Mieter in gemeinsamen 1031 Börsen

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Sind Sie müde von den Mitternachtstelefonaten und müde von Ihren Mietern? Vielleicht sind Sie frustriert, weil Sie Mietschecks und Reparaturen verfolgen? Vielleicht möchten Sie Ihre Mietwohnung oder ein kleines Apartmenthaus verkaufen, aber Sie fürchten die steuerlichen Konsequenzen. In der Tat haben Sie vielleicht darüber nachgedacht, ein Stück eines neuen Einkaufszentrums zu kaufen, aber Sie können den Kauf sicherlich nicht mit Bargeld bezahlen und haben niemals sogar bar für ein Haus bezahlt.

Wenn das nach dir klingt, hier die guten Nachrichten. Durch die Nutzung eines 1031 Tenants in Common Exchange können Sie diese Miet- oder Wohnanlage verkaufen, die Kapitalertragssteuer vermeiden und trotzdem Ihr Geld für sich arbeiten lassen. Tenants in Common, bekannt als TIC, ist eine der besten Möglichkeiten, wie ein Investor am Eigentum an einem oder mehreren hochwertigen Immobilien teilnehmen kann, während er gleichzeitig Wohlstand bewahrt und die Probleme des Immobilienmanagements vermeidet.

Mieter in gemeinsamen 1031 Exchange erlaubt Diversifizierung

Sagen Sie zum Beispiel, dass Sie einen vierplex verkaufen, den Sie seit 15 Jahren besessen haben, und Sie haben ein Eigenkapital von $ 400, 000. Abhängig von der Menge der Schulden, die Sie immer noch auf sich tragen, könnte der Kaufpreis Ihrer neuen Investition bei rund einer Million Dollar liegen. Während das viel Geld ist, qualifizieren Sie sich vielleicht noch nicht dafür, ein wirklich erstklassiges Eigentum allein zu erwerben. Wenn Sie sich jedoch dafür entscheiden, in ein TIC zu investieren, könnten diese 400.000 $ Eigenkapital eine Millionen-Dollar-Beteiligung an einem institutionellen Immobilienobjekt mit einem Volumen von 30.000.000 $ erwerben.

Ein Mandanten im Common 1031 Exchange ermöglicht eine Diversifizierung zwischen verschiedenen Immobilien an verschiedenen geografischen Standorten. Sie können in ein Lager oder in Lagereinheiten, ein High-End-Hotel oder einen Bürokomplex, ein Krankenhaus oder ein Wohngebäude oder ein Millionenhaus investieren.

Diese Diversifizierung kann das Risiko Ihres Anlageportfolios verringern und potenziell seinen Wert erhöhen.

Fragen Sie einen vertrauenswürdigen Anlageberater und nicht die Person, die Ihnen die Anlage verkauft.

TIPP: Bevor Sie in 1031 Tenants in Common Exchange investieren, stellen Sie bitte sicher, dass ein vertrauenswürdiger Anwalt den Papierkram überprüft und Ihre Due Diligence-Prüfung durchführt. Dies beinhaltet eine mögliche Untersuchung des Unternehmens, das das Wertpapier verkauft, einschließlich der Sicherstellung, dass das Unternehmen ordnungsgemäß lizenziert ist. Es gibt viele Betrüger, die sich schnell in die Betrügereien vertiefen können.

IRS-Regeln für einen Mieter in gemeinsamen 1031 Exchange

Die IRS-Regeln für eine 1031 Exchange müssen akribisch befolgt werden, um Kapitalgewinn- und Abschreibungsrückerstattungssteuern aufzuheben. Das aufgegebene Eigentum muss für Investitionen gehalten oder im Gewerbe oder Geschäft des Eigentümers verwendet worden sein.

Fünf allgemeine Anforderungen für eine potenziell erfolgreiche TIC 1031 Exchange sind:

