Verkäufer in einem Leerverkauf?

Frage: Wer ist der Verkäufer in einem Leerverkauf?

Ein Leser schreibt: "Ich habe so viel Papierkram unterschrieben, als ich mein Haus als Leerverkauf auf den Markt gebracht habe, an das ich mich nicht erinnern kann, was ich versprochen habe oder was der Papierkram bedeutet. Die Bank zahlt alle Verkaufskosten, sieht aber nicht so aus, er hat mir ein Angebot zum Signieren geschickt: Das Angebot lautet: "Verkäufer, Titel und Treuhand zu zahlen." Ist das ich oder ist das die Bank? Wer zahlt die Grundsteuer? Wer ist der Verkäufer in einem Leerverkauf? "

Antwort: Lassen Sie mich zunächst sagen, wenn Sie sich fragen, wer der Verkäufer im Leerverkauf ist, sind Sie nicht allein. Sogar Verkäufer, die die Antwort auf diese Frage kennen sollten, tun dies nicht. Selbst Agenten, die die Antwort auf diese Frage kennen sollten, tun dies nicht. Das ist einer der Gründe, warum Ihr Agent Ihnen mitteilt, dass die Bank alle Kosten in einem Leerverkauf bezahlt. Aber Ihr Agent ist nicht genau richtig und könnte den einfachen Weg nehmen.

Es klingt für mich auch so, als ob Sie ein Vertrauensproblem mit Ihrem eigenen Agenten haben könnten. Wenn ein Agent eine Listungsvereinbarung mit Ihnen unterschreibt, erstellt dieser Agent eine Treuhandbeziehung mit Ihnen. Das bedeutet, dass der Agent in Ihrem besten Interesse arbeiten muss. Es ist schwierig für einen Agenten, diese Arbeit für Sie zu erledigen, wenn der Treuhänder nicht existiert. Sie müssen Ihrem Agenten vertrauen, dass er Treuhänder bei diesem Agenten ist. Ohne Vertrauen hätten Sie möglicherweise die treuhänderische Beziehung gebrochen.

Mein Vorschlag ist, dass Sie Ihren Makler bitten, Ihnen Treuhänder zu erklären und Ihnen zu erklären, wer der Verkäufer bei einem Leerverkauf ist.

Dies sollte keine schwierige Aufgabe für Ihren Agenten sein und wird in der Tat höchstwahrscheinlich von Ihrem Agenten begrüßt.

Wer die Kosten in einem Leerverkauf bezahlt

Ein Leerverkauf unterscheidet sich in der Tat nicht von anderen Transaktionen in Bezug auf die Kosten. Ihre Abschlusserklärung und die Gebühren, die berechnet werden, sind anderen Immobilientransaktionen sehr ähnlich.

Es funktioniert so:

• Sagen Sie, Sie verkaufen Ihr Haus für 100 000 $. Sie sind der Verkäufer.
• Der Käufer gibt Ihnen $ 100, 000, entweder durch eine Kombination aus einer Anzahlung und einem Darlehen, oder vielleicht ist es nur Bargeld. Es spielt keine Rolle. Am Ende erhalten Sie 100 000 $.
• Zuerst zahlen Sie die Provision. Wenn es 7% ist, zahlen Sie $ 7.000 an den Listing Broker. Der Listing-Broker bezahlt dann den Listing-Agent, den Broker des Käufers, und der Makler des Käufers bezahlt den Agenten des Käufers. Es könnte sogar Unteragenten von Agenten geben, die von den $ 7.000 bezahlt werden, aber die Tatsache ist, dass Sie jetzt $ 93.000 übrig haben.
• Von den $ 93, 000, werden Sie wahrscheinlich weitere $ 3, 000 an Ausgaben haben. Diese Gebühren könnten unter anderem Gebühren für Titel, Treuhandgebühren, Buchhaltungsgebühren, Steuerrückstände, Steuererstattungen, Überweisungsgebühren usw. umfassen.Wenn alle diese Gebühren zum Beispiel $ 3.000 betragen, haben Sie jetzt $ 90.000 übrig.
• Die $ 90, 000 sind Ihre Nettoerlöse. Sie können dieses Geld nicht behalten, weil Sie die Bank schulden. Sie schulden der Bank wahrscheinlich mehr als 90.000 Dollar, aber wenn die Bank Ihr Haus als Haus im Besitz eines Bankhauses verkaufen würde, wäre das Maximum, das die Bank wahrscheinlich erhalten würde, die 100.000 Dollar, die Sie gerade für den Leerverkauf angeboten haben. ..

