Ein Mietobjekt Cashflow-Beispiel

Wenn Sie bei einer Suche zu diesem Artikel gekommen sind, ist dies Teil unserer Mietobjektanalyse. Beginnen Sie dort mit einer detaillierten Analyse einer Beispiel-Property.

Wenn Sie erwägen, in Immobilienmietobjekte zu investieren, gibt es eine Menge Forschung zu tun. Sie sollten auch sicher sein, dass Sie geeignet sind, ein Vermieter zu sein, und dass Sie die Zeit haben, um Immobilien zu verwalten. Abgesehen davon wollen wir hier zunächst untersuchen, wie eine Immobilie einen Cashflow aus dem Mietgeschäft generiert.

Für unser Beispiel verwenden wir einen Vierplex, wobei alle vier Einheiten für die Vollzeitmiete vorgesehen sind. Dies ist eine einfache Cashflow-Berechnung, um das Potenzial von Immobilien als Investition zu veranschaulichen. Entscheidend ist, wie bei den meisten Investitionen, ein intelligenter und gut recherchierter Kauf am Frontend. Wir nehmen für unser Beispiel an, dass dieser Käufer seine Recherchen gemacht und einen guten Kauf auf unserem vierplex gemacht hat. Hier sind die Kauf- und Mietangaben:

1. Der Kaufpreis des fourplex liegt bei $ 325, 000.
2. Der Käufer legt 20% ab oder $ 65, 000 und finanziert $ 260, 000.
3. 30-jähriges Darlehen liegt bei 6. 5 Prozent, mit Prinzip / Zinszahlung von $ 1, 643 pro Monat.
4. Steuern und Versicherung beim Kauf betragen $ 3, 600 / Jahr, für eine Gesamtzahlung von $ 1 943 pro Monat.

Der Käufer hat nachgeforscht und sieht eine konstante Mietnachfrage für diese Einheiten, die alle die meiste Zeit beschäftigt bleiben. Um jedoch vorsichtig zu sein, wird ein Leerstands- und Nichtzahlungsrisiko von 6 Prozent berechnet, um den tatsächlichen Cashflow zu prognostizieren.

Die Einheiten sind alle identisch und werden für jeweils 900 $ pro Monat vermietet. Sehen wir uns an, wie unsere Berechnung zusammenbricht:

1. Die Bruttomieteinnahmen betragen 900 $ x 4 x 12 Monate oder 43.000 $ pro Jahr.
2. Die Zahlungen betragen $ 1, 943 X 12 = $ 23, 316 pro Jahr.
3. Die Reparaturkosten des früheren Besitzers beliefen sich im Durchschnitt auf $ 1, 700 pro Jahr.
4. Leerstände und Kreditverluste werden auf 6 Prozent der Mieten oder 2 592 Dollar pro Jahr geschätzt.
5. Der Eigentümer gibt jedes Jahr etwa 400 US-Dollar für sonstige Kosten und Werbekosten aus und verwaltet die Immobilie selbstständig.

Dies sind die grundlegenden operativen Posten, die in unsere Cashflow-Berechnung einfließen. Nehmen wir unsere Berechnung zum Gewinn:

• Mieteinnahmen - Leerstandsverlust - Zahlungen - Ausgaben = Cashflow
• 43, 200 - 2, 592 - 23, 316 - 2, 100 = 15, 192/12 = 1, 266 pro Monat im positiven Cashflow.

Analysieren Sie Ihre Rendite als "Bargeld auf Bargeld", würden Sie Ihre tatsächliche Bareinlage von $ 65, 000 in die jährliche Rückgabe von Bargeld oder $ 15, 192 aufteilen. Dies ist eine Rendite von 23 Prozent auf Ihr investiertes Geld! Es gibt wenige Investitionen, die diese Art von Rendite bringen.

Der Cashflow ist eine Funktion von sehr vielen Eingaben, und jeder oder mehrere von ihnen können den Cashflow verändern und diesen beschädigen oder verbessern.Einige sind vom Markt und der Wirtschaft beeinflusst. Wenn ein wichtiger lokaler Arbeitgeber schließt oder umzieht, kann die Nachfrage nach Mietobjekten über Nacht sinken. Dies ist etwas, das Sie nicht kontrollieren können, aber hoffentlich vermeiden, indem Sie Ihre Due Diligence über die Gesundheit und die Pläne der lokalen Arbeitgeber tun. Wenn sie gesund und rentabel sind und einen langen Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Sie wahrscheinlich in einem guten Zustand.

Andere Faktoren, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen, sind Grundsteuern und Sachversicherungen.

Steuern und Prämien können steigen, die Betriebskosten steigen und das Betriebsergebnis und den Cashflow senken. Diese negativen Faktoren können durch andere Faktoren kompensiert werden, über die Sie eine gewisse Kontrolle haben. Sie könnten Wege finden, um Marketing-, Verwaltungs- und Wartungskosten zu reduzieren. Natürlich, wenn der Mietmarkt stark ist, können Sie die Mieten erhöhen. Es ist ein heikles Gleichgewicht, da es Leerstellen erhöhen kann. Der Verlust von Einnahmen aus leer stehenden Einheiten kann leicht Gewinne aus erhöhten Mieten auslöschen.

Sehen Sie sich den Rest dieser Mietobjekt-Investitionsreihe an, um die anderen Möglichkeiten zu sehen, in denen diese Beispiel-Immobilie Steuer- und andere Anreize und Renditen bietet.