Green Hypotheken in Kalifornien

Auf den ersten Blick scheinen grüne Hypotheken in Kalifornien der perfekte Weg zu sein, um energieeffiziente Verbesserungen und Upgrades für Ihr Zuhause zu finanzieren. Es gibt viele Vorteile für grüne Hypotheken, aber es gibt auch Gefahren, die darin lauern, dass nicht jedes Verkaufsgespräch schnell oder klar ist, um Hausbesitzern zu offenbaren. Der Schirm, unter dem diese Arten der Finanzierung fallen, wird mit dem Akronym PACE bezeichnet, das für Property Assessed Clean Energy steht, aber Sie können eine PACE-Bewertung an Ihrem Haus sichern lassen, ohne jemals den Begriff PACE zu hören.

Das liegt daran, dass, wenn die PACE-Programme von öffentlichen Entitäten stammen, sie oft von privaten Entitäten verwaltet werden, die einen anderen Namen wie HERO oder Ygrene oder California First verwenden. Dies sind alles Beispiele für PACE grüne Hypotheken in Kalifornien. Die Attraktivität dieser grünen Hypotheken ist leicht zu verstehen, wenn Sie die enormen Vorteile sehen, die Hausbesitzern angeboten werden.

Wie funktioniert PACE Green Mortgages?

Der erste Vorteil ist keine Anzahlung. Die PACE-Programme bieten eine 100% ige Finanzierung mit wenig bis gar keinen Bonitätsprüfungen. Zahlungen werden nicht in einer typischen Hypothek Art und Weise behandelt, weil das grüne Hypothekenpfandrecht an eine lokale Eigentumssteuerrechnung des Eigenheimbesitzers angehängt wird und als eine Bewertung gekleidet wird.

Pace Green-Hypotheken ermöglichen eine sofortige Finanzierung durch zugelassene Anbieter für Bauzwecke, die energieeffiziente Wohnungsverbesserungen oder erneuerbare Energieanlagen wie Doppelverglasung, HVAC-Systeme, Wassersysteme oder die Vorlaufkosten von Sonnenkollektoren und mehr beinhalten.

Der Nachteil von PACE Green Mortgages

Manchmal, während der Aufregung, energieeffiziente Upgrades in das Haus zu integrieren, und die relative Einfachheit bei der Beschaffung dieser Arten von Darlehen, vergessen Hausbesitzer, das Beste zu kaufen. Preise. Einige Besitzer kennen den Unterschied zwischen einem $ 20, 000 Fensterupgrade oder einem $ 40, 000 "enhanced" Fensterupgrade nicht.

Da es keine Selbstkosten gibt und das gesamte Projekt durch Grundsteuerzahlungen finanziert wird, kann der Vergleichseinkauf auf der Strecke bleiben.

Der Hauptnachteil ist jedoch nicht, zu viel zu zahlen, obwohl das eine sehr reale Angelegenheit ist. Das Grundproblem ist, dass Hausbesitzern oft versprochen wird, dass das Pfandrecht von einem neuen Käufer angenommen werden kann, falls der Hausbesitzer später entscheidet, das Haus zu verkaufen, und dies ist nicht wirklich wahr. Wenn beispielsweise ein neuer Käufer zustimmt, die Kosten der Verbesserungen zu übernehmen, und nur wenige bereit sind, wird der Käufer nicht in der Lage sein, ein Darlehen zum Kauf des Hauses zu erhalten - weder durch Fannie Mae noch Freddie Mac noch VA- oder FHA-Darlehen. Die Finanzierung ist nicht anzunehmen, wenn der Käufer konventionelle oder staatliche Finanzierung verwendet, um das Haus zu kaufen, weil die Banken es nicht erlauben.

Die Bundesfinanzierungsagentur (FHFA) wird keine Übernahme zulassen, da die grüne Finanzierung Teil der Grundsteuer ist, die als überlegenes Pfand gilt, dh im Falle einer Zwangsvollstreckung Vorrang hat und zuerst bezahlt wird und vor den bestehenden Hypotheken.Die Kreditgeber wollen nicht, dass ein anderes Unternehmen einen höheren Status erhält und vor einem bestehenden Kredit platziert wird.

