California Leerverkauf

Frage: Wie man einen Short Sale in Kalifornien tätigt

Ein Leser fragt: "Mir wurde gesagt, dass sich ein Leerverkauf in Kalifornien von anderen Leerverkäufen unterscheidet, aber Ich weiß nicht warum, ich denke, es hat etwas damit zu tun, wie die Banken nicht nach dir gehen können und dass sie all das Geld vergeben müssen, das du ihnen schuldest. "Ist das Ende des Jahres abgelaufen? ein Haus im Napa Valley, das wir in einem Leerverkauf entladen müssen, aber ich will niemandem etwas schuldig sein, nachdem alles gesagt und getan ist. Brauche ich einen Anwalt? Wie mache ich einen Leerverkauf in Kalifornien? ? "

Antwort: Ein Leerverkauf in Kalifornien ist sehr ähnlich wie die Art und Weise, wie Leerverkäufe in anderen Staaten behandelt werden, mit wenigen Ausnahmen. Das sind sehr große Ausnahmen, speziell für Kalifornien. Ein kalifornischer Leerverkauf schränkt ein, wie viel Geld ein Verkäufer als Zulassungsvoraussetzung zahlen muss, und unter bestimmten Umständen eine Befreiung von staatlichen Einkommenssteuern.

Erste Schritte in einem kalifornischen Leerverkauf

Um zu beginnen, müssen Sie Ihre Strategie planen und ein paar Fragen beantworten. Es gibt viele verschiedene Arten von Leerverkäufen. Sie benötigen nicht alle Arten von Leerverkäufen, solange Sie die folgenden Fragen beantworten können:

• Wer ist Ihr Kreditgeber? Nicht nur ist Ihr Darlehensgeber wichtig, weil es bestimmt, wie Ihr Leerverkauf abgewickelt wird, sondern Sie müssen herausfinden, ob der Kreditgeber der Servicer oder der Anleger ist. Es ist der Investor, der letztendlich Ihren Leerverkauf genehmigt, es sei denn, Ihr Darlehensgeber hat eine Vollmacht erteilt.

• Haben Sie finanzielle Schwierigkeiten? Wenn ja, müssen Sie einen Härtefall schreiben. Wenn Sie keine finanzielle Notlage haben, dann hoffen Sie besser, dass Ihr Kreditgeber die Bank of America ist und dass Sie sich für einen kooperativen Leerverkauf oder das HIN-Incentive qualifizieren. Die meisten Kreditgeber in Kalifornien wollen sehen, dass ein Verkäufer eine finanzielle Notlage dokumentieren kann. Eine Ausnahme wird häufig mit Fannie Mae gemacht, wenn ein Verkäufer eine bestimmte Anzahl von Tagen hinterlässt, verbunden mit einer niedrigen FICO-Punktzahl.
• Ist Ihr Darlehen ein Staatsdarlehen? Staatsanleihen umfassen Kredite, die einer staatlich geförderten Einrichtung (GSE) wie Fannie Mae oder Freddie Mac gehören. Die Regeln sind für einen GSE-Kredit unterschiedlich. Wenn Ihr Darlehen FHA oder VA ist, dauert die Bearbeitung dieser Kredite länger und wird in einem zweistufigen Prozess genehmigt.
• Qualifizieren Sie sich für einen HAFA-Leerverkauf? Einige Arten von HAFA-Leerverkäufen wie jene über die Bank of America können sehr lange dauern. Die Zeitrahmen der Regierung werden selten eingehalten. Ich habe Bank of America HAFA Leerverkäufe im Schnitt von 6 Monaten bis 12 Monaten zu verarbeiten gehabt. Der einzige Vorteil eines HAFA Leerverkaufs in Kalifornien ist der $ 3.000, den ein Verkäufer bei Abschluss erhält, aber ein Verkäufer erhält dieses Geld nur, wenn der Verkäufer in der Immobilie wohnt.