1. 100% der Erlöse aus dem Verkauf müssen reinvestiert werden und der Wert der kommerziellen Ersatzimmobilie muss größer oder gleich der aufgegebenen Immobilie sein.
2. Ein qualifizierter Vermittler wird zum designierten Verkäufer und hält alle Erlöse aus dem Verkauf des aufgegebenen Objekts.
3. Es gibt eine 45-tägige Identifikationsperiode, während der mindestens drei "gleichartige" Ersatzeigenschaften schriftlich identifiziert werden müssen.
4. Die 200% -Regel legt fest, dass eine beliebige Anzahl von Ersetzungseigenschaften angegeben werden kann, deren Gesamtwert jedoch 200% des Werts der Eigenschaft "Aufgegebene Eigenschaft" nicht überschreiten darf.
5. Wenn die Drei-Eigentums-Regel und die 200% -Regel nicht gelten, muss der Marktwert der an der Börse zu erwerbenden Gewerbeimmobilien mindestens 95% des gesamten Verkehrswertes aller identifizierte Eigenschaften.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Von C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Sobald das Replacement Property ausgewählt wurde, hat der Investor 180 Tage ab dem Datum, an dem das Relinquished Property an den Käufer übergeben wurde, um das neue Grundstück zu schließen. Wenn das Fälligkeitsdatum der Steuererklärung des Anlegers mit eventuellen Verlängerungen für das Steuerjahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde, vor dem 180-Tage-Zeitraum liegt, muss die Börse 1031 bis zu diesem Datum abgeschlossen sein.

Anleger sollten sich auch daran erinnern, dass ein Teil dieses Zeitraums von 180 Tagen bereits während der 45-tägigen Identifizierungsperiode verwendet wurde. Es gibt keine Erweiterungen und keine Ausnahmen von der 45-Tage-Regel, die Wochenenden und Feiertage einschließt. Wenn das Zeitlimit überschritten wird, kann der gesamte Tausch disqualifiziert werden, und Strafen und Steuern werden folgen.

Wenn ein Anleger ein Bruchteil an mehr als einer Immobilie erwirbt, ist es ratsam, sicherzustellen, dass die geplanten Abschlussdaten vor dem Stichtag liegen.

Mieter in gemeinsamer Umtausch- und Titelversicherung

Als Eigentümer eines TIC erhalten Sie eine separate Urkunde als gemeinsamer Mieter und eine Titelpolice, die Ihren prozentualen Anteil an der Immobilie abdeckt. Sie haben die gleichen Rechte wie jeder andere Eigentümer.

Cashflow und Wertsteigerungspotenzial von Mietern im gemeinsamen 1031 Exchange

Es besteht ein Einnahmepotenzial im Verhältnis zu Ihrem Anteilsbesitz, der potenziell höher sein könnte als der Cashflow, den Sie aus Ihren vergangenen Investitionen erhalten haben.

Der Cashflow kann durch die Abschreibung Ihrer Basis im neuen Kauf ausgeglichen werden.

Sie beteiligen sich gegebenenfalls auch an der anteiligen Wertsteigerung der Immobilie, wenn diese schließlich verkauft wird. Ein TIC gilt als wertvolles Nachlassplanungstool, da Ihre Erben nach Ihrem Tod eine verstärkte Basis erhalten sollten.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

In der Mitte bis Ende der 1990er Jahre haben Anleger zahlreiche Anfragen an die IRS gestellt, in denen sie um Vorabentscheidungen gebeten wurden, ob ungeteilte (Bruchteil), Mieter von gemeinsamem Interesse in Immobilien war ein Unternehmen, das gemäß Abschnitt 1031 zur Steuerstundung berechtigt war.

Daraufhin erließ das IRS im Oktober 2000 das Revenue Procedure 2000-46. Dieses Verfahren äußerte die Befürchtung, dass einige Mieter in gemeinsamen Beziehungen als Partnerschaften für Bundessteuerzwecke angesehen werden könnten und daher nicht in Betracht gezogen werden können.

Der IRS machte deutlich, dass es keine Vorabentscheidungen mehr geben würde. Diese Entscheidung wurde im März 2002 aufgehoben, gefolgt vom Revenue Procedure 2002-22.

Das als "Rev. Proc." Bekannte Revenue Procedure 2002-22 legte 15 Punkte fest, die von der IRS überprüft werden sollten, wenn "einen Antrag auf eine Entscheidung über einen ungeteilten Teilanteil an einer Mietimmobilie in Betracht ziehen. ist kein Interesse an einer Geschäftseinheit " - was bedeutet, dass eine Partnerschaft, die nicht qualifiziert wäre, den Börsenhandel einem Risiko einer Prüfung und steuerlichen Konsequenzen aussetzen könnte.

