Ist meine Art von Darlehen ein Vorteil oder Nachteil?

Frage: Ist meine Art von Darlehen ein Vorteil oder Nachteil in einem Kaufangebot?

Ein Leser fragt: "Ich bin in der beneidenswerten Lage in der Lage zu sein, Bargeld zu bezahlen oder einen Kredit zu bekommen, um ein Haus zu kaufen. Ich möchte eine Anlageimmobilie kaufen, aber Sie wissen, wie dieser Markt ist. Viele Käufer kämpfen um Häuser, ich möchte, dass mein Angebot das Beste ist, und ich weiß, welche Art von Angebot es ist, spielt eine große Rolle, also bin ich besser dran, ein Angebot für Bargeld oder mit einem Kredit zu machen? Es ist ein Darlehen, welche Art von Darlehen ist am besten? Wo ist mein Vorteil? Was macht einen Kauf besser als ein anderer, wenn sie gegeneinander nach Art des Darlehens eingestuft werden? "

Antwort: Sie sollten prüfen, wie Ihr Angebot vom Verkäufer wahrgenommen wird, da die Art des Hypothekendarlehens oder der Finanzierungsbedingungen diese Wahrnehmung stark beeinflussen kann. Werfen Sie in diese Mischung einen Verkäufermarkt, und Sie werden auch wahrscheinlich gegen mehrere Angebote von verschiedenen Käufern konkurrieren. Ihr Angebot wird noch genauer unter die Lupe genommen und beurteilt.

Käufer wären erstaunt, wenn sie wüssten, wie unfair manche Kaufangebote eingestuft werden. Während wir Fair-Housing-Gesetze haben, die Diskriminierung aufgrund von Schutzklassen verbieten, sind andere Formen der Diskriminierung nicht beschränkt. Ganz zu schweigen davon, dass die meisten Verkäufer und ihre Listing-Agenten es nicht übertreiben, den Käufern mitzuteilen, warum ihr Angebot abgelehnt wurde. Sie lehnen es einfach ab. Sie müssen nicht erklären, warum.

Es ist jedoch üblich, ein Kaufangebot nach der Art der Finanzierung zu beurteilen, die der Käufer wählt. Kaufangebote werden häufig auf die folgende Weise eingestuft.

Die beste Art des Angebots wird zuerst aufgeführt, wobei das am wenigsten attraktive Angebot auf dem letzten Platz liegt:

• Cash. Das bedeutet Bargeld. Es handelt sich nicht um ein Haus, das sich derzeit auf einem Treuhandkonto befindet, da es sich um einen bedingten Verkauf und nicht um eine Bartransaktion handeln würde. Es bedeutet auch keine Refinanzierung einer anderen Immobilie, die zu einem späteren Zeitpunkt Barmittel produziert. Ein Barangebot wird normalerweise durch einen Nachweis über die Mittel begleitet. Das ist, weil der Verkäufer das Wort eines Kunden nicht nimmt, das der Käufer für das Bargeld gut ist. Es ist das Äquivalent, den Käufer zu bitten, einen Koffer zu produzieren, der mit 100 Dollarscheinen gepackt wird.

• Da Bargeld so hoch bewertet ist, können Bareinkäufer manchmal einen Rabatt aushandeln. Aber zähle nicht auf diesen Vorteil in einer Situation mit mehreren Angeboten oder einem Leerverkauf. Denken Sie daran, dass alle Angebote, mit Ausnahme der Eigentümerfinanzierung, dem Verkäufer am Ende Bargeld bringen. Der Hauptnutzen eines Barangebots ist keine Beurteilungsanforderung.

  Bargeldangebote über Listenpreis sind sehr wünschenswert für Häuser mit Eigenkapital, weil es keine Schätzung gibt.Barangebote über Listenpreis sind für einen Leerverkauf jedoch nicht erwünscht, denn wenn der Käufer geht, ist die Erwartung der Bank bereits festgelegt. Es könnte schwierig sein, es zu duplizieren.

