Was ist die HUD-1-Abrechnungsanweisung?

Die HUD-1-Abrechnungserklärung ist ein standardmäßiges Regierungs-Immobilienformular, das früher vom Abwicklungsagenten (auch Abwicklungsagent genannt) verwendet wurde, um alle einem Kreditnehmer und Immobilientransaktion. Es wird normalerweise nicht mehr verwendet, außer für eine Ausnahme. Ursprünglich ein vom US Department of Housing and Urban Development entwickeltes Dokument, sollte es jeder Partei eine vollständige Liste ihrer ein- und ausgehenden Mittel geben.

Gebühren, die mit der Transaktion verbunden waren, aber vor dem Abschluss bezahlt wurden, wurden ebenfalls in das HUD aufgenommen. Sie sind normalerweise mit "POC" gekennzeichnet, für "Paid Outside of Closing".

Hier ist eine druckerfreundliche Version des HUD-1, die Sie ausdrucken und verwenden können, um dem Text zu folgen.

Wann wurde das HUD-1 verwendet?

Die Satzung des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) sah vor, dass das Formular HUD-1 bei allen Transaktionen in den USA, bei denen es sich um föderalistische Hypothekendarlehen handelt, als standardmäßiges Real Estate Settlement-Formular verwendet wird. Wo ich arbeite, wurde es für fast alle Transaktionen verwendet, an denen Käufer und Verkäufer beteiligt sind, einschließlich Bargeldschließungen. Wenn Sie sich am oder vor dem 3. Oktober 2015 um eine Hypothek beworben haben, sollten Sie eine HUD-1-Erklärung erhalten haben. Seit Oktober 2015 erhielten die Kreditnehmer für die meisten Arten von Hypothekendarlehen als Antwort auf die Integrierten Offenlegungen von TILA RESPA oder einfach TRID ein Formular mit der Bezeichnung Closing Disclosure anstelle eines HUD-1, das die Art und Weise der Verarbeitung und Offenlegung von Hypotheken überarbeitete.

Wo wird heute ein HUD-1 eingesetzt?

Die HUD-1-Abrechnungserklärung wird jedoch weiterhin für umgekehrte Hypotheken verwendet. Diese Arten von Hypotheken sind sehr beliebt bei Verkäufern über 62 Jahren, die Eigenkapital abziehen wollen. Auch während der 3 bis 10 Jahre nach einem Leerverkauf vor 2015 bitten Kreditgeber oft um eine Kopie der alten HUD-1, um das Datum der Schließung der Immobilie nachzuweisen.

Wann ist das HUD-1 verteilt?

Vor dem 3. Oktober 2015 erklärte die RESPA, dass Kreditnehmer mindestens einen Tag vor der Abwicklung eine Kopie des HUD-1 erhalten sollten. Im wirklichen Leben könnten Einträge noch wenige Stunden vor dem Abschluss kommen. Die meisten Käufer und Verkäufer studierten die Aussage allein, mit ihrem Immobilienmakler und mit dem Verrechnungsagenten. Diese Idee ist, dass je mehr Leute es überprüfen, desto wahrscheinlicher, dass Fehler erkannt werden.

Wenn es sich sowohl um das HUD-1 als auch um das Closing Disclosure handelt, nehmen Sie nicht an, dass der Abschlussagent immer korrekt ist. Fehler passieren. Ich war in mehr als einer Schließung, wo in der letzten Minute ein Fehler gefunden wurde. Stellen Sie so viele Fragen wie nötig, um alle Gebühren zu verstehen.

Überblick über das HUD-1-Formular

Zum besseren Verständnis der HUD-1-Abrechnungsanweisung finden Sie hier eine zeilenweise Übersicht über die wichtigsten Abschnitte des Formulars.

Abschnitt L, Abrechnungsgebühren: Zeilen 700-1400

Wenn Sie das HUD-1 gedruckt haben, blättern Sie zu Abschnitt L auf Seite 2. Dort werden viele Einträge tabellarisch dargestellt, bevor sie auf Seite 1 weitergeleitet werden. werden entweder von den Mitteln des Kreditnehmers oder des Verkäufers bezahlt. Ihre Abschlussanweisung enthält wahrscheinlich keine Einträge in allen Zeilen.

Abschnitt 700, Agenturprovisionen

Dieser Abschnitt befasst sich mit der Provision, die an Immobilienagenturen gezahlt wird. Die Zeilen 701 und 702 zeigen, wie Provisionen zwischen zwei teilnehmenden Agenturen aufgeteilt werden.

