Kaufen, reparieren, verkaufen: Teil 2 von 5 - Wie kaufen, reparieren und verkaufen Sie Ihr Haus - Umbau und Verkauf für Profit

Seit einigen Wochen habe ich ein Foto eines Hauses in Picture Classifieds meiner Samstagzeitung studiert. Es war ein niederländischer Kolonialmarsch von 1916, umgeben von einem weißen Lattenzaun. Ich hatte nicht wirklich darüber nachgedacht, mir ein anderes Haus zu kaufen, seit ich gerade die Renovierung meines Hauses abgeschlossen hatte, aber etwas an diesem Haus hat mich dazu gebracht. Also habe ich den Agenten angerufen und einen Termin vereinbart. Konnte nicht weh tun, ich zuckte mit den Schultern.

Diamant im Rauen

Beim Betreten des Hauses war sofort klar, warum der Ort noch auf dem Markt war.

Als ich aufblickte, in Richtung der Mitte der Decke des Wohnzimmers, sah ich ein gezacktes Loch von etwa zwei Metern Durchmesser. Die Wände waren mit einer hässlichen Tapete mit vertikalen Streifen bedeckt, und die Ahornböden waren zerkratzt, verunstaltet und vernachlässigt. Jedes Zimmer brauchte Farbe und eine gründliche Reinigung.

Ein Geschäft, das zu gut ist

Das Haus war leer. Ich fand heraus, dass die Verkäufer vor sechs Monaten ein anderes Haus gekauft und umgezogen hatten, also Informationen, die der Listing Agent nicht preisgeben durfte. Für mich bedeutete dies, dass die Verkäufer doppelte Hypothekenzahlungen leisteten und wahrscheinlich verzweifelt zu verkaufen waren. Ich schrieb ein Angebot für den Betrag der bestehenden FHA-Hypothek, plus 100 Dollar Kaution. Meine Angebotsstruktur verwirrte den Listing Agent. Er sagte: "Niemand verkauft Häuser wie dieses. Warum müssten die Verkäufer Geld von ihrem Sparkonto nehmen, nur um die Provision und die Abschlusskosten zu bezahlen. Das wird nie fliegen."

Dummer Agent. Die Verkäufer haben mein Angebot schriftlich angenommen. Einschließliche Schließungskosten und Übernahmegebühr, dieses Haus kostete mich weniger als $ 1, 000 out-of-pocket, um zu kaufen.

Die Umbauprojekte

Die Ahornböden nachbessern.
Jeder hat mich gewarnt, dass der Umgang mit einem Bodenschleifer am besten den Profis überlassen wird; Es schien jedoch nicht so schwierig zu sein.

Weißt du was? Es war nicht. Natürlich sind die heute verfügbaren Bodenschleifer einfacher zu bedienen als ein Schleifer und bieten mehr Schutz vor dem Aushöhlen der Böden, aber Trommelschleifer sind immer noch im Einsatz. Hier ist, was ich gelernt habe:

• Maschinenverleih ist preiswert. Sie benötigen einen Bodenschleifer und einen Kantenschneider.
• Schleifpapier ist sehr teuer. Kaufen Sie mehr als Sie denken, dass Sie brauchen, weil Sie unbenutzte Blätter wahrscheinlich zurückgeben können.
• Kaufen Sie drei Schleifpapiere: schwer zum ersten Schleifen, mittel zum zweiten Schleifen und fein (150 oder höher) zum Endschleifen. Schleifsiebe sind für den Endschliff kostengünstiger zu verwenden.
• Verschließen Sie benachbarte Räume, indem Sie Plastikfolien über die Türöffnungen hängen. Staub wird überall fliegen.
• Seien Sie geduldig, gehen Sie langsam und gleichmäßig und schieben Sie den Schleifer.
• Wenn Sie mit einem Kantenschneider an den Wänden entlang schleifen, versuchen Sie nicht zu schleifen, wenn Sie Socken tragen, oder Sie werden über den Boden gezippt.
• Ein mit Sandpapier umwickeltes 2x4-Stück-Stück Holz erleichtert das Schleifen von Ecken.
• Verwenden Sie nach dem Kehren / Staubsaugen ein Tuch, um jeden Staubfleck zu entfernen.
• Nach der ersten Polybeschichtung leicht anschleifen, da die Holzkörner aufsteigen.
• Das Färben ist nicht immer notwendig oder bevorzugt. Natürlicher Ahorn ist für sich genommen wunderschön.
• Trocknen lassen, vorzugsweise über Nacht, zwischen den Schichten.
• Laufen Sie mindestens fünf Tage lang nicht auf dem Boden.