Eine Vorabentscheidung ist jedoch immer noch nahezu unmöglich. Ein Großteil der Informationen, die für eine IRS-Überprüfung erforderlich sind, stehen nicht einmal zur Verfügung, bis der Sponsor bereit ist, die Immobilie zu erwerben, das Darlehen zu schließen und Interessen an die Mieter gemeinsam zu verkaufen. Daher gibt der Großteil des Sponsorenkreises eine "Soll" - oder "Will" -Steuerbestätigung heraus, die sich im Private Placement Memorandum befindet.

Revenue Procedure Richtlinien für Mieter in gemeinsamen 1031 Exchanges

The Rev. Proc. klare Richtlinien für die Struktur, Finanzierung und Verwaltung von Mietern in gemeinsamem Besitz. Es erlaubt 2 bis 35 Miteigentümern, obwohl Sponsoren und Kreditgeber für einige Immobilien, die normalerweise zwischen 10 und 25 Investoren sind, niedrigere Limits festlegen.

Ein Ehemann und eine Ehefrau werden manchmal als eine Einheit behandelt (je nach staatlichem Recht), und keiner der Mitinhaber darf Steuererklärungen als Partnerschaft einreichen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, seinen Teilbesitz zu verkaufen oder zu teilen, jedoch erst, nachdem er ihn den anderen angeboten hat. Es gibt eine proportionale Aufteilung von Gewinnen und auch Schulden (Hypotheken).

Mit diesen klareren Richtlinien begann die TIC-Branche ernsthaft und zog eine größere Anzahl neuer Sponsoren, Broker / Händler und registrierter Vertreter auf den Markt. Seit den 1990er Jahren war das Interesse an Mietern in gemeinsamen Börsen 1031 enorm. In der Tat wuchs das Wachstum des Eigenkapitals von 2002 bis 2004 um 550% in den TICs. Der Gesamtwert der 2007 abgeschlossenen TIC-Investitionen wird auf über 8 USD geschätzt. 5 Milliarden. Manche sagen, dass diese Zahl sogar noch höher ist - sie erreicht 10 Milliarden Dollar (wenn man die Hebelwirkung einbezieht).

Mieter in gemeinsamen Angeboten für akkreditierte Investoren

Die überwiegende Mehrheit der TIC-Angebote wird nur an "akkreditierte Investoren" vergeben, was bedeutet, dass bestimmte finanzielle Kriterien erfüllt sein müssen.

1. Einzelanleger (oder in Kombination mit einem Ehepartner) müssen ein Nettovermögen von mehr als 1 Million US-Dollar haben.
2. Ein jährliches Einkommen von 200.000 $ in den letzten 2 Jahren mit der Erwartung, dass dies so weitergeht.
3. Ein gemeinsames Einkommen mit Ehepartner von $ 300.000 in den letzten 2 Jahren in Erwartung keiner Änderung.
4. Ein Unternehmen wie eine LLC, eine Partnerschaft oder ein Unternehmen muss ein Vermögen von mindestens 5 Millionen US-Dollar haben oder, wenn das Vermögen weniger als 5 Millionen US-Dollar beträgt, muss jeder Anleger als Einzelperson akkreditiert sein.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Ein Investor kann wertvolle Hilfe bei der Suche nach einem Ersatzobjekt von einem der vielen Unternehmen erhalten, die sich auf die Abwicklung von 1031 Börsen und Mietern in gemeinsamen 1031-Börsen spezialisiert haben. Diese TIC-Spezialisten haben Zugang zu einer großen Anzahl von Anlageimmobilien und haben häufig verschiedene Due-Diligence-Prüfungen durchgeführt, darunter Preisvergleiche, Offenlegungen, Nettoeinnahmen, Stellenanzeigen usw.

In der Regel haben die Sponsorenunternehmen enorme Geldsummen ausgegeben. Strukturierung dieser Immobilienangebote, um sicherzustellen, dass sie die IRS-Anforderungen für eine TIC 1031 Exchange erfüllen. Manchmal bindet der Sponsor eine Immobilie mit einem Kaufvertrag und bereitet dann die Angebotsunterlagen vor, oft als Private Placement Memorandum (PPM) bezeichnet, das dann über Broker-Dealer vermarktet wird. Einige Sponsoren schließen das Grundstück, bevor es vermarktet wird, aber das kann teurer sein, weil es die Kosten trägt.

