere Schritte:

• Mieten Sie einen erfahrenen Leerverkäufer.
• Sprechen Sie mit einem Anwalt, der mit Leerverkäufen vertraut ist.
• Beziehen Sie eine kompetente Steuerberatung zu möglichen steuerlichen Konsequenzen bei gelöschter Schuld oder im Falle einer Refinanzierung auf Überdeckungsüberlegungen.
• Setzen Sie Ihren Leerverkauf im Einklang mit den vergleichbaren Verkäufen, die weniger als Ihre Hypothek sein sollten.
• Stellen Sie die von der Leerverkaufsbank benötigten Papiere zusammen.

Werden Banken Verkäufer ohne Not gehen lassen?

Die Antworten sind ja und manchmal nein. Meistens wird der Leerverkauf gewährt. Eine Not ist nicht immer notwendig, weil die Bank es manchmal vorzieht, das Grundstück zu deponieren, als das Risiko einer Zwangsvollstreckung einzugehen.

In Ihrer Situation mit einem Leerverkauf der Bank of America ist es möglich, dass die Bank of America einen Verkäuferbeitrag verlangen kann, es sei denn, Sie qualifizieren sich für das HAFA-Leerverkaufsprogramm. Diese Praxis gilt jedoch hauptsächlich für Hartgeldkredite und nicht für den Kauf von Geldkrediten. Die Bank wird wahrscheinlich etwa $ 195, 000 aus Ihrem Verkauf und essen die restlichen $ 310, 000.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ist ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}