Provisionen werden normalerweise aus den Mitteln des Verkäufers bezahlt. Ein Käuferagent, der eine Immobilie verkauft, kann jedoch von seinem Kunden bezahlt werden, nicht vom Verkäufer.

Abschnitt 800, Posten im Zusammenhang mit Darlehen

Die Einträge auf diesen Zeilen werden meistens aus den Mitteln des Käufers bezahlt, obwohl in einigen Fällen Verkäufer sich bereit erklären, bestimmte Beträge zu zahlen, um dem Käufer beim Schließen zu helfen.

Zeile 801 zeigt die Gebühr, die der Kreditgeber für die Verarbeitung oder den Ursprung des Darlehens berechnet hat. Wenn die Gebühr ein Prozentsatz des Darlehensbetrags ist, wird der Prozentsatz angegeben.

Zeile 802 wird verwendet, um die "Punkte" aufzuzeichnen, die vom Kreditgeber berechnet werden. Jeder Punkt ist 1% des Darlehensbetrags.

Die Zeile 803 wird zur Erfassung von Beurteilungsgebühren verwendet. Möglicherweise haben Sie die Gebühr bezahlt, als Sie sich für das Darlehen beworben haben. Wenn dies der Fall ist, sollte es als "POC" gekennzeichnet werden, wenn es außerhalb des Abschlusses bezahlt wird. Der Betrag würde angezeigt, wäre aber nicht in den Gesamtgebühren enthalten, die Sie in die Abrechnung einbringen.

In Zeile 804 werden die Kosten der Kreditauskunft erfasst, wenn sie nicht in der Origination-Gebühr enthalten sind.

Zeile 805 enthält Gebühren für Inspektionen, die auf Verlangen des Kreditgebers durchgeführt werden. Andere Schädlings- und Strukturuntersuchungen werden in einem anderen Bereich aufgezeichnet.

Die Zeile 806 bezieht sich auf eine Anmeldegebühr, die von einem Unternehmen der privaten Hypothekenversicherung (PMI) verlangt werden kann.

Die Zeile 807 wird nur für Darlehensübernahmegeschäfte verwendet, bei denen der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers übernimmt.

Die Zeilen 808 bis 811 werden für verschiedene mit dem Darlehen verbundene Posten verwendet, z. B. Gebühren, die an einen Hypothekenmakler gezahlt werden.

Abschnitt 900, Von dem Darlehensgeber benötigte Gegenstände müssen im Voraus bezahlt werden

Diese Gebühren werden in der Regel vom Käufer getragen. Es sind alles Dinge, die der Kreditgeber benötigt, die aber nicht immer an den Kreditgeber gezahlt werden.

Zeile 901 wird verwendet, um Zinsen zu erfassen, die bei der Abrechnung für den Zeitraum zwischen dem Abschluss und der ersten monatlichen Zahlung erfasst werden.

Die Zeile 902 zeigt Hypothekenversicherungsprämien, die bei der Abrechnung fällig werden. Treuhandrücklagen für die Hypothekenversicherung werden später erfasst. Wenn Ihre Hypothek Versicherung eine Pauschalzahlung gut für die Laufzeit des Darlehens ist, sollte es beachtet werden.

Die Zeile 903 wird verwendet, um die Versicherungsprämien zu erfassen, die bei der Abrechnung gezahlt werden müssen, um eine sofortige Versicherung für die Immobilie zu erhalten. Es wird nicht für Versicherungsreserven verwendet, die in Treuhandkonto gehen.

Die Zeilen 904 und 905 beziehen sich auf verschiedene Posten, z. B. Hochwasserversicherung, Hypotheken-Lebensversicherung, Kreditlebensversicherung und Invalidenversicherungsprämien.

Abschnitt 1000, Hinterlegte Einlagen bei Kreditgebern

Dieser Abschnitt wird verwendet, um Treuhandmittel, die der Darlehensgeber vom Kreditnehmer für Dinge wie Gefahren- und Vermögenssteuern gesammelt hat, zu spezifizieren. Die Anzahl der aufgeladenen Monate variiert, aber es gibt Grenzen, wie viel der Kreditgeber sammeln kann.

