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Leerverkäufe sind heiß umstritten, aber nicht jeder Verkäufer ist dafür qualifiziert. Einige Verkäufer, die entscheiden, dass ihr Haus nicht zu dem Preis verkaufen wird, den sie sich vorgestellt hatten, beginnen sich oft zu fragen, ob sie einen Leerverkauf tätigen sollten. Ein Leerverkauf löst nicht immer Probleme, kann aber sicher Probleme verursachen. Leerverkäufe sind auch nicht immer die "rettende Gnade", die einige Hausverkäufer gerne glauben würden.
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf findet statt, wenn der Kreditgeber eine Hypothek hat, was bedeutet, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert.
Wenn Ihre Hypothek $ 100, 000, aber Ihr Haus ist wert, sagen wir, $ 90, 000, sind Sie $ 10, 000 kurz, ohne Kosten für den Verkauf zu schließen wie Immobilienprovisionen, Gebühren oder Titel und Treuhandgebühren .. Es ist möglich, einen Leerverkauf zu tätigen, wenn Ihr Hypothekenbestand dem Verkaufspreis entspricht, da noch Schlusskosten entstehen, die den Verkauf in "kurzes" Territorium bringen.
Manchmal, um zu vermeiden, durch die Kosten der gerichtlichen Verfallserklärung zu gehen, sanktioniert ein Verleiher einen Leerverkauf, indem er einen Käufer das Haus für weniger als das Hypothekengleichgewicht kauft, während das Haus in der Vor-Zwangsvollstreckungsstufe ist. Eine Phase vor der Abschottung ist eine der drei Phasen der Zwangsvollstreckung.
Hier sind einige Beispiele für einen Leerverkauf:
- Der Verkäufer unterschreibt einen Börsenzulassungsvertrag mit einem Immobilienmakler, der als Leerverkauf mit Zustimmung Dritter (der Bank) verkauft wird.
- Der Agent findet einen Käufer, der ein Angebot auf der Grundlage des Marktwerts macht, der oft geringer als die Höhe der Hypothek ist.
- Der Verkäufer akzeptiert das Kaufangebot des Käufers.
- Der Kreditgeber des Verkäufers akzeptiert das Kaufangebot des Käufers.
- Die Transaktion wird geschlossen, wenn der Käufer die Gelder ausgibt, der Darlehensgeber das Pfandrecht freigibt und der Verkäufer die Urkunde aushändigt.
In Märchenland leben alle glücklich bis ans Ende ihrer Tage. Außer dem Verkäufer. Es gibt Konsequenzen.
Qualifikationen für einen Leerverkauf
Bevor Sie eifrig an Bord eines Leerverkaufs gehen, sollten Sie Folgendes berücksichtigen, um festzustellen, ob Sie sich für einen Leerverkauf qualifizieren können. Wenn Sie nicht ja auf alle vier Anforderungen antworten können, qualifizieren Sie sich möglicherweise nicht für einen Leerverkauf.
- Der Marktwert des Eigenheims ist gefallen.
Schwer vergleichbare Verkäufe müssen belegen, dass das Haus weniger wert ist als der unbezahlte Restbetrag des Darlehensgebers. Dieser unbezahlte Saldo kann eine Vorfälligkeitsentschädigung enthalten.
- Die Hypothek befindet sich im oder nahe dem Standardstatus.
Es war einmal so, dass Kreditgeber keinen Leerverkauf in Betracht zogen, wenn die Zahlungen aktuell waren, aber das ist nicht mehr der Fall. Da viele Kreditgeber erkennen, dass andere Faktoren zu einem potenziellen Zahlungsausfall beitragen, sind sie bestrebt, zukünftige Probleme auf dem Pass zu vermeiden. Es ist nicht immer notwendig, in Verzug zu sein.
- Der Verkäufer ist in schwere Zeiten gefallen.
Der Verkäufer muss eine Härteerklärung einreichen, in der erläutert wird, warum der Verkäufer die beim Kauf fällige Differenz nicht zahlen kann, einschließlich warum der Verkäufer die monatlichen Zahlungen eingestellt hat oder nicht mehr leistet.
Einige Beispiele, die KEINE Härte darstellen, sind:
- Schlechte Kaufentscheidungen. Wenn Sie Ihre Gehaltsabrechnung auf einem Heimkinosystem mit Surround-Sound durchführen, ist dies keine Schwierigkeit.
