Sollten wir ein Backup-Angebot schreiben, um ein Haus zu kaufen?

Frage: Sollten wir ein Backup-Angebot schreiben, um ein Haus zu kaufen?

Ein Leser fragt: "Wir haben das perfekte Zuhause gefunden, aber unser Agent sagt, dass der Verkäufer nur ein Backup-Angebot annehmen wird. Wir wollen nicht im Backup sein. Wir wollen dieses Haus kaufen. Wie können wir machen Sie ein Backup-Angebot, das uns dieses Haus geben wird? Meine Frau sagt, dass wir unsere Zeit verschwenden, Zeit, die ausgegeben werden könnte, Häuser zu suchen, um zu kaufen, die keine Angebote auf ihnen haben. Zuhause? "

Antwort: Das Gute an Ihrer Situation ist, dass der Verkäufer höchstwahrscheinlich nicht nach Ersatzangeboten fragt, wenn der Verkäufer nicht das Gefühl hat, dass eine gute Chance besteht, dass das Angebot in die Luft geht. oder geh weg. Im Allgemeinen, wenn Sie die zweite Person in der Schlange sind, können Sie am Ende dieses Haus kaufen. Die Chancen stehen gut. Aber ich kann Ihre Zurückhaltung verstehen, ein Backup-Angebot zu machen. Niemand will die zweite Geige spielen, außer den zweiten Geigenspielern.

Was ist ein Backup-Angebot?

Schauen wir uns an, was Ihr Angebot zu einem Backup-Angebot macht. Erstens hat der Verkäufer bereits ein anderes Angebot angenommen. Dieses erste Angebot ist wahrscheinlich ein Kontingentvertrag, der von einer bestimmten Anzahl von Ereignissen abhängt, die möglicherweise geschlossen werden oder nicht. Einige dieser Eventualitäten könnten wie folgt aussehen:

• Kontingent für den Käufer, der ein bestehendes Haus verkauft
• Bedingt durch Inspektionen, die eine zufriedenstellende Hausinspektion beinhalten
• Bedingt durch die Hausbewertung für den Verkaufspreis und eine geringe Bewertung eine Möglichkeit

• Kontingent dafür, dass der Käufer eine günstige Finanzierung erhält und im Underwriting alles Mögliche passieren kann

Wenn eine dieser Situationen einen Haken trifft, kann die Transaktion abgebrochen werden. Wenn die Transaktion storniert wird, muss der Verkäufer das Haus wieder auf den Markt bringen und das Haus wieder zeigen. Ein Backup-Angebot bestätigt die Existenz eines bestehenden Angebots und sagt, wenn der erste Käufer kündigt, sind Sie automatisch mit dem Verkäufer vertraglich verbunden.

Ein Backup-Angebot muss von allen Vertragspartnern unterzeichnet werden, um wirksam zu sein. Verkäufer können mehr als ein Backup-Angebot unterzeichnen, vorausgesetzt der Verkäufer macht die Position jeder Partei bekannt. Zum Beispiel könnten Sie sich in Position # 3 oder # 4 befinden, wenn es vier Backup-Angebote gibt. Im Idealfall möchten Sie in Position 1 sein, dem ersten Back-up-Angebot.

Müssen Backup-Angebote höher sein als der Listenpreis?

Ob Ihr Backup-Angebot höher als der Angebotspreis sein muss, hängt davon ab, wie viele Angebote der Verkäufer erhält. In einer Situation mit mehreren Angeboten können Sie ziemlich sicher sein, dass es Angebote für mehr als Listenpreise gibt. So gehen mehrere Angebote aus:

• Erstangebot: weniger als Listenpreis, da der Käufer keine andere Interessentschaft kennt.
• Zweites Angebot: Listenpreis, da oft der erste und der zweite nahe beieinander liegen.
• Drittes Angebot: Etwas mehr als Listenpreis, weil der Käufer wirklich das Haus will
• Viertes Angebot zum 10. Angebot: Irgendwo dazwischen, weil diese Käufer wissen, dass es eine Totale ist.

Der Verkäufer hat einen Anreiz, sich an das Angebot des ersten Käufers zu halten, insbesondere wenn es sich um ein höheres Angebot handelt. Aber Sie sparen dem Verkäufer Zeit und Mühe, indem Sie ein Backup-Angebot einreichen, damit der Verkäufer bereit ist, etwas weniger zu akzeptieren, um Ihnen einen Anreiz zum Warten zu geben.

Aber wenn mehrere Angebote die Norm sind, ist es im Allgemeinen am besten, das Angebot auf den Tisch zu bringen. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten.

Backup-Angebote und Leerverkäufe

Wenn Sie in einem Gebiet mit einer großen Anzahl von Leerverkäufen auf dem Markt kaufen, gibt Ihnen ein Ersatzangebot für einen Leerverkauf wahrscheinlich eine Gewinnquote von mehr als 50/50. Angebot wird weggehen. Viele Käufer wollen nicht auf die Genehmigung zum Verkauf von Leerverkäufen warten, und jedes kleine Snafu kann einen Leerverkauf verzögern. Die Chancen sind sehr hoch, der erste Käufer wird nicht warten.

Indem Sie sich in eine Backup-Position begeben, sind Sie nicht verpflichtet, das Haus zu kaufen, und Sie können sich noch andere Häuser auf dem Markt ansehen, während Sie warten. Wenn Sie ein anderes Zuhause finden, das Ihnen besser gefällt, können Sie möglicherweise Ihr Angebot zurückziehen, aber diese Praxis ist aus offensichtlichen Gründen missbilligt.

Es wird so ziemlich der Zweck eines Backup-Angebots negiert.

Ein weiterer zu berücksichtigender Weg ist jedoch, dass der Verkäufer des Leerverkaufs und der Käufer möglicherweise einen Leerverkaufsnachtrag unterzeichnet haben. Wenn dieses Nachtragsangebot es dem Verkäufer erlaubt, Backup-Angebote anzunehmen und diese Angebote an die Bank zu senden, könnten Sie den Verkäufer überreden, Ihr Angebot bei der Bank einzureichen. Wenn es besser als das erste Angebot ist, welches Angebot wird Ihrer Meinung nach die Leerverkaufsbank akzeptieren? Dies würde den ersten Käufer aus dem Weg räumen. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.