Der Darlehensnehmer zahlte die laufenden Kosten für die Ausgaben in Abschnitt 900. Die Einträge in den Zeilen 1001-1007 sind für Mittel, die zum Starten des Treuhandkontos des Kreditnehmers verwendet wurden, von dem der Kreditgeber die Prämien des nächsten Jahres zahlt. Jede Hypothekenzahlung beinhaltet einen Betrag, der einen Teil dieser wiederkehrenden Ausgaben abdeckt.

Zeile 1008 ist eine Treuhandkorrektur, die vom Abrechnungsagenten durch Vergleichen verschiedener Hinterlegungsformeln berechnet wird. Dieser Schritt soll sicherstellen, dass der Kreditgeber keine weiteren Treuhandgelder sammelt, als erlaubt sind. Die Zahl ist immer Null oder eine negative Zahl.

Abschnitt 1100, Titelgebühren

Die Titelgebühren umfassen Gebühren, die in direktem Zusammenhang mit der Übertragung von Titeln stehen, wie die Titelprüfung, die Titelsuche, die Dokumentenvorbereitung und die Gebühren für die Titelversicherungspolice. Sie werden normalerweise dem Käufer berechnet.

Die Anwaltsgebühren umfassen Gebühren sowohl für die Anwälte des Kreditnehmers und des Verkäufers als auch für einen Anwalt des Kreditgebers. Weitere in diesem Abschnitt behandelte Punkte sind Gebühren für Abschlussagenten und Notare. Wenn eine Person viele Aufgaben erledigt, können Gebühren zusammengelegt werden. Die Zeile 1101 wird verwendet, um die Gebühr des Verrechnungsagenten zu erfassen.

Die Gebühren für die Abstract- oder Titelsuche und -prüfung werden in die Zeilen 1102 und 1103 eingegeben. Wenn dieselbe Person beide Aufgaben erfüllt, wird in Zeile 1103 ein Pauschalbetrag eingegeben. Ist die Person, die die Arbeit verrichtet, eine Titelgesellschaft oder Rechtsanwalt, Gebühren werden später in Zeile 1107 oder 1108 eingegeben.

Zeile 1104 zeigt Gebühren für den Titel Versicherungsbinder (auch Versiche- rungszusage genannt). Die Bezahlung für Titelversicherungspolicen wird später eingetragen.

In Zeile 1105 werden Gebühren für die Erstellung von Urkunden und Rechnungen für Arbeiten an Hypotheken und Banknoten erfasst.

Die Gebühr, die von einem Notar für die Authentifizierung der Ausführung der Abrechnungsbelege erhoben wird, wird in Zeile 1106 eingegeben.

Zeile 1107 legt die Anwaltsgebühren offen.

Zeile 1108 ist die Kosten der Titelversicherung (mit Ausnahme der Kosten für den Ordner).

Die Zeilen 1109 und 1110 sind Informationszeilen, die die Kosten für die separaten Titelversicherungspolicen für den Darlehensnehmer und den Darlehensgeber offenlegen. (Nur Zeile 1108 wird vorgetragen.)

Zeilen 1111 bis 1113 werden verwendet, um andere Titelbezogene Gebühren einzugeben, die je nach Standort variieren. Die Beiträge können eine Gebühr an einen Steuereintreiber für eine Steuerbescheinigung oder eine Gebühr an eine private Steuerbehörde beinhalten.

Abschnitt 1200, Gebühren für staatliche Aufzeichnungen und Übertragungen

In diesem Abschnitt werden Gebühren wie Kosten für die Aufzeichnung von Urkunden und Hypotheken sowie Gebühren für Steuerstempel aufgeführt.

Abschnitte 1300 und 1400, Zusätzliche Abrechnungsgebühren und Summen

Abschnitt 1300 wird verwendet, um Erhebungsgebühren und Inspektionen für solche Dinge wie Schädlinge, bleihaltige Farbe und Radon aufzuzeichnen. Strukturelle Inspektionen und Inspektionen für Heizungs-, Installations- oder elektrische Anlagen können ebenfalls enthalten sein.Wenn eine der Parteien eine Hausgarantie kauft, wird die Gebühr in diesem Abschnitt eingegeben.

Zeile 1400 bezieht sich auf die gesamten Abwicklungsgebühren, die aus den Mitteln des Kreditnehmers und des Verkäufers gezahlt werden. Sie sind auch in den Abschnitten J und K, Zeilen 103 und 502, eingetragen.

Abschnitt J Zusammenfassung der Transaktion des Kreditnehmers: Linien 100-303

Zurück auf Seite 1 des Formulars HUD-1 finden Sie die Abschnitte J und K, die die Einzeltransaktionen des Kreditnehmers und des Verkäufers umreißen.

