Short Sale oder Abschottung Effekt auf Credit Scores

Von Catherine Coy, Mortgage Broker

Anmerkung von Elizabeth Weintraub: Es gibt verschiedene Auswirkungen auf den Kredit und die Fähigkeit eines Kreditnehmers, ein neues Zuhause zu kaufen, wenn der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der kurzer Ausverkauf; Dieser Artikel befasst sich jedoch mit den Auswirkungen eines Leerverkaufs oder einer Zwangsvollstreckung, wenn ein Kreditnehmer mindestens zwei Monate in Zahlungsverzug ist.

Viele Leute nennen mich die Frage, welche Auswirkungen ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung (oder eine Deed-in-place-Abschottung) auf ihren Kredit haben wird.

Hausbesitzer hören so viele widersprüchliche Informationen, es ist schwer zu wissen, an wen sie glauben sollen.

Ob Short Sale oder Foreclosure, Credit Ratings Suffer

Einige Immobilienmakler und Leerverkauf-Investoren schlagen dem notleidenden Hausbesitzer vor, dass ein Leerverkauf nicht so schädlich für Kredite ist wie eine Zwangsvollstreckung. Angesichts des inhärenten Interessenkonflikts - ein Immobilienmakler macht eine Provision auf einen Leerverkauf und nicht in einer Zwangsvollstreckung - sollte der Immobilienprofi vorsichtig vorgehen, wenn er einen Verkäufer berät. Die praktische Realität ist, Leerverkauf oder Zwangsvollstreckung, ein Kredit des Hauseigentümers wird in beide Richtungen saugen.

Viele glauben fälschlicherweise, dass eine abfällige öffentliche Aufzeichnung wie eine Zwangsversteigerung etwas schlimmer ist, als den Kreditgeber zu bitten, weniger zu akzeptieren, als durch einen Leerverkauf geschuldet wird. In der Welt des Bankwesens interpretieren die Kreditgeber beide Ereignisse jedoch nur auf eine Weise: Der Kunde zahlt nicht wie vereinbart.

Es spielt für einen Kreditgeber keine Rolle, auf welche Weise er einen Verlust erlitt; nur das tat es.

Die Kreditgeber bemühen sich sehr, sich gegenüber Kreditauskunfteien darüber in Kenntnis zu setzen, dass der säumige Hausbesitzer jemand ist, der einen Vertrag nicht erfüllt hat, als die Chips aus waren.

In der Tat sind Fannie Mae und Freddie Mac noch entschiedener gegen Eigenheimbesitzer, die ihre Verpflichtung aufgeben. "Seasoning" einer Zwangsvollstreckung ist fünf Jahre.

Das einzige Highlight in der trostlosen Situation ist das Gewürz eines Leerverkaufs von zwei Jahren.

Short Sale Affect auf FICO Scores

In der Welt der FICO Scoring gibt es drei Kreditereignisse, die eine FICO-Punktzahl stark unterbieten, und sie alle tragen genau das gleiche Gewicht. Sie sind:

1. Seriöse Delinquenz
2. Ableugernde öffentliche Aufzeichnung
3. Sammlung eingereicht

Ein Hausbesitzer in Verzug ist technisch "in Sammlung". Diese Ereignisse werden allen drei Büros als "Score Factor Code # 22" gemeldet.

Ein Home nach einem Short Sale kaufen

Eine Abschottung kann bis zu 10 Jahre lang in den öffentlichen Aufzeichnungen auf der Kreditauskunft eines Verbrauchers verbleiben. Darüber hinaus muss dieser Sachverhalt auf dem Darlehensantrag gemäß Erklärungen, Abschnitt VIII, wie folgt bescheinigt werden:

• Wurden in den letzten sieben Jahren Eigentum an den betreffenden Anträgen ausgeschlossen oder eine Eigentums- oder Urkunde gegeben?(J / N)
• Wurden Sie direkt oder indirekt zu einem Darlehen verpflichtet, das zu einer Zwangsvollstreckung, einer Übertragung des Eigentums anstelle einer Zwangsvollstreckung oder zu einem Urteil führte? (J / N)

Wie beantworten Sie diese Fragen? Siehe Seite zwei.

Catherine Coy ist in allen 50 Staaten für konventionelle, kommerzielle, FHA- und Reverse-Hypotheken zugelassen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}

Von Catherine Coy, Hypothekenmakler

Da der Begriff "Leerverkauf" oft nicht ausdrücklich genannt wird, interpretieren einige dies so, dass ein Leerverkauf ein geringeres Vergehen ist. Die Wahrheit ist, dass Entscheidungsträger in der Kreditindustrie wissen, dass ein Leerverkauf nicht anders ist als eine Zwangsvollstreckung oder eine Deed-in-Lieu-Transaktion. Hier sind zwei Auszüge aus den Underwriting-Richtlinien eines Kreditgebers.

Die folgenden Punkte unterliegen der individuellen Bewertung, egal wie hoch der Kredit-Score ist:

• Konkurs
• Abschottung
• Deed-in-Lieu
• Leerverkauf
• Entscheidungen
• Sammlungen < Abbuchungen
• Steuerschuldner
• -

und - Abschottung

Keine in den letzten 5 Jahren mit mindestens 3 aktiven Handelslinien, die älter als 24 Monate sind, ohne Zahlungsverzug oder abfällige Kredite nach der Zwangsvollstreckung.

• Definition der Abschottung

Jede 120-tägige Hypothek, die innerhalb der letzten 24 Monate verspätet eingegangen ist, eine Inverzugsetzung oder Abwicklung in einer mit Immobilien besicherten Handelslinie (Leerverkauf), irgendwelche De-In-Lieu- oder Forbearance-Vereinbarungen.

• Dem Hauseigentümer mit einer Hypothek, die er sich nicht mehr leisten kann, kann die Entscheidung, freiwillig durch einen Leerverkauf zu entlassen oder durch Abschottung gezwungen zu werden, quälend sein. Die Reputation des Sterlingkredits, die er ein Leben lang gebraucht hat, ist mit einem einzigen Ereignis verschwunden.

Vermietung nach einem Leerverkauf

Die meisten Vermieter, mit denen ich gesprochen habe, erklären, dass sie aufgrund der weit verbreiteten Kreditschmelze eine Zwangsvollstreckung als nicht besonders belastend ansahen - vorausgesetzt alle anderen Kreditverpflichtungen wurden fristgerecht erfüllt ..

Ein Kreditbericht, der mit "Ausnahmeregelungen" über eine breite Kategorie von Verpflichtungen gespickt ist, würde negativ betrachtet.

Dieser Artikel ist nicht als ein Urteil über das Motiv oder den Charakter eines Hausbesitzers in Not gedacht, sondern um die Tatsachen darzustellen, damit niemand fehlgeleitet wird.

Fakten zu Leerverkäufen und Kreditratings

Es gibt keinen Krediterhaltungsvorteil gegenüber Leerverkäufen über Zwangsversteigerungen.

• Die beiden größten Hypothekeninvestoren der USA, Fannie Mae und Freddie Mac - mit gewissen Ausnahmen - werden Ihnen für fünf Jahre (Zwangsversteigerung) und zwei Jahre (Leerverkauf) keine weiteren Kredite gewähren.
• Der FICO-Wert eines Verbrauchers wird in beiden Fällen so hoch sein, bis ein verantwortungsvolles Kreditverhalten die Zwangsversteigerung / den Leerverkauf über einen bestimmten Zeitraum verdrängt.
• Catherine Coy ist in allen 50 Staaten für konventionelle, kommerzielle, FHA- und Reverse-Hypotheken zugelassen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.