Angebot Strategie beim Kauf eines Hauses, das Arbeit braucht

Die Wahrnehmung ist sehr unterschiedlich, wenn man ein Haus kauft, das Arbeit braucht. Fragen Sie einfach jeden Käufer. Besser noch, fragen Sie einen Immobilienmakler, weil viele Agenten glauben, dass ein Haus Arbeit braucht, wenn das Haus nicht aktualisiert wird. Nehmen Sie ein Haus, das in den 1940er Jahren gebaut wurde, damals, als Küchentheken oft mit vier Zoll großen Fliesen und nicht mit trendigem Stein oder Beton verkleidet waren. Vielleicht sind die Schränke lackiert und die Böden sind Linoleum. Ein tausendjähriger Käufer wird sagen, dass ein Haus in diesem Zustand Arbeit benötigen würde.

Ein Purist, der den Charakter von 1940 Häusern liebt, mag seinen ursprünglichen Zustand bevorzugen und anderer Meinung sein.

Ob ein Haus wirklich Arbeit braucht, basiert auf persönlicher Meinung. Nicht jeder stimmt dem Zustand eines Zuhauses zu. Manchmal fragen Verkäufer, ob sie ein Haus reparieren oder verkaufen sollen, und während bestimmte Reparaturen mehr Geld bringen, werden einige Arten von Verbesserungen besser als Option für den Käufer gelassen. Wenn der Teppichboden zum Beispiel abgenutzt und fleckig ist, ist es in der Regel eine gute Idee, den Boden vor dem Verkauf auszutauschen. Allerdings wäre es töricht, einen Wedgewood-Ofen auf die Müllhalde zu schleppen, nur weil es ein bestimmter Jahrgang ist.

Arten von Häusern, die Arbeit benötigen

Da die Arbeit oft im Auge des Betrachters liegt, wollen wir über die Arten von Häusern sprechen, die Arbeit verrichten könnten. Darüber hinaus hängt die Art und Weise, wie Sie ein Kaufangebot verfolgen, höchstwahrscheinlich von der Kategorie ab, von der Art des Hauses, das Sie kaufen, das Arbeit benötigt.

Eine Sache, der Sie nicht zum Opfer fallen sollten, ist die Tendenz, fälschlicherweise anzunehmen, dass der Listenpreis noch nicht für die Tatsache angepasst wurde, dass Sie ein Haus kaufen, das Arbeit benötigt.

Die meisten Verkäufer wissen bereits, dass das Haus Arbeit braucht und haben es bei der Preisgestaltung des Hauses berücksichtigt. Ich muss noch einen Verkäufer finden, der bereit ist, die Heimverbrauchtraume eines Kunden zu subventionieren.

Das hält die Käufer jedoch nicht davon ab, einen bereits reduzierten Preis zu rabattieren.

Kauf des Fixer-Oberhauses

Die Fixierer-Oberhäuser werden in der Regel für einen Verkauf in ihrem AS IS Zustand berechnet. Diese Häuser zeigen häufig verzögerte Wartung, weil die Verkäufer nicht in der Lage oder nicht bereit waren, sich um das Haus zu kümmern. Vielleicht hat es einen Tod im Haus gegeben oder es ist durch Nachlass zu Erben gegangen, die es nicht wollen. In einigen Fällen kann die genaue Bedingung unbekannt sein.

Um einen Preis für das Fixierer-Oberhaus zu berechnen, wählen die Verkäufer in der Regel einen Verkaufspreis, der auf den vergleichbaren Verkäufen basiert, und reduzieren dann den Preis um den Kostenvoranschlag für Reparaturen. Sie könnten ein bisschen mehr vom Preis für einen schnellen Verkauf abziehen. Ob es ein Flipper-Haus für einen Investor wird, der hofft, ein schnelles Geld oder ein Haus für einen erstmaligen Hauskäufer zu machen, hängt von Gewinnmargen und dem Betrag der Arbeit ab, die benötigt wird.

Wenn das Haus eine Zeit lang auf dem Markt ist, mit längeren Tagen auf dem Markt als die durchschnittliche Verkaufszeit anderer Häuser, kann es sein, dass die erforderliche Arbeit die Erwartungen des Verkäufers übersteigt. kleinerer Pool von Käufern. Machen Sie nicht den Fehler, automatisch längere Tage auf dem Markt anzunehmen, denn das Haus ist überteuert, denn das ist nicht immer eine echte Annahme.

Kauf des neuwertigen Vintage House

Diese Art von Haus könnte tatsächlich mit einer Prämie verkauft werden, obwohl es nicht notwendigerweise modernisiert oder modisch ist. Denken Sie an Folk Victorians oder Italianates oder Queen Annes oder Craftsman Bungalows. Zunehmend populär werden Häuser aus der Mitte des Jahrhunderts, die von der - Atemstille - Architektur der fünfziger und sechziger Jahre wie Eichlers oder Strengs stammen.

Für die Preiskalkulation dieser Wohntypen würde ein Verkäufer wahrscheinlich zusätzlich zu den vergleichbaren Verkäufen ein Premium-Preissegment hinzufügen. Die Besitzer könnten mehrere Angebote erhalten, einfach wegen der Attraktivität des Designs und gut gepflegtem Interieur und Exterieur. Wenn die Vorrichtungen original sind, könnte der Verkaufspreis noch höher sein.

Wenn ein perfektes Vintage-Haus länger auf dem Markt ist als andere, ist es möglich, dass das Haus überteuert ist.