Abschnitt 100, Bruttobetrag von Darlehensnehmer

In Zeile 101 wird der Bruttoverkaufspreis der Immobilie angegeben.

Gebühren für persönliches Eigentum (wie Vorhänge, Waschmaschine, Trockner, Gartenmöbel und Dekorationsgegenstände, die vom Verkäufer gekauft werden) sind in 102 aufgeführt.

In Zeile 103 sind die gesamten Abwicklungsgebühren an den Kreditnehmer aufgeführt, die mitgebracht werden. Weiterleitung von Zeile 1400.

Die Zeilen 104 und 105 beziehen sich auf Beträge, die der Kreditnehmer schuldet oder die zuvor vom Verkäufer bezahlt wurden.

• Die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellten Beträge beinhalten einen Saldo auf dem Treuhandkonto des Verkäufers, wenn der Kreditnehmer das Darlehen übernimmt.
• Der Kreditnehmer kann dem Verkäufer einen Teil der nicht vereinnahmten Mieten schulden.

Die Zeilen 106 bis 112 gelten für Artikel, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zum Beispiel muss der Käufer dem Verkäufer seinen anteiligen Steueranteil erstatten, wenn der Verkäufer eine Jahresrechnung bezahlt hat. Jede Person zahlt Gebühren für die Zeit, in der sie die Immobilie besaßen.

Zeile 120 ist der Bruttobetrag des Darlehensnehmers. Es ist die Summe der Zeilen 101 bis 112.

Abschnitt 200, Beträge, die von oder im Namen des Darlehensnehmers gezahlt werden

Dies sind alle Einträge für Mittel, die der Darlehensnehmer beim Abschluss erhalten wird.

Die Zeile 201 gibt dem Käufer eine Gutschrift in Höhe des Geldbetrags, der gezahlt wurde, als das Angebot angenommen wurde.

Zeile 202 ist der Betrag des neuen Darlehens, das vom Kreditgeber an den Kreditnehmer ausgezahlt wird.

Die Zeile 203 wird verwendet, wenn der Kreditnehmer ein Darlehen oder eine Titelübernahme unterstellt, die einem bestehenden Kredit oder Pfandrecht an der Immobilie unterliegt.

Die Zeilen 204 bis 209 werden verwendet, um verschiedene Gegenstände aufzulisten, die von oder im Auftrag des Käufers bezahlt werden. Sie können solche Gegenstände wie eine Vergütung enthalten, die der Verkäufer für Reparaturen oder Ersatz von Gegenständen macht. Dieser Bereich wird auch verwendet, wenn der Verkäufer eine Notiz des Kreditnehmers für einen Teil des Kaufpreises akzeptiert.

Die Zeilen 210 bis 219 sind für Rechnungen, die der Verkäufer noch nicht bezahlt hat, die aber ganz oder teilweise geschuldet sind. Steuern und Einschätzungen sind aufgeführt, aber der Bereich kann auch Mieteinnahmen enthalten, die vom Verkäufer für einen Zeitraum, der über den Abrechnungstermin hinausgeht, im Voraus eingezogen wurden.

Zeile 220 ist die Summe für alle Posten in Abschnitt 200. Der Gesamtbetrag wird dem Erlös des Kreditnehmers hinzugefügt.

Abschnitt 300, Barzahlung bei Abwicklung von / zu Kreditnehmer

Zeile 301 ist eine Zusammenfassung des Gesamtbetrags, der vom Kreditnehmer fällig wird.

Zeile 302 ist eine Zusammenfassung aller Artikel, die bereits von oder für den Kreditnehmer bezahlt wurden.

Zeile 303 ist die Differenz zwischen den Zeilen 301 und 302. Sie zeigt meistens an, wie viel Geld der Kreditnehmer zum Abschluss bringen muss. Es könnte sich um eine negative Zahl handeln, die darauf hinweist, dass der Kreditnehmer beim Abschluss wieder Geld erhält.

Abschnitt K, Zusammenfassung der Transaktion des Verkäufers: Zeilen 400-603 Zeilen 400-603

Rechts von Abschnitt J (die Zusammenfassung der Transaktion des Kreditnehmers) finden Sie Abschnitt K, der die Transaktionen des Verkäufers zusammenfasst. ..

Abschnitt 400 , Bruttobetrag des Verkäufers

Die Beträge in diesem Abschnitt werden zu den Fonds des Verkäufers hinzugefügt.

