HUD Approval Process

Beim Leerverkauf werden Leerverkäufe mit zwei verschiedenen Arten von HUD-Genehmigungen abgewickelt. Zuerst genehmigt die Bank das vorläufige geschätzte HUD-1. Dann genehmigt die Bank kurz vor dem Abschluss das finale HUD.

Was ist ein HUD? Warum wollen Banken ein HUD?

Das HUD-1 ist ein RESPA-Dokument, das alle Belastungen und Gutschriften in einer Immobilientransaktion einheitlich festlegt. Ein HUD ist eigentlich zum Vorteil des Käufers.

Es ist nicht für den Leerverkauf Bank Vorteil und ist wirklich kein Geschäft der Leerverkauf Bank, abgesehen von den Gebühren vom Verkaufspreis abgezogen. Wenn überhaupt, involviert das HUD die Bank des Käufers, nicht die Bank des Verkäufers.

Aber das hält eine Leerverkaufsbank nicht davon ab, nach ihr zu fragen und Änderungen während ihres Genehmigungsprozesses zu fordern. Glücklicherweise benötigt nicht jede Bank eine HUD-Genehmigung. Zum Beispiel genehmigen viele Inhaber von Pfandrechten HUDs nicht. Das liegt daran, dass sich die meisten Inhaber von Pfandrechten nur um die Höhe des Schecks kümmern, der an sie zu zahlen ist.

Der Verkaufspreis, wer zahlt und wie viel Provision bezahlt wird, die zweiten Inhaber sind sehr lax. Es ist nicht anders herum. Der Hauptpfandhalter kümmert sich sehr darum, wie viel an den Junior-Lienholder gezahlt wird und wer ihn bezahlt. Es gibt einige Umstände, in denen zweite Kreditgeber versuchen, Verkäufer zu bekommen, um Hypothekenbetrug zu begehen. Das ist, weil die zweiten Kreditgeber vermuten, dass die ersten Kreditgeber die HUD ablehnen werden, wenn der Verkäufer ihnen viel Geld zahlt, so sagen sie Verkäufer, um das Gesetz zu brechen.

Was Banken auf einem HUD auf einen Leerverkauf prüfen

Die offensichtlichste und wichtigste Zahl auf einem HUD ist der Verkaufspreis. Manchmal könnte eine Bank sagen, dass sie einen bestimmten Betrag abrechnen muss, und dieser Nettobetrag könnte mehr als das Netto auf dem HUD sein. In solchen Situationen besteht der beste Weg, der Bank mehr Geld zu verschaffen, darin, den Käufer zu bitten, den Kaufpreis zu erhöhen.

Die von Banken genehmigten Einkaufspreise basieren selten auf einer vollwertigen Bewertung. Wenn so viel Geld auf dem Spiel steht, würde man denken, dass eine Bank einen unabhängigen Gutachter einstellen möchte, um den Wert zu bewerten. Die meisten Banken zahlen jedoch einen Immobilienmakler, der nicht unbedingt ein Nachbarschaftsspezialist ist, um der Bank eine rasche und rasche Meinung über den Wert eines BPO zu geben. Sie zahlen $ 50 bis $ 100 für ein BPO. Das ist ein ausgezeichnetes Beispiel dafür, wie man Penny weis und töricht ist, wie meine Mutter immer sagte.

Das ist der Grund dafür, dass viele Leerverkäufer einen Leerverkauf genau so bewerten, wie ein BPO-Agent einen Wert vergibt, weil sie nicht mit der Leerverkaufsbank kämpfen wollen. Es spielt keine Rolle, ob der Verkaufspreis Marktwert ist, solange er mit dem BPO übereinstimmt.

Die Bank prüft dann die anderen Gebühren, die dem Verkäufer auf dem HUD in Rechnung gestellt werden. Sie fragen sich vielleicht, wer der Verkäufer eines Leerverkaufs ist, und diese Person ist der Verkäufer. Die Bank genehmigt einfach die Gebühren, die der Verkäufer bezahlt. Normale Gebühren für die Abschlusskosten eines Verkäufers sind:

• Provision an die Immobilienmakler / Makler
• Titel- und Treuhandgebühren
• Transfergebühren
• Notar-, Dokumentations- und Überweisungsgebühren
• Dokumentenstempel < Delinquent-Vermögenssteuern
• Steuererstattungsansprüche
• Diskontierte Auszahlungen an Junior-Rücklageninhaber
• HOA-Gebühren, falls vorhanden
• Kredite des Käufers für Abschlusskosten
• Arten von Gebühren Short-Verkauf Banken lehnen ein HUD ab

Gelegentlich wird eine Bank zustimmen, für einen Schädlingsbericht oder eine Hausgarantie zu bezahlen, aber selten. Banken zahlen fast nie für Reparaturen bei Leerverkäufen. Es ist auch sehr ungewöhnlich für eine Bank, strafbare HOA-Gebühren oder UCC-Anmeldungen zu zahlen.

Wenn die Bank eine bestimmte Gebühr nicht zulässt, zum Beispiel, dass sie die Treuhandgebühr von 1 500 auf 500 US-Dollar reduzieren möchte, was passiert dann mit dem Guthaben? Jemand muss diese Gebühr bezahlen. Es könnte der Verkäufer sein oder es könnte der Käufer sein. Übertragungsurkunde könnte beschließen, seine Gebühr zu verringern, aber das ist unwahrscheinlich.

Das größte Problem bei einem HUD für Leerverkäufe ist wahrscheinlich die Tatsache, dass viele Verhandlungsführer nicht wissen, wie sie diese lesen sollen. Sie verstehen nicht, dass Verkäuferkredite auf einem HUD nicht immer ein Kredit für den Käufer sind.

Änderungen in RESPA erfordern, dass alle Gebühren, die in gutem Glauben geschätzt werden, als Gutschrift an den Käufer ausgewiesen werden müssen, wenn sie vom Verkäufer bezahlt werden. Was die Verhandler nicht erkennen, ist, dass sie auch als Lastschrift erscheinen, die den Kredit an den Käufer ausspült. Versuchen Sie, diese Person einem Mitarbeiter zu erklären, der $ 8 pro Stunde verdient.