Immobilien investieren ohne Barzahlung (Sandwich Lease Option)

Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Immobilieninvestments können entweder kurzfristige Gewinne oder langfristige Cashflows auslösen. Viele Leute würden gerne Immobilieninvestoren sein, aber ihnen fehlt das Geld für Anzahlungen und sie denken, dass Kaufen und Halten oder Kaufen und Umdrehen die einzigen Möglichkeiten sind, Geld zu verdienen. Das ist nicht wahr.

Strategien für Investitionen in Immobilien ohne Barmittel

Es gibt Strategien für Immobilieninvestments ohne Bargeld.

Sie können schon für ein paar hundert Visitenkarten anfangen. Dies ist kein Artikel über "einfaches Geld". Zwar gibt es Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren mit nur Ihren Wunsch und einige legwork, es ist nicht einfach, aber es kann in kurzer Zeit in Bargeld in Ihrer Tasche zu machen.

Überall im Fernsehen, im Druck und im Internet gibt es Gurus, die all diese Methoden lehren. Sie können viel von Immobilien-Investment-Websites lernen, aber seien Sie vorsichtig bei der Zahlung für sehr teure Kurse oder Mentoring. Andere haben auf die harte Tour gelernt, dass, egal wie viel der Lehrer Sie kennt und lehrt, es immer noch an Ihnen liegt, auszugehen und es umzusetzen.

Einige der Techniken, die es Ihnen ermöglichen, Geld aus Immobilien zu machen, ohne dass Sie dafür Geld benötigen, sind:

• Bird Dogging
• Aufträge
• Leasingoptionen
• Sandwich Leases
• Back-to-Back-Abschlüsse

In diesem Artikel gebe ich Ihnen einen Überblick über diese Techniken, wie sie arbeiten, und wie einige Immobilieninvestoren sie frühzeitig in ihrem investierenden Geschäft für Bareinnahmen verwenden.

1. Bird Dogging

Bevor Sie wirklich den Wert schätzen können, den ein Vogelhund Immobilieninvestoren bieten kann, schauen wir uns an, wer diese Investoren sind. Das erste, was einem in den Sinn kommt, ist ein "Flipper", der Häuser kauft, aufbaut und schnell für einen Gewinn verkauft. Dann gibt es den langfristigen Investor, der Häuser als Mietobjekte kauft und mit der Zeit Cashflow und Wertsteigerung realisiert.

Jede dieser Immobilieninvestitionsstrategien kann sehr profitabel sein. Welche Strategie ein Investor wählt, ist über ihre Ziele, Temperament und Risikotoleranz.

Es gibt viel mehr von diesen Investoren da draußen, als die meisten Leute denken, besonders die langfristigen Mietinvestoren. Wer sind Sie? Nur wenige sind die High-Profile-Art, die man im Fernsehen sieht. Die überwiegende Mehrheit sind Menschen, die Sie jeden Tag sehen. Sie können ein anderes erfolgreiches Geschäft haben und Bargeld haben, das sie in Immobilien investieren möchten. Ihr Geschäft zu betreiben erfordert die meiste Zeit, und sie neigen dazu, sich auf traditionelle Ressourcen wie Immobilienmakler zu verlassen, um ihnen zu helfen, Immobiliengeschäfte zu finden. Sie zahlen normalerweise mehr als sie für diese Angebote sollten, da die Immobilienmakler aus dem MLS-Inventar (Multiple Listing Service) arbeiten.Es gibt nicht viel Flexibilität bei der Preisgestaltung, insbesondere bei den Provisionen im Deal.

Viele dieser Investoren kaufen mehrere Immobilien. Was wäre ihre Reaktion, wenn sie von jemandem kontaktiert würden, der sagte, dass sie ihnen 10% bis 40% weniger Geld nach Hause bringen könnten, als sie kaufen? Die Antwort ist einfach, denn sie verdienen Geld.

Je weniger sie für ein Eigenheim zahlen, desto besser ist ihre Kapitalrendite (ROI) aus dem Cashflow und desto eher haben sie Eigenkapital gebunden.