Zeile 401 gibt den Bruttoverkaufspreis der Immobilie an.

Einträge für persönliches Eigentum (wie Vorhänge, Waschmaschine, Trockner, Gartenmöbel und Dekorationsgegenstände, die der Verkäufer möglicherweise an den Käufer verkauft) sind in 402 aufgeführt.

Die Zeilen 404 und 405 beziehen sich auf andere Beträge, die von der Kreditnehmer oder zuvor vom Verkäufer gezahlt wurde, wie zum Beispiel:

• Wenn der Kreditnehmer das Darlehen des Verkäufers annimmt, muss er dem Verkäufer den Restbetrag auf dem Treuhandkonto des Verkäufers erstatten.
• Der Käufer kann dem Verkäufer einen Teil der nicht vereinnahmten Mieten schulden.

Die Zeilen 406 bis 412 beziehen sich auf Artikel, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zum Beispiel kann der Käufer dem Verkäufer einen anteiligen Teil der Steuern vom Land zurückerstatten müssen, wenn der Verkäufer eine Jahresrechnung bezahlt, aber die Immobilie während dieses ganzen Jahres nicht besitzt.

Zeile 420 ist der Bruttobetrag des Verkäufers. Es handelt sich um die Summe der Zeilen 401 bis 412.

Abschnitt 500, Ermäßigungen bei dem Verkäufer zustehenden Betrag

Die Beträge in diesem Abschnitt werden von den Mitteln des Verkäufers abgezogen.

Zeile 501 wird verwendet, wenn der Immobilienmakler des Verkäufers oder eine andere Partei die Einlage des Kreditnehmers hält und diese direkt an den Verkäufer zahlt.

Zeile 502 enthält die Zahl aus Zeile 1400, die in Abschnitt L berechnete Gesamtgebühr des Verkäufers.

Zeile 503 wird verwendet, wenn der Darlehensnehmer ein bestehendes Pfandrecht annimmt oder einnimmt, das vom Verkaufspreis abgezogen wird.

Die Zeilen 504 und 505 beziehen sich auf erste und / oder zweite Darlehen, die im Rahmen einer Abwicklung (einschließlich aufgelaufener Zinsen) getilgt werden.

Die Zeilen 506 bis 509 werden als leere Zeilen für verschiedene Einträge angezeigt.

Die Zeile 506 wird verwendet, um vom Kreditnehmer gezahlte Einlagen beim Verkäufer oder einer anderen Partei, die nicht der Verrechnungsagent ist, zu erfassen. Dies ist geringfügig anders als der Eintrag in 501. In diesem Fall überträgt die Partei, die die Mittel hält, diese an die Verrechnungsstelle, die bei Abschluss ausgezahlt wird.

Diese Zeilen können auch verwendet werden, um zusätzliche Pfandrechte aufzuführen, die bei der Abrechnung gezahlt werden, um das Eigentum an der Liegenschaft zu klären.

Die Zeilen 510 bis 519 sind für Rechnungen, die der Verkäufer noch nicht bezahlt hat, die aber ganz oder teilweise geschuldet werden. Steuern und Einschätzungen sind aufgeführt, aber der Bereich kann auch Mieteinnahmen enthalten, die vom Verkäufer für einen Zeitraum, der über den Abrechnungstermin hinausgeht, im Voraus eingezogen wurden.

Zeile 520 ist die Summe für alle Artikel in Abschnitt 500. Der Gesamtbetrag wird vom Erlös des Verkäufers abgezogen.

Abschnitt 600, Barzahlung bei Abrechnung an / von Verkäufer

Zeilen 601 ist der Bruttobetrag, der dem Verkäufer aus Zeile 420 zusteht.

Zeile 602 enthält die Summe der Erlösminderungen des Verkäufers aus Zeile 520. < Zeile 603 ist die Differenz zwischen den Zeilen 601 und 602.Es zeigt in der Regel einen an den Verkäufer gezahlten Barbetrag an, aber es ist möglich, dass der Verkäufer beim Schließen Geld schuldet. Zum Beispiel könnte der Verkäufer mehr an ersten und zweiten Hypotheken schulden, als er im Vertrag beglichen hat.

Wenn Sie ein HUD-1 als Teil Ihrer Hauskauftransaktion erhalten haben, denken Sie daran, dass es sich um eines der Abschlussdokumente handelt, die Sie behalten sollten.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Home Buying Experte bei der Bilanz.