• Konventioneller Kredit. Die FICO-Punkteanforderungen für ein konventionelles Darlehen sind höher als für ein FHA-Darlehen. Sie können immer noch ein konventionelles Darlehen erhalten, wenn Ihr FICO-Score das für FHA erforderliche Minimum widerspiegelt, aber Sie zahlen einen höheren Zinssatz.

  Bevorzugte Zinssätze werden jenen Kreditnehmern angeboten, die 20% oder mehr in bar abbezahlt haben, was zu einem Loan-to-Value-Verhältnis von 80% oder weniger führt. Je niedriger das Verhältnis ist, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber. Auch wenn die Einschätzung niedriger kommt, wird der Kreditgeber oft einen Kreditnehmer die Differenz in bar zahlen lassen, wenn der Kredit-to-Value weniger als 80% beträgt.

  Ein weiterer Vorteil für herkömmliche Kredite ist, dass Kreditgeber weniger streng sind. Der Kreditgeber ist viel weniger wahrscheinlich, Reparaturen zu fordern. Allein diese Tatsache macht einen herkömmlichen Käufer viel attraktiver als einen FHA-Käufer. Bedenken Sie jedoch, dass neuere Häuser in der Regel keine Reparaturen erfordern.

• FHA Darlehen. Viele Erstkäufer entscheiden sich für einen FHA-Kredit, weil die anfängliche Anzahlung in der Regel weniger ist als der Betrag, der für einen herkömmlichen Kredit erforderlich ist. Darüber hinaus ist die FICO-Punkteanforderung pro Kreditgeber-Overlays viel nachsichtiger. Die Mindestanzahlung für ein FHA-Darlehen beträgt 3, 5% des Kaufpreises.

  FHA-Reparaturrichtlinien sind nicht so streng, wie manche Verkäufer und Agenten glauben. Aber ältere Häuser neigen dazu, mehr Reparaturen zu benötigen. Abblättern von Farbe ist eine große FHA-Problem, wenn das Haus vor 1978 gebaut wurde. Das Haus kann einen Betonboden ohne Teppichboden haben, aber es ist besser, keine abblätternde Farbe. FHA-Darlehen werden manchmal aufgrund von Finanzierungsbedingungen vom Abschluss abgehalten.

  Ein Schädlingsbericht und eine Freigabe können vom FHA-Gutachter verlangt werden oder nicht.

• VA Darlehen. Veteranen erhalten das kurze Ende des Stocks, wenn es um Darlehenshierarchie geht. Dennoch sind VA-Kreditnehmer wahrscheinlich ein besseres Kreditrisiko als ein FHA-Käufer, weil die Anforderungen zum Kauf ohne eine Anzahlung strenger sind. Ein Kreditnehmer behält die Möglichkeit, eine Anzahlung auf das Haus zu leisten oder ohne eine Anzahlung zu kaufen. Die meisten VA-Kreditnehmer wählen Hebelwirkung.

  Der Nachteil eines VA-Kredits sind Schädlingsberichte. Wenn eine Schädlingsarbeit erforderlich ist, möchte der Kreditgeber ein Abschlusszertifikat. Handelt es sich bei der Transaktion um einen Leerverkauf, genehmigen Banken in der Regel keine Zahlungen für Schädlingsarbeiten. Leerverkaufshäuser werden verkauft wie Ist.

  Aufgrund der Hierarchie und Missverständnisse fallen VA-Käufer leider oft auf den letzten Haufen von Angeboten, während sie am qualifiziertesten sind. Agenten, die viele Leerverkäufe abwickeln, tendieren dazu, VA-Käufer zu bevorzugen, weil sie wissen, dass diese Käufer anderswo abgelehnt werden, was sie zu einem engagierten Kandidaten für einen Leerverkauf macht.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}