Komplexitäten im Verkauf von zwei Häusern, um ein Haus zu kaufen

Wenn ich mit einem Paar in der Anfangsphase des Verkaufs von zwei Häusern arbeite, um eines zu kaufen, finde ich, dass sie sich oft anfänglich an den falschen Spielplan hängen und denken, dass es so einfach sein sollte. Der Spielplan ist normalerweise, ein Haus zu kaufen, gefolgt vom Verkauf der anderen zwei Häuser. Dieser Plan ist für die meisten Menschen logisch. Es ist nicht die Art und Weise, wie der Verkauf von zwei Häusern für ein Haus für die meisten von uns funktioniert.

Option 1: Ein Haus kaufen, gefolgt von dem Verkauf von 2 Häusern

Das erste Problem bei dieser Art von Plan ist es, sich für eine Hypothek zu qualifizieren.

Offensichtlich ist es viel einfacher, wenn zwei Verkäufer jeweils ein Haus mit der Absicht verkaufen, ein Haus zusammen als Paar zu kaufen, und die Finanzierung nicht beteiligt ist. Verkäufer mit freien Häusern und Wohnungen mit genügend Eigenkapital, um Geld zu generieren, um ein Haus zu kaufen, haben mehr Freiheit, dieser Option zu folgen. Aber die Realität ist, dass die meisten Menschen eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus zu kaufen. Das bedeutet, dass sich die Parteien möglicherweise für die Hypothek qualifizieren müssen, nachdem sie sich eine Hypothekenzahlung in zwei anderen Häusern leisten können.

Nachdem die neue Hypothekenzahlung zu den beiden bestehenden Hypothekenzahlungen hinzugefügt wurde, könnte diese Verhältniszahl im Verhältnis zum Einkommen beide Parteien aus dem Bereich drängen, um sich zu qualifizieren. Kreditgeber verwenden Ratios, also prozentuale Beträge für das Front- und Backend. Das Front-End-Verhältnis ist ein Prozentsatz der Hypothekenzahlungen auf das kombinierte monatliche Bruttoeinkommen. Das Backend-Verhältnis ist der Prozentsatz der Hypothekenzahlungen, die mit zusätzlichen Schulden wie Kreditkarten gegen das kombinierte monatliche Bruttoeinkommen gekoppelt sind.

Wenn die Quoten zu hoch sind, qualifizieren sich die Parteien nicht für alle drei Häuser gleichzeitig. Aha, könnten Sie sagen, aber die Parteien können diese Häuser in Mieten umwandeln und diese Mieteinnahmen verwenden, um die Hypothekenzahlungen auszugleichen, richtig? Während dies das Einkommen erhöhen würde, was das Verhältnis senken würde, wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich nicht zulassen, dass die Mieteinnahmen bei der Berechnung verwendet werden.

Die meisten Kreditgeber befolgen strenge Richtlinien in Bezug auf die Dauer, für die das Haus gemietet worden sein muss, um sich für die Mieteinnahmen in einer Hypothekenberechnung zu qualifizieren, und ein oder zwei Monate sind unzureichend.

Das zweite Problem beim Kauf eines Hauses, gefolgt vom Verkauf von zwei Häusern, ist die Tatsache, dass, wenn die Anzahlung für das neue Haus aus dem Verkauf der anderen zwei Häuser kommt, Verkäufer dann wahrscheinlich ein Kontingentangebot schreiben müssten. Ein Kontingentangebot gibt ihnen einen Ausweg, eine Möglichkeit, den Kauf abzubrechen, und viele Verkäufer mögen keine Kontingentangebote aus gutem Grund, weil sie nicht immer sicher sind.

Wenn der Markt Kontingentangeboten nicht förderlich ist, könnte dies die Strategie weiter erschweren. In einem Verkäufermarkt können z. B. Kontingentangebote ziemlich schwierig zu akzeptieren sein.Wenn der beabsichtigte Kauf ein sehr wünschenswertes Zuhause ist, könnte es mehrere Angebote geben, und Kontingentangebote können in einer Situation mit mehreren Angeboten fast nie gewinnen.

Option 2: Häuser vor dem Kauf eines neuen Hauses verkaufen

Ob ein Paar beide Häuser oder nur ein Haus verkaufen muss, um Haushalte in einem neuen Haus zu kombinieren, hängt wiederum von den Hypothekenquoten ab. Es könnte möglich sein, nur ein Haus zu verkaufen, bevor man ein neues Haus kauft.

Ein Hypothekengeber kann in dieser Situation am besten beraten.

Wenn es jedoch notwendig ist, beide Häuser vor dem Kauf eines neuen Hauses zu verkaufen, gibt es drei grundlegende Unteroptionen:

• Verkauf bestehender Häuser mit einem Kontingentvertrag, der den Verkäufern eine gewisse Zeitspanne zum Kauf eines neuen Hauses ermöglicht. einen Kaufvertrag abschließen oder
• Verkauf bestehender Häuser mit einer Rückkaufoption nach dem Schließen, um den Verkäufern Zeit zu geben, ein neues Zuhause zu finden, um zu kaufen und umzuziehen.
• Verkaufe beide Häuser, ziehe woanders hin und suche dann nach einem neuen Zuhause, bei dem du zweimal umziehst. Diese letzte Option ist aus finanzieller Sicht am besten, weil ein Verkäufer keine Eventualitäten hat und in einer stärkeren Position ist, um den Kauf eines neuen Hauses auszuhandeln. Aber realistisch wollen sich die meisten Menschen nicht zweimal bewegen. Ein Umzug ist oft schwer genug.

Wenn Verkäufer sich entscheiden, Kontingentangebote zu schreiben, wenn sie auf dem Markt eines Verkäufers verkaufen, wird es einfacher sein, Bedingungen an einen Käufer zu diktieren, als wenn sie in einem Käufermarkt verkaufen.

In einem Verkäufermarkt sind Käufer oft viel eher bereit, darauf zu warten, dass ein Verkäufer ein Haus zum Kaufen findet, als umgekehrt. Es ist ein sicherer Weg für Verkäufer, um zu planen, ein neues Haus zu kaufen, weil es keine Gefahr für die Verkäufer gibt, wenn sie kein neues Haus finden können, um zu kaufen.

Der Nachteil ist natürlich, dass die Verkäufer ihr Traumhaus finden und dann aus verschiedenen Gründen, die von Preis zu Zustand variieren können, ihre bestehenden Häuser nicht verkaufen können. Das Traumhaus zu verlieren kann schmerzhaft sein. Ein erfahrener Immobilienmakler, der diese Art von Transaktionen abwickelt, sollte in der Lage sein, den Prozess nahtlos zu unterstützen und zu gestalten.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.