Nicht jeder Verkäufer möchte sich gern von einem solchen Haus trennen. Einige werden es so hoch kalkulieren, dass es sich für den Verkäufer lohnt, umzusiedeln. Die Verkäufer können sich auf den Preis einstellen oder auch nicht. Wenn ein Käufer das Haus schlecht genug will, zahlen Käufer in der Regel den Preis.

Kaufen Sie das neuere, aber veraltete Haus

Sie entdecken viele dieser Arten von Häusern in Gegenden, die einst blühten, bevor sie deprimiert wurden. Vielleicht war das Gebiet überbaut und das Angebot überstieg die Nachfrage. Vielleicht verließen die Jobs die Stadt. Oder, ein anderer Hausteil öffnete ein paar Meilen entfernt für weniger Geld. Was auch immer der Grund sein mag, Eigentümer haben oft wenig Interesse daran, ein Haus umzubauen, nur weil sich Trends ändern. Schließlich glauben sie, dass das Haus gut war, als sie es kauften, und es ist in Ordnung, es jetzt zu verkaufen.

Was sie nicht wissen ist, dass Käufer keine Häuser ohne Updates wollen. Käufer wollen schlüsselfertige Häuser, Häuser, die keine Arbeit erfordern. Wenn sie Arbeit in ein Haus setzen müssen, indem sie ein Heimverbesserungsprojekt in Angriff nehmen, erwarten sie einen Diskont. Erinnerst du dich an den Farbtrend von 1990 in Jägergrün? Die schrecklichste Farbe aller Zeiten. OK, vielleicht nicht, vielleicht war das Avocado-Grün der 1960er Jahre die schrecklichste Farbe.

Einige Änderungen, wie das Austauschen der Scheinwerfer, die Auswahl moderner Farben und die Installation neuerer Geräte, reichen oft aus, um Interesse zu einem besseren Verkaufspreis zu erzeugen. Andernfalls werden sich die Käufer im Allgemeinen nicht damit einverstanden erklären, für ein veraltetes Haus, auch wenn es neuer ist, Top-of-Market zu zahlen.

Kauf des Zwangsversteigerungshauses

Ich höre oft, dass Käufer sagen, dass sie eine Zwangsvollstreckung kaufen wollen, die ein bankeigentümliches Haus ist, aber das liegt nur daran, dass sie nicht genau wissen, worum es geht. Fast immer werden sie im Zustand AS IS verkauft. Banken sind nicht verantwortlich für die Offenlegung von Tatsachen, die sie nicht kennen.Auch wenn ein Defekt später entdeckt wird, der sich als Hauptreparaturkosten erweist, zögern Banken, Rabatte für die Arbeit anzubieten.

Käufer können auf bestimmten populären Websites sogenannte Preforeclosure-Häuser finden, die jedoch oft überhaupt nicht zum Verkauf stehen und niemals zum Verkauf stehen.

Kauf des Leerverkaufs

Das Leerverkaufshaus ist vielleicht die am meisten missverstandene Art des Verkaufs, besonders wenn das Haus Arbeit braucht. Wenn ein Verkäufer es sich nicht leisten kann, eine Hypothekenzahlung zu leisten, kann sich der Verkäufer wahrscheinlich keine Reparaturen leisten oder das Haus reparieren. Nicht nur das, aber der Verleiher des Verkäufers hat wenig Anreiz, mit einem Leerverkauf zusammenzuarbeiten, es sei denn, der Preis stimmt mit dem Markt überein. Banken verzinsen normalerweise den Preis, den sie für einen Leerverkauf akzeptieren, nicht, selbst wenn das Haus Arbeit benötigt.

Die Gründe für das, was Ihnen als hartnäckige oder ratlose Haltung unter den Banken erscheinen mag, sind unterschiedlich. Die Bank könnte möglicherweise mehr bezahlt werden, um Leerverkäufe auszuschließen. In diesem Fall wird der BPO-Wert keine Rolle spielen, da der Anleger in einem Netto-Netzwerk hartnäckig sein wird, um das Zwangsversteigerungsnetz zu erreichen. Keine Menge "Erklären" der Bank die Menge an Arbeit, die benötigt wird, wird den Investor bewegen.

Kauf des Packrat Hauses

Nicht jedes unordentliche Haus ist ein Packrat Haus, aber die Packrat Häuser sind die schlimmsten. Dies sind die Häuser, in denen Sie auf engen Wegen durch Stapel von persönlichen Gegenständen im ganzen Haus navigieren müssen. Manchmal sind die Schlafzimmer so voller Möbel und Kisten, dass man die Tür nicht öffnen kann. Packratten sammeln und sparen Dinge und werden manchmal von merkwürdigen Dingen wie Bällchen oder zerfetzten Zeitungen angezogen.

Kombinieren Sie ein Packrat-Haus mit jahrelanger Vernachlässigung, und Sie könnten zum Beispiel Haufen von toten Nagetieren finden oder Feuchtigkeitsprobleme entdecken, die zu einer Schädlingsinvasion geführt haben. Wenn Sie Glück haben, können Sie ein paar 30-Tonnen-Müllcontainer mieten, um den Müll loszuwerden. Aber grundlegende Probleme, die sich entwickeln, könnten umfassender sein. Oft werden die Verkaufspreise dieser Häuser drastisch reduziert.

Tipp : Wie bei jedem Kaufangebot ist es für einen Käufer am besten, sich auf die vergleichbaren Umsätze zu verlassen und dann auf der Grundlage tatsächlicher Schätzungen von lizenzierten Auftragnehmern für die erforderlichen Arbeiten abzurechnen. Wenn dieser angepasste Preis dem aufgelisteten Preis entspricht, müssen Sie möglicherweise den Listenpreis bezahlen, um ein Haus zu kaufen, das Arbeit benötigt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.