Wie Sie Ihr Haus durch einen Grundstücksvertrag verkaufen

Grundstücksverträge sind nützliche Instrumente für Verkäufer, die ein Haus verkaufen und die Finanzierung für einen Käufer in Erwägung ziehen. Es gibt Verkäufern ein eingebautes Einkommen und im Allgemeinen einen besseren Zinssatz als Kurse, die auf Geldmarktkonten oder Einlagenzertifikaten angeboten werden. Ein umsichtiger Verkäufer sollte jedoch Schritte unternehmen, um das Eigenkapital zu schützen und sicherzustellen, dass der Käufer die Bedingungen des Grundstücksvertrags erfüllen kann.

Unterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek

Grundstücksverträge sind Sicherheitsvereinbarungen zwischen einem Verkäufer, der als Verkäufer bezeichnet wird, und einem Käufer, der als Vendee bezeichnet wird.

Der Verkäufer trägt die Finanzierung für die Vendee, die ein zugrunde liegendes Darlehen enthalten kann oder nicht. Der grundlegende Unterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek besteht darin, dass der Käufer erst dann eine Urkunde oder ein klares Eigentum an der Immobilie erhält, wenn der Grundstücksvertrag abgeschlossen ist.

Einige Staaten haben Gesetze, die einen Grundstücksvertrag behandeln, der einer Treuhandurkunde ähnelt, und diese Grundstücksverträge sehen einen Treuhänder vor, der dem Treuhänder eine "Verkaufsvollmacht" einräumt, um im Falle der Vendée Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten. standardmäßig auf den Vertrag. Andere Staaten geben den Käufern eine längere Einlösungsfrist, ähnlich wie bei einer Hypothek. Aus diesen Gründen ist es wichtig, die Ausfallwahrscheinlichkeit durch Qualifizierung der Vendee zu reduzieren.

Schutz des Verkäufers bei einem Grundstückskaufvertrag für den Wohnungsbau

Wenn Sie ein zugrunde liegendes Darlehen haben, wenn Sie die Wahl zwischen einem geraden Vertrag oder einem Wrap-around-Vertrag haben, dann bieten Sie den Wrap-around-Grundstücksvertrag an. Es gibt Ihnen eine Überschreibung auf den bestehenden Zinssatz der ersten Hypothek.

Bitten Sie um Rechtsberatung über eine Veräußerungsklausel.

• Besorgen Sie sich eine Kreditauskunft über den Käufer. Wenn der Käufer Konkurs angemeldet hat, verspätete Zahlungen an andere Gläubiger geleistet hat oder, schlimmer noch, keine Gutschrift, sind diese abwertenden Aufzeichnungen eine rote Fahne.
• Fordern Sie eine Titelversicherungspolice an. Bei der Suche nach Titeln der öffentlichen Aufzeichnungen werden auch Pfandrechte oder Urteile gegen einen Käufer angezeigt. Die Titelgesellschaft wird wahrscheinlich die Befriedigung dieser Belastungen verlangen, bevor sie den Grundstücksvertrag über eine Titelpolitik versichert. Bitten Sie darum, eine Kopie des vorläufigen Titelberichts (oder der Zusage für die Titelversicherung) zu sehen, um festzustellen, ob eine Suche etwas über den Käufer aussagt.
• Fordern Sie eine Sicherheitsleistung an. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Käufer von einem Grundstücksvertrag weggehen oder auf den Ratenverkaufsvertrag verzichten, wenn der Käufer eine große Anzahlung geleistet hat. Je mehr Geld im Voraus investiert wird, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ein Käufer das Risiko eingeht, es zu verlieren.
• Tragen Sie die Finanzierung kurzfristig. Sie können die Zahlungen 30 Jahre lang amortisieren, aber nach fünf oder zehn Jahren eine Ausgleichszahlung beantragen. Dadurch kann der Käufer die Immobilie refinanzieren oder verkaufen, um Sie frühzeitig zu bezahlen.
• Überprüfen Sie die Beschäftigung des Käufers. Stellen Sie sicher, dass der Käufer beschäftigt ist und seit mindestens zwei Jahren, vorzugsweise länger, beschäftigt ist.

• Fragen Sie nach persönlichen Referenzen. Informieren Sie sich über die Referenzen des Käufers, einschließlich früherer Vermieter. Fragen Sie nach der Zahlungshistorie bei früheren Vermietungen, nicht nur nach der aktuellen Miete, da manchmal Vermieter etwas sagen werden, um den Mieter aus der Unterkunft zu holen. Gehen Sie vor dem Vermieter zurück zum Vermieter und erkundigen Sie sich.
  

• Bestehen Sie darauf, dass der Käufer eine Hausbesitzer-Versicherungspolice erhält. Sie wollen nicht für das Heim verantwortlich sein, nachdem der Grundstücksvertrag unterzeichnet und beglaubigt wurde. Stellen Sie sicher, dass der Käufer Sie als zusätzlichen Versicherten benennt und eine Kopie der Versicherungspolice des Hauseigentümers erhält.
• Ein Auszahlungskonto einrichten. Viele Banken und Finanzinstitute bieten eine Dienstleistung an, bei der die Zahlungen vom Käufer eingezogen und an Sie gesendet oder auf Ihr Bankkonto überwiesen werden. Es verhindert, dass der Käufer Ihre Heimatadresse kennt, und die Vereinbarung befreit Sie zum Reisen.
• Sammle die Steuern von der Vendee. Bitten Sie die Vendee, die Steuern an Ihre Auszahlungsfirma zu zahlen. Das Unternehmen kann dann die Steuerzahlungen an Ihren Immobiliengutachter leisten und Sie können sicher sein, dass die Steuern rechtzeitig bezahlt werden.
• Geben Sie im Landvertrag eine Zahlungsverzugsgebühr an. Wenn Sie eine zugrunde liegende Darlehenszahlung leisten, möchten Sie Ihre Zahlungen zeitnah erhalten, um Ihre eigenen Spätkosten zu vermeiden. Sparen Sie dem Käufer eine angemessene Gebühr für verspätet eingegangene Zahlungen, um den Käufer zur fristgerechten Zahlung zu verleiten.
• Stellen Sie eine kontinuierliche Wartung und Pflege sicher. Ziehen Sie in Betracht, eine Beschleunigungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, die es Ihnen ermöglicht, die Vendee dazu zu bringen, die Immobilie zu refinanzieren, wenn der Zustand der Immobilie zu einem Risiko für Ihre finanzielle Investition wird.
• Verhindern Sie, dass der Vendee den Vertrag vergibt. Nachdem Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, um diesen Käufer zu genehmigen, möchten Sie dem Käufer nicht das Recht geben, den Vertrag an eine unbekannte Einheit zu vergeben.
• Sprechen Sie mit einem Anwalt. Es lohnt sich, ein paar hundert Dollar auszugeben, um vor dem Abschluss eines Grundstücksvertrags Rechtsberatung zu erhalten. Außerdem denkt ein Anwalt wahrscheinlich an etwas, das ich in dieser Aufzählungsliste vermisst habe.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}