Wie 1031 Börsen zu tun, um Steuern zu vertagen

Der zeitlose Spruch, "Nichts ist sicher, aber Tod und Steuern" ist nur halb so wahr für einen versierten amerikanischen Steuerzahler, der den Verkauf einer Investition oder eines Unternehmens plant Da die Kapitalertragssteuer auf Ihre Gewinne zwischen 15% und 30% liegen kann, wenn staatliche und Bundessteuern kombiniert werden, warum nicht die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um diesen Verlust zu vermeiden? Ein großer Steuerbiss könnte Geld auslöschen, das Sie für zukünftige Investitionen.

Geben Sie die 1031 Steuer aufgeschobene Börse ein. Für viele Steuerzahler ist das wie Geld, das vom Himmel fällt.

1031 Börsen Defer Steuern

Die 1031 Exchange wurde als das mächtigste Werkzeug zur Vermögensbildung, das Steuerzahlern noch zur Verfügung steht, zitiert und war ein wichtiger Teil der Erfolgsstrategie unzähliger Finanzassistenten und Immobiliengurus, die ihren Namen von Section 1031 des Internal Revenue Code - Der abgelehnte Austausch ermöglicht es einem Steuerpflichtigen, Einkommen, Investitionen oder Geschäftsimmobilien zu verkaufen und durch ein ähnliches Produkt zu ersetzen. rty.

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf dieser Immobilie werden verschoben oder verschoben, solange die IRS-Regeln sorgfältig eingehalten werden. Dies ist eine kluge Steuer- und Anlagestrategie sowie ein Nachlassplanungstool. Theoretisch könnte ein Anleger Kapitalerträge aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bis zum Tod aufschieben und sie möglicherweise alle zusammen vermeiden.

1984 Die Gesetzgebung hat einige Aspekte von 1031 Austauschen geändert

In den frühen Tagen des "Gleichgeschlechtlichen Austauschs" wurde der Begriff ziemlich wörtlich genommen und bereitete oft Schwierigkeiten.

Wenn Sie zum Beispiel ein dreistöckiges Backstein-Apartmenthaus besitzen, das Sie durch eine 1031-Börse verkaufen wollten, müssten Sie ein weiteres dreistöckiges Backstein-Apartmentgebäude finden, dessen Eigentümer tauschen wollte. Dann würden Sie sich treffen und der Austausch würde stattfinden.

In der Vergangenheit gab es keine zeitlichen Beschränkungen für die Börse.

Die IRS verlangte strengere Kontrollen des Prozesses, was dazu führte, dass der Kongress 1984 Abschnitt 1031 (a) verabschiedete. Diese Gesetzgebung schränkte den verzögerten Austausch ein, definierte das "gleichartige" Eigentum weiter und etablierte einen Zeitplan für den Abschluss des Austausches.

Qualifizierung für eine 1031 Exchange

Immobilien, die für geschäftliche Zwecke oder Investitionen gehalten werden, qualifizieren sich für eine 1031 Exchange. Ein persönlicher Wohnsitz qualifiziert nicht und im Allgemeinen qualifiziert sich ein fix-and-flip Eigentum auch nicht, da es in die Kategorie der zum Verkauf gehaltenen Immobilie passt. Ferien oder Zweitwohnungen, die nicht als Verleih gehalten werden, qualifizieren sich nicht für eine Behandlung; jedoch gibt es einen Gebrauchstest unter Paragraph 280 des Steuercodes, der auf diese Eigenschaften zutreffen kann. Ein Steuerexperte sollte in diesem Fall konsultiert werden.

Grundstücke, die sich in der Entwicklung befinden, und zum Wiederverkauf erworbene Immobilien qualifizieren nicht für eine Steuerstundung.Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen, Bestandsimmobilien und ein wirtschaftliches Interesse an einer Partnerschaft gelten nicht als "gleichwertiges" Eigentum für den Umtausch.

Um sich heute als 1031-Börse zu qualifizieren, muss die Transaktion die Form einer "Börse" haben und nicht nur den Verkauf einer Immobilie mit dem anschließenden Kauf einer anderen Immobilie.

Erstens müssen die verkaufte Immobilie und die neue Ersatzimmobilie sowohl zu Investitionszwecken als auch zur produktiven Verwendung in einem Gewerbe oder Betrieb gehalten werden. Sie müssen "gleichartige" Eigenschaften haben.

Die folgenden Arten von Immobilien-Swaps erfüllen die Anforderungen an einen qualifizierten Austausch von "Like-Art" -Eigentum:

• Ein Büro gegen ein Einkaufszentrum
• Ein Einkaufszentrum gegen Land
• Land im Austausch gegen ein Industriebau
• ein Mehrfamilienhaus gegen ein Industriegebäude
• eine Einfamilienmiete gegen ein Mieterwohnungsobjekt (TIC)

Heute konnte man dieses Ziegelbauernhaus gegen Land, ein Lagerhaus oder ein kleines Bürogebäude. Es gibt jedoch strenge Zeitvorgaben, die erfüllt sein müssen oder die 1031 Exchange wird nicht erlaubt sein und Steuerfolgen werden auferlegt.

Vor 1984 wurden praktisch alle Börsen gleichzeitig mit der Schließung und Übertragung der verkauften Immobilie (aufgegebenes Eigentum) und dem Kauf der neuen Immobilie (Ersatzimmobilie) durchgeführt. Neben den Problemen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie gab es Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Übertragung von Titeln und Fonds. Heute nicht.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group

Der verspätete Austausch von 1031 vermeidet jene Probleme vor 1984, aber strengere Fristen sind jetzt vorgeschrieben. Ein Steuerpflichtiger, der einen Umtausch vollziehen will, listet und vermarktet Immobilien in der üblichen Weise. Wenn ein Käufer vortritt und der Kaufvertrag ausgeführt wird, schließt der Verkäufer einen Umtauschvertrag mit einem qualifizierten Zwischenhändler ab, der wiederum der Ersatzverkäufer wird.