Dies bedeutet, dass der Hausbesitzer das PACE-Darlehen in vollem Umfang abbezahlen muss, um es an einen anderen Käufer zu verkaufen, der den Kauf finanziert.

Um die Verletzung zu beleidigen, könnte die Auszahlung auch eine Vorfälligkeitsentschädigung enthalten. Natürlich würde ein kluger Hauskäufer, der zum Beispiel Bargeld zahlen würde, wahrscheinlich darauf bestehen, dass der Hausbesitzer den Preis abzieht, um eine eventuelle Rückzahlung des PACE-Darlehens zu ermöglichen. So kann der Hausbesitzer im Falle eines Wiederverkaufs nicht wirklich gewinnen oder sich in diesem Spiel durchsetzen, unabhängig davon, wie das Programm dem Hausbesitzer präsentiert wird.

Es ist leicht, Green Mortgages in Grundsteuern zu vergessen

Viele Hausbesitzer zahlen nur die Steuerrechnung, wenn sie zweimal im Jahr ankommt, oder das Darlehen wird beschlagnahmt und die Zahlungen erfolgen monatlich zusätzlich zu Kapital und Zinsen. Oft taucht das Pfandrecht nicht sofort auf oder es erscheint als eine Steuerveranlagung, die von Hypothekenbeamten und sogar einigen Versicherern leicht abgetan werden kann. Ein Verleiher erwähnte vor kurzem eine Datei, die eine Kreditanfrage in der Kreditprüfung des Verkäufers hatte, die ein paar Monate vor der Entscheidung des Verkäufers getroffen wurde, das Haus zum Verkauf aufzulisten.

Da die Anfrage innerhalb der letzten 60 Tage gestellt wurde, fragte der Hypothekenbeamte danach, nur um sicherzustellen, dass die Hausbesitzer keine zusätzlichen Schulden durch die Finanzierung eines Autos oder eines anderen größeren Kaufs annahmen.

Es stellte sich heraus, dass die Hausbesitzer einen PACE-Kredit über 18.000 $ (8. 25% Zinsen, 20 Jahre) hatten. Es gab keine Erwähnung des Darlehens in den Steuerpfänderegistern oder im Eigentumsprofil des Titelunternehmens. Es wurde nicht in der Liste der Bewertungen auf der aktuellen Steuerrechnung wider. Der Kreditgeber erhielt eine Kopie des vorläufigen Titelberichts und ausnahmsweise die folgende Aussage:

7. Beurteilungen und andere Angelegenheiten für die Grafschaft Sacramento, wie in einem Dokument mit dem Titel "Zahlung der vertraglichen Beurteilung erforderlich" und / oder "Bewertungsbescheid" (kalifornisches HERO-Programm) aufgezeichnet XX / XX / XXXX als Dokument Nr. Buch XXXXXXXXX, Seite XXXX von offiziellen Aufzeichnungen. Alle mit dem obigen Dokument verbundenen Bewertungen werden mit den jährlichen Steuern erfasst.

Für ein ungeschultes Auge scheint dies nur eine weitere Einschätzung zu sein. Aber es ist ein Beweis für ein PACE-Darlehen, das bei Abschluss durch den Verkäufer vollständig bezahlt werden muss.

Das soll nicht heißen, dass PACE-Darlehen oder das HERO-Programm alle schlecht sind, weil das nicht wahr wäre. Es gibt viele Vorteile für die Programme, und es hilft Hausbesitzern, Verbesserungen zu machen, die sie sonst vielleicht nicht leisten könnten. Aber seien Sie sich bewusst, dass die Offenlegungen unangemessen sein könnten, um einem Eigentümer zu helfen, die Konsequenzen und feinen Nuancen dieser Kredite zu verstehen, die, wenn bekannt, ausreichen könnten, um den Hausbesitzer zu veranlassen, grüne Hypotheken weiterzugeben.