Sie wollen, dass diese Person ihnen Angebote bringt. Diese Person ist als ein Vogelhund bekannt. Es ist ein bisschen wie ein Großhändler. Durch Arbeit, Forschung und Untersuchung findet der Vogelhund Hausbesitzer, die verkaufen müssen und nicht in der Lage waren, oder Hausbesitzer mit Hypotheken-Schwierigkeiten oder Zwangsvollstreckungen, bevor sie aufgeführt werden.

Das ist Vogel-Dogging, und es erfordert kein Geld, um loszulegen, nur ein paar Visitenkarten und viel Aufwand. Jedoch kann es Immobilien machen, die ein Geschäft für die durchschnittliche Person mit zu viel Schuld und nicht viel Bargeld investieren.

Sie sind auf der Suche nach Immobilien, die Immobilienmakler nicht auflisten. In der Tat haben einige Vogelhunde Immobilienmakler, die sie führen, wenn ein notleidender Hausbesitzer nicht in der Lage war zu verkaufen. Der Vogelhund liefert dem Investor rentable Investitionen und die Gebühren können zwischen $ 2.000 und $ 10.000 pro Deal liegen, wenn er geschlossen wird.

2. Aufträge

Eine andere Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren, ohne eigenes Geld zu verwenden, ist die Verwendung von Aufträgen. Es ist kein komplizierter Prozess, aber es erfordert, dass Sie Ihren Käufer aufgereiht haben, bevor Sie sich in einen Kaufvertrag einschließen. Sie werden Ihr Geschäft mit dem Verkäufer abschließen und einen Kaufvertrag aufsetzen. Der Vertrag gibt an, dass der Käufer "Ihr Name und / oder Ihre Bestellung" ist.

Dadurch können Sie den Vertrag ohne Ihre Zustimmung einer anderen Person, Ihrem Käufer, übertragen. Sie müssen ein Käuferkäufer sein, aber das ist normalerweise der Fall, wenn Sie solche Geschäfte machen. Der Verkäufer wird nur darüber informiert, dass Ihr Käufer jetzt der Käufer ist und dass die Transaktion gemäß den Bedingungen des Kaufvertrags normal abläuft.

Eine weitere Überlegung bei der Zuteilung von Deals ist die ernsthafte Einzahlung, die Sie dem Verkäufer geben. Dieses Geld wird bei der Titelfirma hinterlegt, die das Closing bearbeitet, und Sie erhalten das nicht zurückerstattet. Es wird an Ihren Käufer übertragen. Sie sollten diesen Betrag so niedrig wie möglich halten, da immer noch ein Risiko besteht, dass der Deal nicht geschlossen wird.

Wenn Sie regelmäßig mit Käufern von Anlegern zusammenarbeiten, können Sie Ihr Honorar tatsächlich erhalten, wenn Sie ihnen die Auftragsvergabe überlassen und nicht bis zum Abschluss warten müssen. Sie können jedoch bezahlt werden, wenn der Deal geschlossen wird. Natürlich, wenn Sie gut mit bestimmten Käufern ausgerichtet sind, und kann das Geschäft zu ihnen beschreiben und eine mündliche Verpflichtung erhalten, können Sie möglicherweise auch das ernsthafte Geld im Voraus erhalten, bevor Sie das Haus abschließen.

3. Leasingoptionen

Die grundlegenden Komponenten einer Leasingoptionsstrategie sind ein Leasingvertrag mit monatlichen Leasingzahlungen und eine Option zum Kauf der Immobilie am Ende des Leasingzeitraums.Lassen Sie uns ein Beispiel durchgehen, um zu zeigen, wie es funktioniert. Sie sind ein Investor, der ein Haus als Mietobjekt besitzen möchte, aber nicht genug Bargeld für eine Anzahlung. Sie können sogar eine Kredit-Score haben, die Kreditaufnahme zu teuer machen würde.

