Definition von "Gross-Up" in gewerblichen Mietverträgen

Der Begriff "Brutto-Aufwärts" bezieht sich typischerweise auf vollständig gewartete Leasingverträge, die manchmal als "Full-Service-Leasingverträge" bezeichnet werden. Der Mieter zahlt für bestimmte Leistungen feste Beträge zusätzlich zu einer Grundmiete für die tatsächliche Fläche, die er mit dieser Art von Mietvertrag vermietet.

Zum Beispiel könnte ein Vermieter für die Instandhaltung des Gemeinwesens, auch CAM-Ausgaben genannt, bezahlen und diese Gebühr dann durch die Anzahl der Bruttoquadratmeter in einem Gebäude teilen und jedem Mieter einen Betrag berechnen, der auf dem Quadratfuß basiert, den er belegt.

Eine Bruttolohnklausel in einem Pachtvertrag ermöglicht, dass, wenn ein Gebäude weniger als 90 bis 100 Prozent belegt ist, die Ausgaben immer noch für den anteiligen Anteil der Pachtanteile an den Betriebskosten bis zu den Prozentsätze-90 bis 100 Prozent.

Das Bruttoaufkommen wird als zusätzliche Miete gezahlt und deckt meistens variable Ausgaben ab, die in einem bestimmten Monat aufgrund der Belegung und anderer Faktoren steigen oder fallen können.

Die Vorteile von Gross-Up für Vermieter

Dies ist ein Fall, in dem Sie möglicherweise nicht das bekommen, wofür Sie bezahlen, wenn Sie der Mieter sind. Nehmen wir als Beispiel an, dass Leo Vermieter gerade ein Geschäftsgebäude gekauft hat. Tom Tenant ist der erste, der Raum von ihm pachtet. Tom mietet 10 000 Quadratmeter Ladenfläche. Das Gebäude umfasst 100 000 Quadratmeter. Tom mietet 10 Prozent des Gebäudes.

In einem grundlegenden pro rata Szenario, das die variablen Kosten unter den Mietern aufteilt, zahlt Tom 10% dieser Kosten, da ihm 10% des Gebäudes zugeteilt werden.

Aber nun sagen wir, dass es Leo schwer fällt, andere Mieter zu finden, und dieser Zustand dauert einige Monate. Ohne eine Grobklausel in Toms Mietvertrag ist Leo damit beschäftigt, die Rechnung für 90 Prozent der Ausgaben zu bezahlen, die normalerweise von seinen Mietern bezahlt würden, nur weil es keine anderen Mieter gibt, denen er sie zuteilen kann.

Eine Grobklausel könnte es ihm erlauben, Toms Prozent auf 50 Prozent zu erhöhen, aber höchstwahrscheinlich auf 95 oder 100 Prozent, weil er der einzige Mieter im Gebäude ist.

Wie ist diese Messe?

Tom Tenant denkt vielleicht nicht, dass diese Vereinbarung fair ist, aber Tom ist in der Tat der einzige Mieter, der von den in diesen variablen Kosten enthaltenen Leistungen profitiert. Leo Vermieter profitiert nicht direkt, also könnte man sagen, dass es unfair für ihn ist, für 90 Prozent der Dienstleistungen bezahlen zu müssen, die nur Tom nutzt. Vielleicht gehört zu diesen Kosten die Wartung von Überwachungskameras auf dem Parkplatz. Da es keine anderen Mieter gibt, sind die einzigen Leute, die auf diesen Parkplatz kommen und gehen, Tom's Kunden, also scheint es vernünftig zu sein, dass Tom allein für den Service bezahlen sollte.

Lesen Sie das Kleingedruckte

Wenn Sie erwägen, einen gewerblichen Mietvertrag einzugehen, lesen Sie das Kleingedruckte sorgfältig und schützen Sie sich, indem Sie ein paar zusätzliche Hausaufgaben machen.Wenn es tatsächlich eine Brutto-Klausel gibt, stellen Sie sicher, dass die zulässige Erhöhung innerhalb angemessener Prozentsätze liegt. Wenn Tom für all diese Überwachungsgeräte bezahlt, bedauert er wahrscheinlich, dass er nicht versucht hat, den Prozentsatz nach unten zu verhandeln. Der Prozentsatz sollte im Mietvertrag klar angegeben werden.

Wenn Tom außerdem Leos Vergangenheit mit der Vermietung von Geschäftsgebäuden untersucht hätte, hätte er vielleicht erfahren müssen, dass es Leo historisch schwer gefallen ist, aus dem einen oder anderen Grund Mieter zu bekommen und zu behalten. Oder vielleicht ist Leo einfach unerfahren - das ist sein erster Versuch, eine solche Investition zu tätigen, also könnte es ein wenig dauern, bis er es richtig gemacht hat. So oder so, Tom möchte vielleicht nicht mit Leo einen Mietvertrag abschließen, der aus diesem Grund eine Brutto-Klausel enthält - es ist wahrscheinlicher, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt einer von nur wenigen Mietern in den Räumlichkeiten ist. Würde es sieben Mieter geben, die 70.000 Quadratfuß von Leo pachten, wäre das Bruttoaufkommen im Grunde genommen der Unterschied zwischen 70 Prozent und 95 oder 100 Prozent, und diese Differenz würde auf alle sieben Mieter aufgeteilt.

Weitere verwandte Bezeichnungen

• Triple Net Lease
• Net Lease
• Mietbar Square Feet
• Nutzbare Square Feet
• Belastungsfaktor