Der große Immobilienmythos

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 24. Februar 2007 veröffentlicht.

Der Kauf eines Hauptwohnsitzes ist wahrscheinlich die beste Entscheidung, die jemand für seine finanzielle Zukunft treffen kann. Wenn Sie jedoch in Zweitwohnsitze, Ferienhäuser, Mietobjekte, Geschäftsgebäude und rohes Land kommen, um Wertschätzung zu erhalten, spielen Sie ein ganz neues Ballspiel. Das liegt daran, dass über lange Zeiträume hinweg die realen Renditen (netto der Inflation), die von Stammaktien angeboten werden, die durch Immobilienbesitz zur Verfügung stehenden zurückbringen.

Ja. Du hast das richtig gelesen. Die Amerikaner sind so begeistert von Immobilienbesitz, dass sie oft nicht erkennen, dass ein Immobilienwert von $ 500.000 auf $ 580.000 innerhalb von fünf Jahren steigt, nachdem sie die Zinsaufwendungen nach Steuern auf die Hypothek, zusätzliche Versicherung, Titelkosten usw. halten nicht einmal mit der Inflation Schritt! Dieser Gewinn von $ 80, 000 wird Ihnen keine Waren und Dienstleistungen mehr kaufen; die gleiche Menge an Hamburgern, Schwimmbädern, Möbelsets, Flügeln, Autos, Füllfederhaltern, Kaschmirpullovern oder was auch immer es ist, was Sie erwerben möchten. Unter der Annahme einer vollen Hypothek bei 6. 25%, während dieser fünf Jahre, hätten Sie $ 151, 401 in Bruttozins bezahlt, oder ungefähr $ 93, 870 nach den entsprechenden Steuerabzügen (und das setzt voraus, dass Sie in den oberen Klammern sind, die günstigste Fall.) Ihre Hypothek Gleichgewicht wäre auf rund 466, 700 reduziert worden, was Ihnen Eigenkapital von $ 113, 300 ($ 580, 000 Marktwert - $ 466, 700 Hypothek = $ 113, 300 Eigenkapital.) In dieser Zeit würden Sie geschossen haben $ 184, 715 in Zahlungen.

Wenn Sie Sachleistungen, Versicherungen und andere Kosten in Rechnung stellen, wären Ihre Bruttoausgaben mindestens 200.000 $ gewesen.

Dies sollte ein grundlegendes Prinzip veranschaulichen, an das sich alle Anleger erinnern sollten. : Immobilien sind oft ein Weg, um das Geld zu halten, das Sie sonst in Mietkosten bezahlt hätten, aber es wird wahrscheinlich nicht genug Renditen generieren, um Ihr Vermögen wesentlich zu erhöhen.

Es gibt natürlich auch Spezialoperationen, die hohe Renditen auf Leveraged-Basis generieren und erzielen können, wie z. B. Subunternehmer mit niedrigen Kosten beim Kauf, Rehabbing und Verkauf von Häusern, Hoteldesigner, die ein aufregendes Reiseziel schaffen. in einem heißen Teil der Stadt (es muss darauf hingewiesen werden, dass in diesem Fall die Schaffung von Wohlstand nicht von der Immobilie kommt, sondern aus dem Geschäft - oder Stammaktien, die durch Hotelbetriebe entstehen) oder Lagereinheiten in einem Stadt ohne andere vergleichbare Immobilien (obwohl der wahre Reichtum wiederum nicht von der Immobilie kommt, sondern von dem Geschäft, das geschaffen wird!)

Was hat diesen großen Immobilienmythos entstehen lassen? Warum werden wir dadurch betrogen?Lesen Sie weiter, um Einblicke, Antworten und praktische Informationen zu erhalten, die Sie möglicherweise verwenden können.

1. Für viele Investoren sind Immobilien besser greifbar als Aktien

Der durchschnittliche Investor betrachtet seine Aktie wahrscheinlich nicht als einen Bruchteil eines echten, echten Geschäfts mit Einrichtungen, Angestellten und, wie man hofft, Profiten. Stattdessen sehen sie es als ein Stück Papier, das auf einem Chart herumwackelt. Ohne ein Konzept der zugrundeliegenden Eigentümergewinne und der Gewinnrendite ist es verständlich, warum sie in Panik geraten können, wenn Aktien von Home Depot oder Wal-Mart von 70 auf 33 Dollar fallen.

Seltsamerweise ist Ihnen nicht bewusst, dass der Preis ausschlaggebend ist - das heißt, was Sie zahlen, ist der entscheidende Faktor für Ihre Kapitalrendite - sie halten Aktien für mehr Lotterielose als für Besitz, Öffnung The Wall Street Journal und in der Hoffnung, eine Aufwärtsbewegung zu sehen.