Durch Marketing mit Banditenschildern, Zeitungs-und Craigslist-Anzeigen oder nur einer Mund-zu-Mund-Überweisung finden Sie einen hochmotivierten Hausbesitzer, der nicht in der Lage war, sein Haus zu verkaufen. Betrachten wir ein hypothetisches Beispiel. Sagen wir, dass die Hausbesitzer das Haus notiert haben, aber nicht verkaufen konnten. Das Haus ist $ 100, 000 im aktuellen Markt wert, ihre Hypothek Gleichgewicht ist $ 70, 000, und ihre Zahlungen sind $ 525 / Monat mit Steuern und Versicherungen. Ein Ehepartner wurde entlassen und der andere hat einen besseren Job gefunden, sodass er bald umziehen muss. Hier ist was unser Investor tut:

• Angebote, ihr Haus für 3 Jahre mit Pachtzahlungen zu pachten, die ihren Hauszahlungen entsprechen.
• Zahlt ihnen $ 1.500 als nicht rückzahlbare Leasingoptionszahlung, um das Recht, aber nicht die Verpflichtung zu haben, das Haus am Ende des Mietvertrags für $ 80.000 zu kaufen.
• Mit einer mündlichen Vereinbarung Investor verwendet Marketing oder andere Methoden, um einen Mieter für das Haus zu finden, der bereit ist, 750 $ / Monat zu zahlen, um es zu mieten. Sie werden mindestens ein Jahr Pacht unterschreiben.
• Während des 3-jährigen Mietverhältnisses bleiben die Steuern und die Versicherung so, wie sie sind, wobei die Hinterlegung der Zahlung für diese Gegenstände verantwortlich ist.
• Auszahlung: $ 525 x 3 für den ersten und letzten Monat Leasingzahlungen und eine Kaution = $ 1, 575 + $ 1, 500 für die Leasing Option Zahlung = $ 3, 075.
• Cash in: $ 750 x 3 für die erste, last & security deposit = $ 2, 250.

Dies ist die Cash-Situation im schlimmsten Fall, da der Investor 825 $ aus der Tasche hat. Sie hätten jedoch besser mit dem Verkäufer verhandeln und die Kaution hinausschieben oder ganz wegschaffen und den Betrag, den sie aus eigener Tasche haben würden, auf etwa 300 Dollar gesenkt. Das ist nicht schlecht, um dieses Haus zu kontrollieren und am Ende einen profitablen Kauf zu sichern. Es ist bereits mehr wert als der zu zahlende Preis und wird wahrscheinlich während der 3-jährigen Pacht zu schätzen wissen. Der $ 250 / Monat positive Cashflow wird $ 9, 000 über den Zeitraum von 3 Jahren betragen. Also, selbst wenn der Investor seine Option nicht ausübt, das Haus zu kaufen, haben sie einen netten Gewinn gemacht, wenn man die winzige Menge an Bargeld betrachtet, die sie investiert haben.

4. Sandwich Leases

Das Sandwich-Leasing ist genau wie der Name schon sagt: zwei Leasingoptionen mit dem Investor in der Mitte. In dieser Situation möchte der Investor die Option haben, die Immobilie am Ende der Mietperiode mit einem Abschlag zu erwerben, und er möchte einen Mieter finden, der das Haus kaufen möchte, aber aufgrund von Kreditproblemen oder einem Mangel nicht von Bargeld für eine Anzahlung. Die meisten Leute in dieser Situation, die wollen, sind glücklich, das richtige Haus zu finden, das sie mit einer Mietoption kaufen können, Zeit haben, ihre Gutschrift zu verbessern und die Anzahlung zusammen zu erhalten.

