Wie man einen Leerverkauf in einem Haus durchführt

Ein Leerverkauf in Immobilien ist nicht immer eine angenehme Transaktion, aber der Verkauf von Leerverkäufen hat seit 2006 einen langen Weg zurückgelegt, also verkaufen Sie das Konzept nicht kurz. Unsere gegenwärtige Wirtschaft bedeutet nicht, dass der Verkauf von Leerverkäufen weg ist. Zum Beispiel könnte eine Person, die ein brandneues Haus gekauft hat, am Tag nach der Schließung sterben, und die Kosten eines sofortigen Verkaufs könnten diese Transaktion in den Leerverkaufsstatus werfen.

Für diejenigen, die schon eine Weile unter Wasser waren oder mit einer Kreditmodifikation kämpften, ist das eine andere Geschichte.

Es gibt viele Möglichkeiten, ein Haus zu verlieren, aber den Besitz in einer Weise abzustempeln, die den Kredit zerstört, die Familie in Verlegenheit bringt und einen Eigentümer der Würde abschneidet, ist einer der härtesten, und das ist es, was Zwangsvollstreckungen anbieten. .. Für Hausbesitzer, die es sich nicht mehr leisten können, Hypothekenzahlungen aktuell zu halten, gibt es Alternativen zu Konkurs- oder Zwangsvollstreckungsverfahren. Eine dieser Optionen wird "Leerverkauf" genannt.

Mehr als die Hälfte meines Umsatzes in Sacramento von 2006 bis 2012 waren Leerverkäufe. Das ist, wie prominente Leerverkäufe für eine Reihe von Jahren waren. Heute aber nicht so sehr. Selbst Verkäufer, die nicht straffällig sind, könnten sich in den letzten Jahren für einen Leerverkauf qualifizieren, der viele weitere Leerverkäufe eröffnet hat. Leerverkäufe bieten Verkäufern in der Regel einen würdigen Abschlussprozess.

Wenn Kreditgeber sich bereit erklären, einen Leerverkauf in Immobilien zu tätigen, bedeutet dies, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert. Nicht alle Kreditgeber werden Leerverkäufe oder diskontierte Auszahlungen akzeptieren, vor allem wenn es finanziell sinnvoller wäre, sie auszuschließen; Darüber hinaus gelten nicht alle Verkäufer und alle Immobilien als Leerverkäufe.

Wenn Sie erwägen, einen Leerverkauf zu kaufen, kann es Nachteile geben. Zu Ihrem Schutz, schlage ich vor, dass alle potenziellen Kandidaten für einen Leerverkauf, als erste Schritte:

• Holen Sie Rechtsberatung durch einen kompetenten Immobilienanwalt
• Rufen Sie einen Wirtschaftsprüfer an, um Leerverkaufsteuern zu diskutieren

Als Immobilien Agent, ich bin weder als Anwalt noch als CPA zugelassen und kann nicht über diese Konsequenzen beraten.

Abgesehen von bestimmten Bedingungen gemäß dem Hypothekenverzeihen-Entschuldungsgesetz von 2007, sei dir bewusst, dass der IRS Schuldenerlass als Einkommen in Betracht ziehen könnte, und es gibt keine Garantie dafür, dass ein Kreditgeber, der einen Leerverkauf akzeptiert, einen Kreditnehmer nicht legal verfolgt. Differenz zwischen dem geschuldeten Betrag und dem bezahlten Betrag. In einigen Staaten ist diese Menge als Mangel bekannt. Ein Rechtsanwalt kann bestimmen, ob Ihr Darlehen für eine Mängelentscheidung oder -forderung qualifiziert ist.

Die meisten Leerverkäufe in Kalifornien sind steuerfrei.

Obwohl alle Kreditgeber unterschiedliche Anforderungen haben und verlangen können, dass ein Kreditnehmer eine breite Palette von Unterlagen einreicht, werden die folgenden Schritte Ihnen eine ziemlich gute Vorstellung davon geben, was zu erwarten ist.