  Da die Bank also nicht mehr als das bekommen kann, weil der $ 100, 000 Marktwert ist, wird die Bank Ihre $ 90, 000 akzeptieren. Der einzige Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einer regulären Transaktion, wie Sie sehen können ist die Tatsache, dass Sie kein Geld in die Tasche stecken. In einer regulären Transaktion würden Sie den Nettoerlös ausbezahlen, nachdem Sie die Bank bezahlt haben, weil Sie das haben würden, was als Eigenkapital bezeichnet wird. Bei einem Leerverkauf haben Sie kein Eigenkapital, weil Sie Ihr Eigenkapital verloren haben.

  Dies bedeutet, dass Sie der Verkäufer sind. Die Bank ist nicht der Verkäufer. Der Eigentümer ist der Verkäufer, und der Eigentümer bezahlt die Kosten des Verkaufs aus dem Verkaufserlös.

Ist die Bank wirklich der Verkäufer eines Leerverkaufs?

Einige Leute argumentieren, dass die Bank wirklich der Verkäufer eines Leerverkaufs ist, weil die Bank viel mehr Geld schuldet, als das Haus verkauft, aber das stimmt nicht. Das liegt daran, dass der Titel beim Verkäufer verbleibt, bis der Verkäufer das Haus an einen Käufer veräußert. Der Verkäufer ist der Eigentümer.

Aber so funktioniert es auch in der Realität. Sagen Sie, Sie schulden $ 200, 000 an die Bank, aber Ihr Haus ist nur $ 100, 000 wert. Wenn die Bank $ 10, 000 aus den Erlösen verlieren wird, weil der Nettoerlös des Verkaufs nur $ 90, 000, das macht die Bank sehr interessiert und an den Verkaufskosten beteiligt.

Obwohl die Bank die Verkaufskosten nicht wirklich bezahlt, geht jeder Cent, den die Bank den Verkäufer von der Zahlung abhalten kann, in die Tasche der Bank. Weil die Bank das übrig gebliebene Geld bekommt. Deshalb kümmert sich die Bank darum, wie viel der Verkäufer bei den Abschlusskosten bezahlt.

Aber der Verkäufer ist immer noch der Verkäufer, und die Bank ist immer noch die Bank.

Die Frage bleibt, ob die Bank eine bestimmte Gebühr oder Ausgabe in einem Leerverkauf nicht genehmigen wird, wer zahlt sie? Wenn eine Gebühr nicht autorisiert ist, bedeutet dies, dass die Bank nicht zulässt, dass sie vom Bruttoerlös abgezogen wird. Aber die Gebühr muss noch bezahlt werden. In den meisten meiner Leerverkäufe bitte ich den Käufer, nicht autorisierte Gebühren zu bezahlen.

Normalerweise ist die Zahlung nicht autorisierter Gebühren verhandelbar. Bei einem HAFA-Leerverkauf durfte der Verkäufer jedoch nichts extra bezahlen. HAFA Leerverkäufe werden nicht mehr genutzt. In Kalifornien verbietet SB 458 den kalifornischen Leerverkäufern, Gebühren überhaupt zu entrichten, wie aus dem California Civil Code 580e hervorgeht.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.