Bewertung eines registrierten Anlagevertreters

• Wählen Sie einen registrierten Anlagevertreter aus, der auf TIC-Anlagen spezialisiert ist. Dies sollte vor dem Verkauf Ihrer Anlageimmobilie erfolgen.
• Bewerten Sie einige mögliche Ersatzeigenschaften. Wenn Sie dies mit Ihrem registrierten Anlagevertreter tun, sollten Sie die Sponsoren jedes Angebots genau unter die Lupe nehmen. Was ist ihre Erfolgsbilanz? Ist die Infrastruktur ihrer Geschäftsorganisation angemessen? Sind ihre Auftraggeber, Mitarbeiter und Führungskräfte qualifiziert?
• Stellen Sie sicher, dass Ihr Investmentbeauftragter über eine Lizenz der Serien 7 oder 22 sowie eine Lizenz der Serien 63 oder 66 verfügt. Er / Sie sollte auch in gewerblichen Immobilien erfahren sein und eine nachgewiesene Erfolgsgeschichte von erfolgreichen TIC-Börsen haben.

Fragen an Sponsoren

• Ist das Sponsorenprogramm für Investoren gut strukturiert und fair?
• Wird das Angebot sorgfältig, rechtlich und mechanisch, mit den richtigen Offenlegungen zusammengestellt?
• Sind die in den Dokumenten beschriebenen Ziele erfüllt?
• Sind die mit der Investition verbundenen Risiken klar angegeben?
• Ist das Programm mit seinen Aktiva mit einer hohen Wahrscheinlichkeit aufgestellt, die Ziele zu erreichen?
• Sind die projizierten Ziele angesichts der Fakten angemessen?
• Welche Schutzmaßnahmen und Reserven sind vorhanden?

Ein Mandanten in Common 1031 Exchange bietet dem Anleger viele Möglichkeiten bei der Suche nach Ersatzobjekten.

In der Regel ist eine Kapitalbeteiligung von mindestens $ 100,000 erforderlich, aber jedes Immobilienangebot hat ein Minimum, das durch Dividieren des gesamten Eigenkapitals durch die mögliche Anzahl von TIC-Anteilen bestimmt wurde.

Jedes PPM-Angebot sollte bewertet, analysiert und mit anderen Wettbewerbsvorschlägen verglichen werden. Die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft erwarteten Ausgaben, Mieter Finanzinformationen, Standort und Umweltfragen sollten erforscht werden, und umfassen eine Studie des Immobilienmarktgebietes der Immobilie.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Einige Unternehmen, die TICs bearbeiten, haben eine Due Diligence für eine Vielzahl möglicher Anlageobjekte abgeschlossen. Zu diesem Zweck führen eingetragene Investmentvertreter die Due-Diligence-Prüfung in ihrem Unternehmen durch, normalerweise über ihre Due-Diligence-Abteilung. während andere die externen Dienste von "Due Diligence Consultants" und Anwälten suchen.

Mietertypen in gemeinsamen 1031 Börsen

1031 Mieter in gemeinsamen Börsen können auf verschiedene Arten strukturiert werden, und diese Gelegenheiten kommen oft mit Verwaltung und Finanzierung vor Ort.

Manchmal wird ein Non-Recourse-Darlehen angeboten, das verhindert, dass der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls die anderen Vermögenswerte des Kreditnehmers übernimmt. Die Sicherheit des Darlehensgebers ist auf den Wert der Immobilie beschränkt.

Einige Kreditgeber haben jedoch in letzter Zeit damit begonnen, von einer verantwortlichen Stelle die Haftung für den Fall zu verlangen, dass die von der Immobilie erhaltenen Mieten nicht zur Rückzahlung des Darlehens, sondern für Reparaturen usw. verwendet werden. Andere Kreditgeber haben festgelegt, dass TIC und manchmal jeder einzelne Käufer müssen den Kreditgeber gegen zukünftige Umweltprobleme garantieren. Investoren werden dringend gebeten, Kreditdokumente und das PPM genau zu prüfen, um die Möglichkeit einer Haftung weit über ihre ursprüngliche Investition hinaus zu vermeiden.

Bei der Durchführung der Due-Diligence-Prüfung von TIC-Programmen sollten Anleger die Struktur und die Übereinstimmung mit dem 15 Rev. Proc. Richtlinien. Eine Transaktion, die wesentlich abweicht, könnte dazu führen, dass der IRS diese nicht mehr zulässt, wodurch die Anleger künftigen Steuerfolgen ausgesetzt werden.