• Den Kreditgeber anrufen
  Möglicherweise müssen Sie ein halbes Dutzend Telefonanrufe tätigen, bevor Sie den Verantwortlichen für Leerverkäufe finden. Sie werden mit der Abteilung "Leerverkäufe" oder "Ausarbeiten" sprechen und versuchen, den Namen des Verhandlungsführers zu erhalten. Ihr Immobilienmakler kann diesen Schritt in vielen Fällen auch für Sie erledigen.
• Autorisierungsschreiben einreichen
  Kreditgeber möchten in der Regel keine Ihrer personenbezogenen Daten ohne schriftliche Genehmigung offenlegen. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler, einem Makler, einer Titelfirma oder einem Rechtsanwalt zusammenarbeiten, erhalten Sie eine bessere Zusammenarbeit, wenn Sie einen Brief an den Kreditgeber schreiben, der dem Kreditgeber die Erlaubnis gibt, mit diesen speziellen Interessenten über Ihr Darlehen zu sprechen. Der Brief sollte Folgendes enthalten:
  • Eigenschaftsadresse
  • Darlehensreferenznummer
  • Ihr Name
  • Datum und Gültigkeitszeitraum
  • Name und Kontaktinformationen Ihres Agenten
• Vorläufiges Nettoblatt
  Dies ist eine geschätzte Abschlussrechnung, die den von Ihnen erwarteten Verkaufspreis und alle Verkaufskosten, unbezahlte Kreditsalden, fällige fällige Zahlungen und verspätete Gebühren, einschließlich Immobilienprovisionen, enthält. Ihr Abschlussagent oder Anwalt sollte in der Lage sein, dies in Ihrem Namen vorzubereiten. Wenn die unterste Zeile dem Verkäufer Geld anzeigt, gute Nachrichten, werden Sie wahrscheinlich keinen Leerverkauf benötigen.
• Hardship Letter
  Je trauriger, desto besser. Diese Tatsachenbeschreibung beschreibt, wie Sie in diese finanzielle Bindung geraten sind, und macht dem Darlehensgeber eine Bitte, weniger als die vollständige Zahlung zu akzeptieren. Kreditgeber sind nicht unmenschlich und können verstehen, wenn Sie Ihren Job verloren haben, in ein Krankenhaus eingeliefert wurden oder ein Lastwagen über Ihre ganze Familie fuhr, aber die Kreditgeber sind nicht besonders empathisch gegenüber Situationen, die Unehrlichkeit oder kriminelles Verhalten beinhalten.
• Einkommens- und Vermögensnachweis
  Es ist am besten, ehrlich und ehrlich über Ihre finanzielle Situation zu sprechen und Vermögenswerte offenzulegen. Kreditgeber werden wissen wollen, ob Sie Sparkonten, Geldmarktkonten, Aktien oder Anleihen, handelbare Instrumente, Bargeld oder andere Immobilien oder etwas von greifbarem Wert haben. Kreditgeber sind nicht im Wohltätigkeitsgeschäft tätig und verlangen oft die Zusicherung, dass der Schuldner die Schulden, die er verzeiht, nicht zurückzahlen kann. Die Bank wird außerdem 30 Tage lang Payroll Stubs benötigen.
• Kopien von Bankauszügen
  Wenn Ihre Kontoauszüge unkontrollierbare Einzahlungen, große Bargeldabhebungen oder eine ungewöhnliche Anzahl von Schecks widerspiegeln, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, jede dieser Positionen dem Kreditgeber zu erläutern. Darüber hinaus könnte der Kreditgeber möchten, dass Sie für jede Einzahlung Konto, so dass es bestimmen kann, ob die Einzahlungen fortgesetzt werden. Typischerweise benötigen Banken Ihre letzten 2 Monate.
• Vergleichende Marktanalyse
  Manchmal fallen die Märkte und die Immobilienwerte fallen. Wenn dies ein Grund dafür ist, dass Sie Ihr Haus nicht genug verkaufen können, um den Kreditgeber zu bezahlen, sollte dies durch eine vergleichende Marktanalyse (CMA) für den Kreditgeber nachgewiesen werden. Ihr Immobilienmakler kann eine CMA für Sie vorbereiten, die Preise für ähnliche Immobilien zeigt:
  • Aktiv auf dem Markt
  • Ausstehende Verkäufe
  • Verkauft aus den letzten 6 Monaten.
• Kaufvertrag und Kotierungsvertrag
  Wenn Sie eine Vereinbarung zum Verkauf mit einem potenziellen Käufer erzielen, wird der Kreditgeber eine Kopie des Angebots sowie eine Kopie Ihres Kotierungsvertrags benötigen. Bereiten Sie sich darauf vor, dass der Kreditgeber Gebühren neu verhandelt und bestimmte Punkte wie Hausschutzpläne oder Termiteninspektionen ablehnt.

Wenn alles gut geht, genehmigt der Kreditgeber Ihren Leerverkauf. Als Teil der Verhandlungen können Sie verlangen, dass der Kreditgeber keine negativen Kredite an die Kreditauskunfteien meldet, sondern erkennen, dass der Kreditgeber nicht verpflichtet ist, dieser Aufforderung nachzukommen. Kreditstatus oft nicht verhandelbar.

Lesen Sie mehr über Bevor Sie einen Leerverkauf kaufen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.