Hängende Decke.
Wenn Sie eine abgehängte Decke installieren, könnten Sie sich wünschen, dass Sie im Mathematikunterricht mehr Aufmerksamkeit erregt hätten, aber es ist ein ziemlich einfaches Verfahren, bestehend aus Haupttees, Quer-Tees, hängenden Drähten, Wandleisten und Paneelen. Ich brachte meine Deckenmaße zum Baumarkt und bat einen erfahrenen Angestellten, die Menge für mich herauszufinden. Hier sind meine Tipps:

• Beginnen Sie damit, eine Nivellierlinie zu messen, die mindestens sechs Zoll unterhalb der Balken am tiefsten Punkt im Raum liegt. Auf diese Weise zeichnen Sie diese Linie nur einmal, anstatt zwei- oder dreimal.
• Um den niedrigsten Punkt zu bestimmen, messen Sie jede Ecke vom Boden bis zur Decke. Die niedrigste Nummer ist Ihre Ausgangsposition.
• Der schwierigste Teil ist "kopfüber zu denken", wenn die Paneele zugeschnitten werden.

Abisolieren von Holz.
Da die Holzfußleisten, Tür und Fenster im ersten Stock Eichenholz waren, nahm ich an, dass das gemalte Holz im Obergeschoss ebenfalls Eiche war. Es war Kiefer. Aber ich habe diese Tatsache erst entdeckt, als ich ein ganzes Schlafzimmer ausgezogen hatte. Trotzdem fügte es hinzu, daß Holzfensterläden an den Fenstern angebracht wurden, die dem Fleck auf den Sockelleisten entsprachen. Hier ist, was ich über das Abtragen von Farbe aus Holz herausgefunden habe:

• Es ist ein zeitaufwendiger Prozess, also braucht man viel Geduld.
• Umweltsichere Produkte brauchen länger zum Arbeiten und sind nicht so effektiv wie die toxischen Produkte.
• Den Raum lüften, um das Einatmen von Dämpfen zu vermeiden, die durch die Chemikalien in den Abstreifern verursacht werden.
• Trage alte Kleidung und Handschuhe.
• Stahlwolle hilft, hartnäckige Farbspäne zu entfernen, aber ein spitz zulaufender Gegenstand gräbt getrocknete Farbe, die in Rillen eingebettet ist, leicht aus.

Aufbewahrungsschrank im Flur.
Oben auf der Treppe befand sich eine Ecke, die groß genug für eine Kommode war, also hatte ich eine Kommode an diese Stelle geklebt. (Siehe Foto oben - Klicken Sie hier, um das "Vorher" -Foto zu sehen.) Aber es bot nicht die Menge an Speicherplatz, die ich brauchte, und der Raum schien verschwendet zu sein. Ich beschloss, es zu schließen und ein Kabinett zu bauen. Das fertige Ergebnis war ein Look, der sich mit dem Rest des Hauses vermischte und aussah, als wäre es ein Originalteil.

• Hier sind die Materialien, die ich verwendet habe:

1. Versteifungsstreifen schneiden die Länge der Rückwand und kürzere Versteifungsstreifen für die Seiten.
2. Bolzenfinder für Ortungsbolzen, an denen ich die Versteifungsleisten befestigt habe.
3. Schrauben und Schraubendreher.
4. Vorgeschnittene Regale, die von einem Holzplatz gekauft wurden, wurden dann auf die Versteifungsstreifen gesetzt.
5. Emailfarbe.

• Nachdem das Regal aufgestellt war, habe ich das Projekt beendet:

1. Gemessene Breite und Höhe des Raums.
2. Bestellte zwei Sätze von Ahorn-Schranktüren (oben und unten) von einem Schreiner.
3. Installierte die Türen.
4. Installierte Verkleidung, um Lücken zu verbergen und Rosettenquadrate in die Ecken zu legen, damit ich die Verkleidung nicht mitreissen musste.

Später in diesem Herbst stand ich draußen auf meinem Balkon und bewunderte meinen Hof. Ich habe die Anzahl der vernagelten Fenster auf dem Block und sagte zu mir selbst: "Wenn ich hier bis zum Frühling bleibe, werde ich wahrscheinlich erschossen." Es war nicht das sicherste Viertel in der Stadt. Außerdem wollte ich schon immer in der Nähe des Sees ziehen.

Die Auszahlung

Ich verkaufte dieses Haus vier Monate, nachdem ich es für einen Profit von $ 10.000 gekauft hatte. Ich verkaufte auch mein erstes Haus, das ich zu einer Mietwohnung umgebaut hatte. Mit Bargeld bewaffnet, machte ich mich auf die Suche nach meinem nächsten Fixierer.

WEITER … Buy, Fix-up & Sell: Teil 3 von 5

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}