Was bedeutet ein genehmigter Leerverkauf?

Frage: Was bedeutet ein genehmigter Leerverkauf?

Ein Leser fragt: "Wenn ich Immobilien auf Realtor.com anschaue, sehe ich, dass Immobilien als 'genehmigter Leerverkauf' beworben werden. Kannst du mir sagen, warum einige von ihnen sagen, es sei genehmigt und andere nicht? "Wenn ich die Agenten anrufe, um mehr Informationen zu erhalten, sagen sie mir, dass ich mehr als den geforderten Preis anbieten soll, und ich weiß nicht warum. Wenn es sich um einen genehmigten Leerverkauf handelt, warum sollte der Verkäufer dann mehr Geld benötigen?"

Antwort:

Leerverkäufe sind ein komplizierter Prozess, daher kann ich Ihre Verwirrung völlig verstehen. Das Warten auf die Genehmigung zum Verkauf von Leergut kann sehr lang sein, und manchmal verlieren die Käufer die Geduld. Eine weitere kleine Besonderheit bei Leerverkäufen ist die Tatsache, dass sie manchmal unter den vergleichbaren Verkäufen liegen. Einige Agenten listen sie absichtlich auf, um mehrere Angebote anzuziehen. Daher kann das Angebot, das eine Bank akzeptiert, viel höher als der Listenpreis sein, da Verkäufer oft das Angebot mit dem höchsten Preis wählen.

Hier ein kurzer Überblick über den Leerverkauf:

Was ist ein genehmigter Leerverkauf?

Banken genehmigen im Allgemeinen keinen Leerverkauf, bis die Bank ein Angebot von einem Käufer erhält. Also, der übliche Weg, ein Leerverkauf zu genehmigen, ist für einen Käufer, ein Angebot einzureichen und dieses Angebot genehmigt zu bekommen. So geht ein typischer Leerverkauf:

Agent listet den Leerverkauf auf.

• Der Verkäufer liefert die erforderlichen Dokumente des Kreditgebers an den Agenten.
• Der Käufer reicht ein Angebot ein, das der Kreditgebergenehmigung unterliegt.

Der Verkäufer unterschreibt das Angebot des Käufers.

• Listing Agent sendet das Paket des Verkäufers, das akzeptierte Angebot und ein HUD an die Leerverkaufsbank.
• Käufer wartet ängstlich, vielleicht monatelang.
• Das Kaufgenehmigungsschreiben wird schließlich vom Agenten erhalten.
• Der Agent ruft den Agenten des Käufers an, um die Nachrichten zuzustellen.
• Der Agent des Käufers informiert den Listing-Agenten darüber, dass der Käufer etwas anderes gekauft hat.
• Der Käufer bricht die Transaktion ab.
• Listing Agent erstickt den Agenten des Käufers und bringt das Haus als genehmigten Leerverkauf zurück auf den Markt.
• Und so bekommen Sie normalerweise einen genehmigten Leerverkauf. Zumindest wissen Sie, dass sich der Verkäufer für den Leerverkauf qualifiziert hat und der Verkaufspreis genehmigt wurde. Das sind zwei Hauptkomponenten, die einen Leerverkauf ausmachen oder unterbrechen.

Manchmal, wenn der Käufer kündigt, ist es ein Silberstreif. Der nächste Genehmigungsprozess wird sich wahrscheinlich viel schneller bewegen, und die Unsicherheit, die einige Käufer plagen kann, wird beseitigt.

Nachdem der Leerverkauf genehmigt wurde und der Käufer kündigt

Die Käufer stornieren die Transaktion nicht immer nach Erhalt des Leerverkaufsgenehmigungsschreibens. Häufig ist der Käufer immer noch am Kauf des Hauses interessiert, storniert aber aus anderen Gründen. Viele Immobilienverträge gewähren den Käufern bestimmte Kontrollrechte und vertragliche Eventualitäten, die dem Käufer das Recht geben, sich zu entfernen.Hier sind weitere Gründe, warum ein Käufer einen genehmigten Leerverkauf stornieren kann:

Zuhause benötigt zu viele Reparaturen und die Bank bezahlt keine Reparaturen.

• Die Schätzung ist niedrig, möglicherweise aufgrund von HVCC, und die Bank kann es ablehnen, einen niedrigeren Verkaufspreis zu genehmigen.
• Der Käufer qualifiziert sich nicht für das Darlehen und kann die Finanzierungsbedingungen des Kreditgebers nicht erfüllen.

Ob ein neuer Käufer den genehmigten Leerverkauf schließen kann

Im Allgemeinen müsste das Angebot eines neuen Käufers genau den Bedingungen des Leihvotums entsprechen, funktioniert aber normalerweise nur, wenn das Genehmigungsschreiben nennt keinen bestimmten Käufer.

Wenn das Genehmigungsschreiben für einen Käufer spezifisch ist, muss der Vertreter der Leerverkäufe möglicherweise ein neues Zulassungsschreiben anfordern. Abhängig von der Bank könnte die Anforderung eines neuen Leerverkaufsgenehmigungsschreibens den gesamten Leerverkaufprozess von Grund auf neu starten.

Um das bestehende Genehmigungsschreiben zu schließen, müsste Folgendes erfolgen:

Die Bedingungen des neuen Angebots müssen mit dem Angebot übereinstimmen, das genehmigt wurde und zum gleichen genehmigten Verkaufspreis eingereicht wird.

• Das Genehmigungsschreiben darf nicht für den vorherigen Käufer spezifisch sein.
• Der Käufer muss bis zu dem im Leerverkaufsgenehmigungsschreiben angegebenen Datum schließen oder eine Verlängerung erforderlich sein.
• Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.