Angebote sind mit einem von jedem Eigentümer unterzeichneten Dokument strukturiert, das dem Sponsor die Befugnis gibt, die tägliche Verwaltung der Immobilie zu verwalten. Es kann ein Master-Leasing oder eine Verwaltungsvereinbarung geben, die Abweichungen in der Art und Weise enthalten, in der die Mieten und die vereinnahmten Beträge an die TIC-Miteigentümer verteilt werden.

Angebote können auch einen gemeinsamen Mietvertrag enthalten, der die Beziehung zwischen dem einzelnen Anleger und den anderen TIC-Miteigentümern beschreibt. Ein TIC kann auch als Special Purpose Entity (SPE) strukturiert sein, wenn keine Personen als Eigentümer aufgeführt sind. Unter einer SPE kauft und besitzt eine einzige Gesellschaft mit beschränkter Haftung die TIC-Beteiligung. Diese Struktur bietet einen zusätzlichen Haftungsschutz für die Miteigentümer und den Darlehensgeber. In der Regel ist der TIC-Sponsor nicht für die Verwaltung der Investition verantwortlich und es muss eine unabhängige Verwaltung eingesetzt werden.

Sind Mieter in gemeinsamen Börsen Wertpapieren oder Immobilien?

Die meisten Sponsoren behandeln TIC-Anlagen als Wertpapiere, da sie entweder in dem Staat, in dem sich das Grundstück befindet, oder in den verschiedenen Staaten, in denen der Sponsor es zum Verkauf anbieten will, die Definition eines Wertpapiers erfüllen. Dies bedeutet, dass nur lizenzierte Effektenhändler diese Anlagen unter Aufsicht der SEC vermarkten können. Alle TIC-Interessen, einschließlich solcher, die Wertpapiere sind, werden jedoch durch Urkunde übermittelt und die meisten Staaten klassifizieren sie als Immobilien.

Die Frage, ob eine Immobilienanlage eine Sicherheit ist, kann komplex sein und das Thema sorgt für erhebliche Bestürzung.

Während der Kauf einer TIC-Beteiligung eine Immobilientransaktion für 1031 Zwecke ist, werden die meisten als Wertpapiere verkauft. Es ist jedoch nicht verwunderlich, dass einige Sponsoren weiterhin TIC-Anteile als Immobilien verkaufen und nicht als Wertpapiere vermarkten.

Da Immobilienmakler in der Regel an der Veräußerung des Relinquished Property beteiligt sind, erscheint eine Vermarktung von TIC-Angeboten durch dieselben Broker nur logisch, da sie in der Lage sind, potenzielle Investoren zu identifizieren. Der Konflikt liegt in den Regeln der FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) und der Securities and Exchange Commission, die die Zahlung einer Gebühr oder Provision an Personen verbieten, die keine Wertpapierlizenz besitzen.

Dies schließt effektiv die Zahlung von Empfehlungsgebühren oder Provisionen an Immobilienmakler aus. Es ist bedauerlich, dass diese Regeln, die Anleger schützen sollen, Immobilienspezialisten nicht dazu anregen, ihren 1031 Kunden die Vorteile einer TIC-Transaktion vorzustellen.

Nachfrage nach Mietern in gemeinsamen 1031 Börsen ist stark

Ein Anleger sollte eine TIC als eine Immobilie ansehen, die als mittel- bis langfristige Anlage gehalten wird. Wenn Liquidität wichtig ist, sollten alternative Optionen in Betracht gezogen werden.

Die Nachfrage nach Mietern in gemeinsamen Immobilien wächst mit jedem Jahr weiter. Es genügt zu sagen, dass die schiere Geschwindigkeit des TIC-Marktes und der 1031-Austauschprozess für Investoren, die mit TIC nicht vertraut sind, entmutigend sein kann, aber die Möglichkeiten für Gewinn- und Steuerersparnisse sind enorm.

Wertpapiere, die von einem Wertpapierunternehmen angeboten werden, sollten Ihnen eine ähnliche Aussage bieten, auf die Sie sich nicht verlassen können:

Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren. Die Informationen dienen nur zu Diskussions- und Informationszwecken. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente Rechts-, Steuer- oder Finanzplanungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich nur auf diese. Einzelne Bundesstaaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuerkennzeichen haben. Bitte wenden Sie sich an den zuständigen Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Bundesstaat. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig erachtet werden, sollten jedoch in Verbindung mit professionellen Ratschlägen verwendet werden, die mit Ihrer persönlichen Situation übereinstimmen.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.