Steuerfolgen für Home Business Offices

Frage:

In den nächsten Jahren möchte ich mein Haus verkaufen. Ich benutze eines seiner Zimmer nur als Heimbüro für mein Unternehmen. Ich habe Homeoffice-Abzüge für einen proportionalen Anteil der Abschreibung und andere Ausgaben in Verbindung mit der geschäftlichen Nutzung des Raumes beansprucht, so wie ich alle Geräte und Möbel, die in das Büro gestopft wurden, abgeschrieben habe. Wie funktionieren die Steuervorschriften, wenn ich mein Haus verkaufe?

Antwort:

Vor 2002 waren die Regeln strenger, wenn Sie einen Teil Ihres Wohnsitzes für geschäftliche Zwecke nutzten und dann Ihr Haus verkauften. Ja, das Gesetz erlaubt einen Ausschluss - eine Flucht vor Steuern - des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Der Ausschlussbetrag beträgt bis zu 250.000 US-Dollar für Alleinstehende und verheiratete Paare, die getrennte Rücksendungen einreichen, und 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare, die gemeinsame Rückgaben einreichen. Diese Regeln erlaubten jedoch einen Ausschluss nur für den Teil des Gewinns, der dem Wohnsitzanteil zuzurechnen ist, und verbieten jeden Gewinnausfall auf dem Büroteil.

Wohnsitz gegen Geschäft Behandlung

In der Tat behandelte das IRS diese Art des Verkaufs, als ob Sie zwei Stücke Eigentum verkauft hatten: ein ein Wohnsitz und die anderen Geschäftsimmobilien. Infolgedessen mussten Sie für den Wohnsitz und die Geschäftsgewinne getrennte Berechnungen anstellen, wobei der Verkaufspreis, die Vertriebskosten und die Basis zwischen Wohnsitz und Geschäftsteil aufgeteilt wurden.

Die IRS verwarf die alten Regeln und ersetzte sie durch neue, die die Zuordnung zwischen Wohnsitz und Geschäft aufheben. Der Verkauf ist eine einzige Transaktion, solange das Heimbüro und das Wohnteil innerhalb einer einzigen Wohnung liegen - einer "Wohnungseinheit", wie es die behördlichen Vorschriften vorschreiben. Dementsprechend kann jemand wie Sie den gesamten Gewinn ausschließen, obwohl er einen Teil des Hauses geschäftlich nutzt.

Wiedergewinnung der Abschreibung

Diese Unterbrechung unterliegt einer "Wiedereinfangeinschränkung", die einen doppelten Nutzen verhindern soll. Sie verlieren jeglichen Ausschluss für den Teil des Gewinns, der den nach dem Mai 1997 gewährten oder zulässigen Abschreibungsabzügen entspricht. Stattdessen zahlen Sie Steuern auf diesen Teil. Erlaubt oder erlaubt bedeutet, was Sie zuvor beantragt haben oder, wenn Sie weniger beansprucht haben, als Sie hätten beanspruchen können, den Betrag, den Sie hätten beanspruchen können. In dieser Hinsicht unterscheiden sich die neuen Regeln nicht von dem, was Sie nach den alten Regeln zu tun hatten.

Was der IRS erreicht, ist die Abschreibung von Abschreibungen, die es Ihnen ermöglicht haben, Steuern in Vorverkaufsjahren zu senken. Die Agentur wendet die Wiedereinziehungsregeln auch dann an, wenn Sie das Zimmer aus geschäftlichen Gründen nicht mehr nutzen und das gesamte Haus für mindestens zwei Jahre der fünfjährigen Periode, die am Verkaufsdatum endet, Hauptwohnsitz ist.

Befreiung von der Rückeroberung

Um für die Befreiung von der Rückeroberung in Betracht zu kommen, müssen Sie durch "angemessene Aufzeichnungen oder andere Beweise" zeigen - normalerweise sollten Rücksendungen ausreichend sein - "dass der Abschreibungsabzug weniger als der Betrag zulässig."Dann ist der Betrag, den Sie nicht ausschließen können, die erlaubte Menge. "

Um dies zu verdeutlichen, nehmen Sie an, dass Ihr Heimbüro Sie dazu befähigt hat, Abschreibungen geltend zu machen, aber Sie können nachweisen, dass Sie nie Ansprüche erhoben haben.

Dann gibt es keine Verringerung der Ausschlussmenge und keine erneute Erfassung.

Steuerpflicht bei fälliger Abschreibung

Bei wiedererlangter Abschreibung werden maximal 25 Prozent anstelle des Höchstsatzes von 15 Prozent für langfristige Veräußerungsgewinne zuzüglich geltender staatlicher Ertragsteuern besteuert. Melden Sie diesen wiedererlangten Betrag in Anhang D (Kapitalgewinne und -verluste) und nicht in Formular 4797 (Verkauf von Geschäftsliegenschaften). Auf der positiven Seite leiden Sie unter keiner Rückforderung anderer Ausgaben wie Grundsteuern und Hypothekenzinsen.

_{Julian Block ist Anwalt, Syndikatskolumnist und ehemaliger IRS Special Agent (Kriminalermittler). Dieser Artikel wurde mit Erlaubnis aus dem Pamphlet "Der Leitfaden des Home-Verkäufers zur Steuerersparnis: Einfache Möglichkeiten für jeden Verkäufer, um Steuern auf das gesetzliche Minimum zu senken" exzerpiert, der durch Senden von $ 19 bestellt werden kann. 95 für eine Postpaid-Kopie an J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}