Wir verwenden das vorherige Beispiel, aber statt eines regulären Mieters findet der Investor jemanden, der ein Haus pachten oder kaufen möchte.Alle Zahlen sind gleich, nur dass der Mieterkäufer das Haus am Ende einer 3-jährigen passenden Mietperiode besitzen möchte. Der Mieterkäufer bezahlt nicht nur die erste, letzte und Sicherheitsleistung im Voraus, sondern auch eine nicht erstattungsfähige Leasingoption für das Recht, das Haus am Ende des Mietvertrags zu kaufen. Außerdem stimmt der Mieterkäufer zu, dass, wenn er das Haus kauft, der Preis 110.000 $ beträgt. Jetzt sieht der Cashflow für den Anleger so aus:

• Gleiche 3, 075 $ gehen an den Verkäufer für die erste Mietoption ..
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 Leasingoption Zahlung von Mieter Käufer kommt in = $ 3, 750.
• Investor hätte auch nach einer höheren Leasing Option Zahlung fragen können, aber war mit einem $ 675 positiven Cash Flow zufrieden wenn beide Geschäfte unterzeichnet sind.
• Verkäufer macht 675 $ im Voraus, 250 $ / Monat für 34 verbleibende Monate (zuerst / zuletzt bezahlt) und 30.000 $ Bruttogewinn durch den Verkauf des Hauses für 110.000 $, aber nur 80.000 $.
• Gewinn ist $ 39, 175 mit Null-Dollar ihres investierten Geldes.

Ein weiterer Vorteil dieser Strategie ist, dass der Mieterkäufer darauf hofft, das Haus zu besitzen und sich besser darum kümmert. In der Tat verhandeln einige Investoren Mietverträge, die verlangen, dass der Mieter die ersten 100 $ oder mehr aller Reparaturen bezahlt. Da die Versicherung und Steuern in der ursprünglichen Hypothekenzahlung gezahlt werden, sind Ausgaben minimal.

Wenn der Investor alle Basen abdecken will, kann er die Hypothekenzahlungen direkt bezahlen und den Verkäufer nicht in eine Position bringen, in der er ohnehin in Verzug gerät.

Leasing-Optionen und Sandwich-Leasing sind Strategien, die häufig von Immobilieninvestoren verwendet werden, um Immobilien zu ihrem Portfolio hinzuzufügen und monatlichen Cashflow aufzubauen.

5. Back-to-Back-Closings

Die 2007 begonnene Immobilien- und Hypothekenkrise führte zu vielen Veränderungen im Kredit- und Immobilientransaktionsgeschäft. Titelfirmen, die Doppelabschlüsse tätigten und mit den Erlösen eines anderen einen Deal finanzieren, sind so gut wie nirgendwo zu finden. Es gibt jedoch einen Weg, um Immobilien mit Back-to-Back-Schließungen zu veräußern und zu verkaufen, ohne Ihr eigenes Geld zu verwenden.

Die erste Voraussetzung ist natürlich, dass Sie einen gewinnbringenden Flip-Deal für Großkunden eingerichtet haben. Sie müssen die erste Immobilie zum richtigen Preis gekauft haben und einen Investor haben, der sie zu einem günstigen Preis von Ihnen kaufen kann. Der Gewinn muss ausreichen, um eine Gebühr zu decken, die erforderlich ist, damit Sie das Geld anderer Leute verwenden können, um das erste Geschäft abzuschließen, damit Sie den zweiten Verkauf an Ihren Investor beenden können.

Bei der Transaktionsfinanzierung handelt es sich um den Prozess, ein sehr kurzfristiges Darlehen zu erhalten, um ein Geschäft mit einem Folgeabschluss zu finanzieren, um die Immobilie noch am selben Tag oder innerhalb von 24 Stunden zu verkaufen. Ein Transaktionsfinanzierer platziert die Mittel bei der Titelgesellschaft, die benötigt wird, um das erste Geschäft zu schließen. Sobald dieser Deal abgeschlossen ist, gehen Sie zum zweiten Deal über, der normalerweise direkt dahinter geplant wird. Die Abschlusserklärung für dieses Geschäft wird eine Zahlung an den Transaktionsgeber für den Betrag widerspiegeln, den sie bei der ersten Transaktion zuzüglich ihrer Gebühr geliehen haben.Dies ist normalerweise ein Minimum von $ 2, 500, und kann auch auf einem Prozentsatz der ausgeliehenen Menge basieren. Sie bekommen das Gleichgewicht und Ihre Gewinne.