Können wir ein neues Haus kaufen und Leerverkauf unser altes Zuhause?

Ein Leser fragt: "Bei so niedrigen Hauspreisen möchten wir ein kleineres Haus kaufen. Das Problem ist, dass unser bestehendes Haus unter Wasser ist, also müssten wir einen Leerverkauf tätigen Um es loszuwerden: Unsere Frage ist, ob wir zuerst unser bestehendes Haus leer verkaufen und dann ein neues Haus kaufen sollten, oder ob es besser wäre, ein zweites Haus zu kaufen und dann ein Leerverkauf in unserem ersten Haus durchzuführen. Ich weiß wirklich, wie diese Reihenfolge funktioniert. "

Ich hasse es, schlechte Nachrichten zu bringen, aber es gibt Probleme mit beiden Lösungen.

Banken gewähren aus verschiedenen Gründen Leerverkäufe, von denen keine den Hausbesitzer unterstützt. Daher ist es unwahrscheinlich, dass Sie einfach ein neues Zuhause kaufen und eine Petition an die Bank richten können, damit Sie von Ihrer Hypothek weggehen, aber es gibt Umstände, unter denen eine ähnliche Prämisse funktionieren könnte.

Ein neues Zuhause nach einem Leerverkauf kaufen

Um Ihre Frage zu beantworten, schauen wir uns das erste Szenario an. Einen Leerverkauf tätigen und dann ein neues Zuhause kaufen. Sie haben drei Möglichkeiten, den Verkauf Ihres bestehenden Hauses als Leerverkauf zu tätigen:

• Hypothek in Verzug
  Kreditgeber gewähren in der Regel einen Leerverkauf, weil die Verkäufer eine finanzielle Notlage haben. Wenn Sie eine finanzielle Notlage haben und Ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr bezahlen, werden Sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein, einen Kredit zu bekommen, um ein neues Haus zu kaufen.
• Hypothekenzahlungen sind laufend
  Wenn Ihre Hypothekenzahlungen pünktlich bezahlt werden, könnte Ihre Bank zu dem Schluss kommen, dass Sie sich nicht für einen Leerverkauf qualifizieren, weil Sie keine Härte haben. Einen Leerverkauf ohne Not zu machen, ist schwierig. Die Leerverkaufsbank könnte Sie bitten, einen Verkäuferbeitrag zu leisten.

• Hypothek ist aktuell, aber kurz vor dem Eintritt in Verzug
  Es ist Ihr bestes Szenario, aber wieder erlauben einige Anlegerrichtlinien keinen Leerverkauf, es sei denn, Sie sind in Verzug. Zurückfallen auf Ihre Zahlungen spiegeln schlecht auf Ihre Kredit-Bericht als 30 Tage später, 60 Tage später und so weiter. Wenn Ihr FICO-Score zu niedrig fällt, qualifizieren Sie sich nicht für ein anderes Zuhause.

  Obwohl die Richtlinien von Fannie Mae und die FHA-Richtlinien Bestimmungen für Verkäufer enthalten, die keine Hypothekenzahlung verpasst haben, folgen Banküberlagerungen nicht. Die FHA untersagt ausdrücklich die Gewährung eines Darlehens an einen Käufer, der einen Leerverkauf nur aus dem Grund unternahm, aus fallenden Werten Kapital zu schlagen. Eine Ausnahme ist ein Jobtransfer und eine akzeptable Entfernung.

Ein neues Haus kaufen und einen Short Sale auf dem ersten Haus tätigen

Um ein neues Haus zu kaufen, bekommen die meisten Käufer von Eigenheimen eine Hypothek. Eine neue Hypothek bedeutet, dem Kreditgeber Ihre Steuererklärungen zu zeigen. Ihre Steuererklärung zeigt an, dass Sie ein Haus besitzen. Es ist sehr einfach für Ihren neuen Kreditgeber herauszufinden, dass Ihr Zuhause auf dem Kopf steht. Die bloße Tatsache, dass Sie mehr auf Ihrem bestehenden Haus verdanken, als es wert ist, ist genug eines Grundes für viele Underwriter, Ihre Akte aus underwriting heraus zu treten und das Darlehen zu verweigern.

• Kaufen und Kaution
  Warum sollte die Bank Ihr Darlehen verweigern, wenn Sie aktuell bei Ihren Hypothekenzahlungen sind und eine ausgezeichnete Kreditauskunft haben? Drei Worte: Kaufen und Kaution. Kaufen, und Kaution gilt als Hypothekenbetrug. Wenn Sie lügen und sagen, dass Sie planen, Ihr bestehendes Haus zu behalten, wenn Ihre Absicht ist, wegzugehen, könnte das auch als Hypothekenbetrug angesehen werden.
• Qualifizieren Sie sich, um zwei Häuser zu besitzen
  Einige Hauskäufer verdienen genug Geld, um sich für zwei Häuser zu qualifizieren. Wenn Ihre Kreditauskunft golden ist und Ihre Ratenzahlungen einen neuen Kredit unterstützen, ohne auf Mieteinnahmen aus Ihrem bestehenden Haus angewiesen zu sein, ist es möglich, dass die Bank Ihnen den Kauf eines neuen Hauses ermöglicht, selbst wenn Ihr bestehendes Haus unter Wasser ist.
• Strategischer Leerverkauf
  Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bank Ihnen nach dem Kauf eines neuen Hauses einen strategischen Leerverkauf für Ihr bestehendes Haus gewährt - selbst wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, um zwei Häuser zu besitzen. Die Bank wird Sie nicht dafür belohnen, dass Sie mit Ihrem finanziellen Geschick vorausdenken. Darüber hinaus wird die Bank sehen, dass Sie zuvor qualifiziert waren, zwei Häuser zu besitzen, und Sie genießen eine gute Bonität; Warum sollte die Bank Sie an dieser Stelle aus dem Schneider lassen?

  Die Wendung in all dem ist, wenn Sie eine finanzielle Notlage haben, dann werden Sie sich nicht für den Kauf eines neuen Hauses qualifizieren. Wenn jedoch Ihre finanzielle Not plötzlich, ohne Ankündigung und extrem war, könnten Sie sich für eine Befreiung qualifizieren.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}