- Unzufrieden mit den Nachbarn. Selbst wenn sich jedes Haus in Ihrem Block in einen Topf verwandelt hat, wird dies nicht als Härte gelten.
- Ein anderes Haus kaufen. Dem Kreditgeber wird es egal sein, ob Sie entschieden haben, dass das Haus nicht mehr für Sie oder Ihre Familie geeignet ist. In der Tat, wenn Sie ein anderes Haus gekauft haben, qualifizieren Sie sich möglicherweise nicht für einen Leerverkauf.
- Schwangerschaft. Die Größe einer Familie zu erhöhen oder eine Familie zu gründen, wird nicht als eine Notlage angesehen.
- Umzug in eine Wohnung. Wenn Sie sich entscheiden, aus Ihrem Haus auszuziehen, ist das eine Entscheidung für den Lebensstil und kein guter Grund, Ihr Zuhause zu verlassen.
- Arbeitslosigkeit
- Scheidung
- Medizinischer Notfall / plötzliche Krankheit
- Insolvenz
- Tod
- Der Verkäufer hat keine Vermögenswerte
Der Kreditgeber wird wahrscheinlich sehen wollen eine Kopie der Steuererklärungen des Verkäufers und / oder eines Abschlusses. Wenn der Kreditgeber Vermögenswerte entdeckt, kann der Kreditgeber den Leerverkauf nicht gewähren, weil der Kreditgeber das Gefühl hat, dass der Verkäufer die kurzgeschlossene Differenz bezahlen kann. Verkäufern mit Vermögenswerten kann immer noch ein Leerverkauf gewährt werden, sie könnten jedoch aufgefordert werden, den Fehlbetrag zurückzuzahlen.
Wenn der Verkäufer zum Beispiel Bargeld auf einem Sparkonto besitzt, andere Immobilien, Aktien, Anleihen oder sogar IRA-Konten besitzt, wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich feststellen, dass der Verkäufer Vermögenswerte hat. Der Kreditgeber kann jedoch den Betrag abziehen, den der Verkäufer zurückzahlen muss.
Viele Unternehmen profitieren von Leerverkäufen, aber es gibt keinen Verkäufer-Leerverkaufsgewinn.
Leerverkaufsfolgen
Ein Leerverkauf ist davon abhängig, dass ein Käufer ein Kaufangebot unterbreitet.
Wenn Sie kein Angebot erhalten, qualifizieren Sie sich nicht für einen Leerverkauf. Selbst wenn Sie alle anderen Kriterien erfüllen, ist es möglich, dass niemand den Leerverkauf kaufen wird. Es hängt auch davon ab, dass der Kreditgeber das Angebot des Käufers akzeptiert. Wenn der Kreditgeber das Angebot ablehnt, findet kein Leerverkauf statt.
- Steuerfolgen
Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, kann der Kreditgeber aufgrund einer Bestimmung im IRS-Kodex über den Schuldenerlass das Recht haben, Ihnen eine 1099 für die kurzgeschlossene Differenz auszustellen. Viele Situationen sind gemäß dem Hypothekenverzeihen-Schuldenerlassgesetz von 2007 von Schuldenerlass befreit.
Sie sollten mit einem Immobilienanwalt und einem Steuerberater sprechen, um die Höhe der Leerverkaufsteuerfolgen zu bestimmen, und ob Sie es sich leisten können, zahlen Sie diese Steuern, falls vorhanden.
- Verleumdete Kreditauskunft
Während ein Leerverkauf nicht auf Ihrer Kreditauskunft angezeigt wird, wird der Darlehensstatus angezeigt. Für diejenigen, die in Verzug sind, handelt es sich um eine vorzeitige Abschottung, die eingelöst wurde, was oft als für weniger als vereinbarte angegeben wird.Leerverkäufe beeinflussen die Bonität. Während der Schaden an Ihrer Kredit-Bericht möglicherweise nicht so schlimm wie eine Zwangsvollstreckung zu Ihnen scheint, können die Gläubiger nicht die Unterscheidung machen.
Nach alledem gibt es immer wieder Ausnahmen für einen Leerverkauf. Es gibt einige Arten von Leerverkäufen, abhängig von Kreditgeberrichtlinien, die überhaupt keine Qualifikationen haben.
Suchen Sie immer einen Rechtsbeistand, bevor Sie versuchen, einen Leerverkauf zu tätigen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen keine Rechtsberatung geben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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