Verkäuferbeitrag für Leerverkauf

In Kalifornien ist es gegen das Gesetz, dass ein Leerverkäufer einen Verkäuferbeitrag zu einem Leerverkauf leistet, in anderen Staaten jedoch nicht. Bevor dieses Gesetz verabschiedet wurde, fand Shari heraus, wie tief ihre Bank sich bücken würde. Sowohl sie als auch ihr Ehemann hatten ihre Arbeit verloren. Sie waren gezwungen, sich 100 Meilen weit weg zu bewegen, damit ihr Mann einen neuen Job mit reduzierter Bezahlung annehmen konnte, während er in einer engen Wohnung mit einem Schlafzimmer wohnte.

Shari hatte ein Neugeborenes in den Armen und weinte, als sie die anfängliche Forderung ihrer Bank hörte, bevor sie eine Leerverkaufsgenehmigung erteilte.

Die Bank sagte, Shari genieße eine ausgezeichnete Kredit-Rating, mit FICOs in den hohen 800er Jahren, und sah, dass Shari eine unberührte Barkreditlinie hatte. Ihr VISA hatte eine verfügbare Barkreditgrenze von 10 000 Dollar. Die Bank bat Shari, ihre Kreditkarte anzutippen und der Bank $ 10 000 zu geben. Wenn Shari es sich nicht leisten konnte, VISA zurückzuzahlen, war es der Bank egal. Es hat ihr VISA nicht ausgestellt.

Mit anderen Worten, die Botschaft der Bank war zweifach: Shari sollte ihr Kreditrating aufheben und eine Kreditinstitution täuschen. Wahre Geschichte. Ich vertrat diesen Verkäufer.

Warum Banken einen Verkäuferbeitrag verlangen

Banken essen es bereits in den Shorts bei einem Leerverkauf. Eine Bank hat vielleicht einen Kredit für, sagen wir, 500.000 $ gemacht, und in einigen Teilen von Sacramento im Jahr 2008 zum Beispiel fielen die Werte um mehr als 50%. Wenn die Bank dieses Haus durch Zwangsvollstreckung erobern würde, würde sie mindestens $ 250.000 ihrer ursprünglichen Investition verlieren.

Dito bei einem Leerverkauf.

Der Verkäufer hat einen Anreiz, einen Leerverkauf zu tätigen, weil es Vorteile für einen Leerverkauf im Vergleich zu einer Zwangsversteigerung gibt. Daher ist der Verkäufer die Entität, die die Bank versuchen kann zu drücken. Weil es kann.

Hier sind weitere Gründe, warum Banken einen Verkäuferbeitrag verlangen könnten:

• Der Verkäufer hat verfügbares Einkommen. Die meisten Banken prüfen den Jahresabschluss des Verkäufers, um festzustellen, wie viel Geld in den Haushalt kommt und wie viel Geld ausgeht. Die Banken erlauben bestimmte Zuweisungen für Ausgaben. Wenn der Verkäufer am Ende des Monats noch Geld übrig hat, könnte die Bank danach fragen.
• Der Verkäufer refinanzierte sich und zog Geld aus dem Haus. Es ist eine Sache, wenn der Verkäufer sich refinanziert, um einen hohen Zinssatz zu zahlen oder ein Heimwerkerprojekt abgeschlossen hat. Es ist eine ganz andere Sache, wenn der Verkäufer ein großes Honkschiff kauft. Wenn der Rückschlag des Verkäufers vorübergehend ist, kann die Bank den Verkäufer bitten, einen Beitrag zu leisten. Die Bank wird ein BPO bestellen. Sie werden die Immobilie nicht steil absetzen. Sie wollen den Verlust so gering wie möglich halten. Wenn der Verkaufspreis nicht hoch genug ist, um der Bank ihr erforderliches Netz zu geben, kann die Bank den Verkäufer bitten, die Differenz zu begleichen.
• Die PSA-Richtlinien verlangen einen Verkäuferbeitrag. Investoren wollen eine Rendite für ihre Investition, und die PSA-Richtlinien sind in der Regel gewinnbringend. Diese Richtlinien können besagen, dass alle Hypothekenschuldner in diesem Pool einen Verkäuferbeitrag leisten müssen, um den Leerverkauf zu erleichtern.
• Der Verkäufer hat keine finanzielle Notlage. Viele Banken werden einem Leerverkauf zustimmen, wenn der Verkäufer unter verschiedenen Arten von Notlagen leidet, die nicht notwendigerweise finanzieller Natur sind. Wenn der Verkäufer jedoch einen starken Cashflow hat, könnte die Bank einen Teil davon wünschen.
• Staatliche Gesetze können ein Mangelurteil zulassen. Wenn eine Bank das Recht hat, den Verkäufer persönlich um die Differenz zwischen dem Betrag der Hypothek und der Short-Fall-Auszahlung zu verfolgen, kann es eine Bank bevorzugen, mit dem Verkäufer vor der Leerverkaufsgenehmigung zu verhandeln. Diese Verhandlung kann einen Verkäuferbeitrag beinhalten.

Die Art des Verkäuferbeitrags, die ein Short Sale Bank akzeptieren kann

In der besten aller Welten möchte die Bank den Verkäufer die gesamte Schuld zurückzahlen, aber Banken wissen, dass die meisten vernünftigen Verkäufer nicht bereit sind, einen kurzen Verkauf unter diesen Umständen. Weil ein Verkäufer andere Optionen wie eine Darlehensänderung, Zwangsvollstreckung oder einen Bankrott haben kann. Also fragen Banken typischerweise nach einem von zwei Dingen oder beidem:

• Bargeld . Obwohl die Bank das Recht hat, nach der gesamten Differenz zu fragen, stellen die meisten Banken fest, dass Verkäufer diese Art von Geld nicht haben oder dass sie keinen Leerverkauf tätigen würden. Es ist nicht ungewöhnlich, Anfragen zu sehen, die von 2 bis 10 Prozent des kurzen Falls variieren.
• Ungesicherter Schuldschein . Cash-Gespräche, aber Schuldscheine sind auch eine Lösung. Im Allgemeinen sind Prom-Anfragen höher als Baranfragen. Aber die Banken werden häufig unverzinslichen Bedingungen und einer 3- bis 15-jährigen Rückzahlung des Kapitals zustimmen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.