Der Tauschvertrag verlangt in der Regel eine Abtretung des Verkäufervertrags an den Vermittler. Das Closing findet statt, und da der Verkäufer das Geld nicht berühren kann, erhält der Intermediär den für den Verkäufer fälligen Erlös.

1031 Austauschzeitbeschränkungen für Übertragungen

Zu ​​diesem Zeitpunkt beginnt die erste Zeitbeschränkung, die 45-Tage-Regel für die Identifizierung. Der Steuerpflichtige muss ein potenzielles Ersatzobjekt innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss und Übertragung des ursprünglichen Eigentums entweder schließen oder schriftlich feststellen. Der Zeitraum ist nicht verhandelbar, schließt Wochenenden und Feiertage ein, und der IRS wird keine Ausnahmen machen. Wenn Sie das Zeitlimit überschreiten, kann Ihr gesamter Austausch disqualifiziert werden und die Steuern werden mit Sicherheit folgen.

Arten von zu identifizierenden Ersatzeigenschaften:

1. Drei Eigenschaften ohne Berücksichtigung ihres fairen Marktwerts.
2. Beliebige Anzahl von Immobilien, solange ihr kumulierter Marktwert am Ende des Identifizierungszeitraums 200% des gesamten beizulegenden Zeitwerts der aufgegebenen Immobilie zum Übertragungsdatum nicht überschreitet.
3. Wenn die Drei-Eigenschaftsregel und die 200% -Regel überschritten werden, wird die Börse nicht scheitern, wenn der Steuerpflichtige 95% des gesamten Marktwertes aller identifizierten Immobilien erwirbt.

Was ist Boot?

Realistisch gesehen folgen die meisten Anleger der Drei-Eigentums-Regel, so dass sie die Due-Diligence-Prüfung abschließen und diejenige auswählen können, die am besten für sie geeignet ist.

Im Allgemeinen besteht das Ziel darin, einen Trade zu tauschen, um die Übertragung von "boot" zu vermeiden und die Börse steuerfrei zu halten.

"Boot" ist das Geld oder der faire Marktwert von zusätzlichem Eigentum, das der Steuerpflichtige über die Börse erhält. Geld beinhaltet alle Zahlungsmitteläquivalente, Schulden, Verbindlichkeiten, denen das ausgetauschte Eigentum unterliegt. Dies ist eine Eigenschaft, die nicht gleichartig ist, und die Regeln, die sie während des Austauschs regeln, sind komplex. Es genügt zu sagen, ohne Expertenrat, erhalten "Boot" kann Steuern führen.

1031 Börsen unterliegen der 180-Tage-Regel

Sobald eine Ersatzimmobilie ausgewählt wurde, hat der Steuerzahler 180 Tage ab dem Datum, an dem die aufgegebene Eigenschaft an den Käufer übertragen wurde, um die neue Ersatzimmobilie zu schließen. Wenn jedoch das Fälligkeitsdatum der Steuererklärung des Anlegers mit eventuellen Verlängerungen für das Steuerjahr, in dem das aufgegebene Grundstück verkauft wurde, vor dem 180-Tage-Zeitraum liegt, muss der Umtausch zu diesem früheren Zeitpunkt abgeschlossen sein. Denken Sie daran, dass ein Teil dieser Periode bereits während des Identifizierungszeitraums verwendet wurde. Es gibt keine Erweiterungen und keine Ausnahmen von dieser Regel, daher ist es ratsam, den Abschluss vor Ablauf der Frist zu planen.

Da das Gesetz vorsieht, dass der Steuerpflichtige den Erlös aus der ersten Transaktion nicht berührt, erwirbt der Qualified Intermediary das Replacement Property vom Verkäufer bei Abschluss und nach Abschluss der Transaktion und überträgt sie dann an den Steuerzahler.

1031 Börsen sind nicht für Heimwerker-Investoren

Dies ist eine grundlegende Beschreibung, wie ein erfolgreicher 1031 Exchange funktioniert. Abhängig von der Situation des Steuerpflichtigen, der Art der abgetretenen Immobilie und den Eigenschaften des Ersatzobjekts können andere Aspekte der Börse betroffen sein. Ihre Fertigstellung kann komplex werden und Experten sollten immer konsultiert werden. Dies ist keine Aufgabe für einen "Do it yourself" -Investor.

Die Nutzung der Macht des 1031 Exchange zum Aufbau und Erhalt von Vermögen und Vermögen, zur Generierung von Cashflows aus Investitionen, zur Umstrukturierung, Diversifizierung und Konsolidierung von Immobilienbeständen ist das Recht jedes Eigentümers von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in den Vereinigten Staaten. Amerikanische Steuerzahler sollten niemals Kapitalertragssteuern auf den Verkauf ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zahlen müssen, wenn sie beabsichtigen, diese Erlöse in mehr Anlageimmobilien zu reinvestieren.

Wertpapiere, die über Pacific West Securities, Inc. Mitglied FINRA / SIPC angeboten werden.

Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren.Die Informationen dienen nur zu Diskussions- und Informationszwecken. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente Rechts-, Steuer- oder Finanzplanungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich nur auf diese. Einzelne Bundesstaaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuerkennzeichen haben. Bitte wenden Sie sich an den zuständigen Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Bundesstaat. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig erachtet werden, sollten jedoch in Verbindung mit professionellen Ratschlägen verwendet werden, die mit Ihrer persönlichen Situation übereinstimmen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}