Sie können in ein Mietobjekt gehen; Fahren Sie mit den Händen an den Wänden entlang, schalten Sie die Lichter an und aus, mähen Sie den Rasen und begrüßen Sie Ihre neuen Mieter. Mit Anteilen von Bed, Bath und Beyond, die in Ihrem Brokerkonto sitzen, mag es nicht so real erscheinen. Sogar die Dividendenprüfungen, die normalerweise an Ihr Haus, Geschäft oder Ihre Bank geschickt werden, werden jetzt oft elektronisch in Ihrem Konto hinterlegt oder automatisch reinvestiert. Obwohl Sie statistisch gesehen langfristig eher Ihr Nettovermögen durch diese Art von Eigentum aufbauen, fühlt es sich nicht so real an wie Eigentum.

2. Immobilien verfügen nicht über einen täglich quotierten Marktwert

Immobilien hingegen können nach der Inflation deutlich niedrigere Renditen nach Steuern anbieten, aber es schont diejenigen, die keine Ahnung haben, was sie tun. jeden Tag einen quotierten Marktwert zu sehen. Sie können weitermachen, ihr Eigentum behalten und Mieteinnahmen sammeln, völlig ignorant gegenüber der Tatsache, dass jedes Mal, wenn sich die Zinsen bewegen, der innere Wert ihrer Bestände beeinflusst wird, ebenso wie Aktien und Anleihen. Dieser Fehler wurde angesprochen, als Benjamin Graham den Anlegern erklärte, dass der Markt da ist, um ihnen zu dienen, und sie nicht anweist. Er sagte, dass die emotionale Beherrschung der Preisbewegungen gleichbedeutend mit einer mentalen und emotionalen Angst vor den Fehlurteilen anderer Menschen sei. Coca-Cola kann bei 50 Dollar je Aktie gehandelt werden, was aber nicht bedeutet, dass der Preis rational oder logisch ist. Das bedeutet auch nicht, dass Sie 60 Dollar zahlen und einen Papierverlust von 10 Dollar pro Aktie haben. Stattdessen sollte der Anleger die Ertragsrendite, die erwartete Wachstumsrate und das aktuelle Steuergesetz mit allen anderen Möglichkeiten vergleichen, die ihm zur Verfügung stehen, und seine Ressourcen demjenigen zuordnen, der die besten risikoadjustierten Renditen bietet. Immobilien sind keine Ausnahme. Der Preis ist was Sie bezahlen; Wert ist das, was man bekommt.

3. Verwirrend das, was dem Wertvollen nahe ist

Psychologen haben uns schon lange gesagt, dass wir die Wichtigkeit dessen, was nah und bereit ist, im Vergleich zu dem, was weit weg ist, überschätzen. Das mag zum Teil erklären, warum so viele Menschen anscheinend ihren Ehepartner betrügen, ein Unternehmenskonglomerat unterschlagen oder, wie ein führender Geschäftsmann gezeigt hat, ein reicher Mann mit 100 Millionen Dollar in seinen Anlagekonten bitter böse darüber sein kann, dass er 250 Dollar verloren hat, weil er verließ das Bargeld auf dem Nachttisch in einem Hotel.

Dieses Prinzip mag erklären, warum sich manche Menschen reicher fühlen, wenn sie jeden Tag 100 Dollar an Mieteinnahmen in ihrem Briefkasten haben, im Vergleich zu den durch ihre Stammaktien erzielten Einnahmen von 250 Dollar. Es könnte auch erklären, warum viele Anleger Bardividenden bevorzugen, um Rückkäufe zu teilen, auch wenn Letztere mehr Steuereffizienz haben und, wenn alles andere gleich ist, zu mehr Vermögen führen, das in ihrem Namen geschaffen wird.

Dies wird oft durch das menschliche Bedürfnis nach Kontrolle ergänzt. Im Gegensatz zu Worldcom oder Enron kann ein Buchhaltungsbetrug durch Leute, die Sie nie getroffen haben, nicht dazu führen, dass das Geschäftsgebäude, das Sie an Mieter vermieten, über Nacht verschwindet. Abgesehen von einem Brand oder einer anderen Naturkatastrophe, die oft durch Versicherungen gedeckt ist, werden Sie nicht plötzlich aufwachen und feststellen, dass Ihre Immobilienbestände verschwunden sind oder dass sie geschlossen werden, weil sie die Securities and Exchange Commission angekreuzt haben. .. Für viele bietet dies einen emotionalen Komfort.