  Wenn Sie einen HAFA-Leerverkauf tätigen möchten, müssen Sie wissen, dass der Prozess bei einem Leerverkauf von Fannie Mae HAFA und einem Leerverkauf von Freddie Mac HAFA bei einem regulären Leerverkauf unterschiedlich ist, da es sich wiederum um staatlich geförderte Unternehmen handelt. Es gibt keinen ARASS für einen Leerverkauf von Freddie Mac HAFA, was bedeutet, dass Sie vor dem Einreichen eines Angebots eine Genehmigung erhalten müssen.

  Kein Agent kann mit einem HAFA-Leerverkauf umgehen. Sie sollten nur mit einem zertifizierten und erfahrenen HAFA Leerverkäufer zusammenarbeiten, wenn Sie sich für einen HAFA Leerverkauf entscheiden.

Holen Sie sich eine Haftungsfreigabe für einen Short Sale in Kalifornien

Es gibt Nachteile und positive Aspekte bei der Verabschiedung von California SB 458 im Juli 2011. In gewisser Weise haben die Beschränkungen einige zweite Kreditgeber zurückhaltender gemacht, eine kurze Genehmigung Verkauf. Auf der positiven Seite jedoch hindert das Gesetz eine Bank daran, von einem Verkäufer zu verlangen, dass er als Bedingung für die Leerverkaufsgenehmigung einen Beitrag leistet.

SB 458 ändert California Civil Code 580 durch Hinzufügen von Absatz e. Das kalifornische Zivilgesetzbuch 580e besagt, dass eine Bank einen Verkäufer von der persönlichen Haftung freistellen muss, wenn die Bank einen Leerverkauf genehmigt. Es spielt keine Rolle, ob das:

• Heim ist ein persönlicher Wohnsitz oder eine Miete
• Darlehen ist hartes Geld oder Kauf von Geld
• Darlehen ist an erster, zweiter oder dritter Position

Macht überhaupt keinen Unterschied. Jeder Kreditgeber, der einen Leerverkauf für 1 bis 4 Einheiten in Kalifornien genehmigt, muss den Verkäufer für die Haftung freistellen und kann keine Mängelentscheidung treffen.

Natürlich können Gesetze sich ändern. Daher ist es ratsam, einen Brief zur Genehmigung des Leerverkaufs zu erhalten, der einen speziellen Wortlaut enthält, der auf den Mangel verzichtet oder den Verkäufer freigibt.

Steuern auf einen kalifornischen Leerverkauf

Wenn es sich bei dem Kredit um eine Refinanzierung handelt, sollten Verkäufer eine Steuerberatung von einem qualifizierten Steuerfachmann erhalten. Das ist, weil eine Refinanzierung für Rate und Begriff für steuerliche Zwecke anders gehandhabt wird als eine Refinanzierung, die eine Auszahlung Refinanzierung ist. Das zum Zeitpunkt der Refinanzierung freiwerdende Geld kann bei Verkauf unter bestimmten Bedingungen auch bei einem Leerverkauf steuerbar werden.

Das Hypothekenvergabe-Schuldenerlassgesetz von 2007 ist ein Bundesgesetz. Es befreit persönliche Wohnsitze bis zu einem bestimmten Höchstbetrag von der Besteuerung. Es ist kein kalifornisches Gesetz. Seit Jahren spiegelt das kalifornische Staatsrecht das Bundesgesetz wider. Ob das kalifornische Gesetz einen Verkäufer von der staatlichen Einkommenssteuer für Hypothekenschulden befreit, ist eine Antwort, die am besten von einem Steuerberater beantwortet wird. Das liegt daran, dass selbst wenn ein Verkäufer disqualifiziert wird, andere Ausnahmen gelten können.

Darüber hinaus geben Hypothekenbriefe, die 2013 herausgegeben wurden, Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten in Kalifornien von der Besteuerung sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene frei.

Wenn Sie rechtliche und steuerliche Beratung für einen Leerverkauf in Kalifornien benötigen, wenden Sie sich bitte an eine Stelle, die für diese Beratung zugelassen und qualifiziert ist. Immobilienmakler können keine rechtliche und steuerliche Beratung leisten.