Informationen zu Leasingoptionen und Mietkaufverkäufen

Lease-Option-Verkäufe waren in den späten 1970er und frühen 1980er Jahren beliebte Finanzierungsinstrumente. Sie wurden in erster Linie dazu genutzt, Entfremdungsklauseln in Hypotheken zu umgehen. Befürworter behaupteten, der Verkauf sei nicht wirklich ein Verkauf gewesen, weil es sich um einen Pachtvertrag gehandelt habe. die Gerichte argumentierten jedoch anders.

Heute stehen drei verschiedene Finanzierungsdokumente für Kaufoptionen, Leasingoptionen und Leasingverträge zur Verfügung. Die Varianzen sind zustandspezifisch und nicht alle Zustände haben identische Gesetze.

Bevor Käufer eine Vereinbarung mit einem Verkäufer treffen, sollten sie sich von einem Immobilienanwalt beraten lassen. Die nachstehenden Informationen sind eine Übersicht und sollen nicht als Rechtsberatung ausgelegt werden.

Grundlagen einer Option

• Der Käufer zahlt dem Verkäufer Optionsgeld für das Recht, die Immobilie später zu erwerben. Diese Option Geld kann erheblich oder so wenig wie 1 $ sein.
• Käufer und Verkäufer können einem Kaufpreis zustimmen oder der Käufer kann sich verpflichten, zum Zeitpunkt der Ausübung der Option den Marktwert zu zahlen. Es ist verhandelbar. Die meisten Käufer möchten jedoch den zukünftigen Kaufpreis bei Beginn der Option einschließen.
• Die Laufzeit der Optionsvereinbarung ist verhandelbar, aber die gemeinsame Laufzeit beträgt in der Regel ein Jahr bis drei Jahre.
• Optionsgeld wird selten zurückerstattet.
• Niemand kann die Immobilie während des Optionszeitraums kaufen.
• Der Käufer kann die Option an jemand anderen verkaufen.
• Wenn der Käufer die Option nicht ausübt und die Immobilie am Ende der Option erwirbt, verfällt die Option.

• Der Käufer ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.

Grundlagen einer Leasingoption

• Der Käufer zahlt dem Verkäufer Optionsgeld für das Recht, die Immobilie später zu erwerben. Das Leasingoptionsgeld kann erheblich sein.
• Käufer und Verkäufer können jetzt einen Kaufpreis vereinbaren oder der Käufer kann sich verpflichten, zum Zeitpunkt der Ausübung der Option den Marktwert zu zahlen. Es ist verhandelbar. Die meisten Käufer möchten jedoch den zukünftigen Kaufpreis bei Beginn der Leasingoption festlegen.

• Während der Laufzeit der Mietoption verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie für einen festgelegten Mietbetrag vom Verkäufer zu vermieten.
• Die Laufzeit der Mietoptionsvereinbarung ist verhandelbar, die übliche Laufzeit beträgt jedoch in der Regel ein Jahr bis drei Jahre.
• Die Option Geld gilt generell nicht für die Anzahlung.
• In der Regel gilt ein Teil der monatlichen Mietzahlung für den Kaufpreis.
• Optionsgeld wird selten zurückerstattet.
• Niemand kann die Immobilie während der Mietoptionsperiode kaufen.
• Der Käufer kann die Leasingoption in der Regel nicht ohne Zustimmung des Verkäufers vergeben.
• Wenn der Käufer die Leasingoption nicht ausübt und die Immobilie am Ende der Leasingoption kauft, verfällt die Option.
• Der Käufer ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu erwerben.

Grundlagen eines Mietkaufs

• Der Käufer zahlt dem Verkäufer Optionsgeld für das Recht, das Eigentum später zu erwerben. Diese Option Geld kann erheblich sein.
• Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Einkaufspreis, der oft bei oder etwas über dem Marktwert liegt.
• Während der Laufzeit der Option verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie für einen festgelegten Mietbetrag vom Verkäufer zu vermieten.
• Die Laufzeit des Mietkaufvertrags ist verhandelbar, aber die übliche Dauer beträgt in der Regel ein Jahr bis drei Jahre. Zu diesem Zeitpunkt beantragt der Käufer eine Bankfinanzierung und zahlt den Verkäufer vollständig aus.
• Die Option Geld gilt generell nicht für die Anzahlung.
• Ein Teil der monatlichen Leasingrate gilt in der Regel für den Kaufpreis.
• Optionsgeld ist nicht erstattungsfähig.
• Niemand kann die Immobilie kaufen, wenn der Käufer nicht in Zahlungsverzug ist.
• Der Käufer kann den Mietkaufvertrag in der Regel nicht ohne Zustimmung des Verkäufers abtreten.
• Käufer sind häufig für die Instandhaltung des Eigentums und die Zahlung aller mit der Instandhaltung verbundenen Kosten, einschließlich Steuern und Versicherungen, verantwortlich.
• Der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie zu erwerben.

Mietvertragsoption / Mietkauf

Mieten Sie einen Immobilienanwalt, um die Dokumente zu zeichnen und Ihre Rechte zu erklären, einschließlich derer über Besitz- und Zahlungsverzug. Die Immobilie könnte durch zugrunde liegende Darlehen belastet werden, die Entfremdungsklauseln enthalten, wodurch der Kreditgeber das Recht erhält, die Kredite beim Verkauf zu beschleunigen.

Manchmal geben Verkäufer die Option Geld an ihren Immobilienmakler als volle Zahlung der Provision. Agenten sind nicht immer an der Ausübung von Leasingoptionen oder der Erfüllung von Mietkaufverträgen beteiligt, und selbst wenn Sie eine Maklervertretung behalten haben, benötigen Sie immer noch einen Immobilienanwalt. Agenten sind keine Rechtsanwälte und können keinen rechtlichen Rat geben.

Im Falle eines Mietkaufs erhalten Sie alle Angaben und führen Ihre Due Diligence genau wie bei einem regulären Verkauf durch. Das bedeutet:

• Holen Sie sich eine Hausinspektion.
• Untersuchen Sie die Titelrichtlinie.
• Beschaffen Sie sich eine Beurteilung.
• Lesen Sie die Verkäuferangaben.
• Ziehen Sie in Erwägung, Schädlingskontrollen, eine Dachzertifizierung, einen Hausgarantieplan und die Einstellung anderer qualifizierter Inspektoren durchzuführen.

Mietkaufvorteile für Verkäufer und Käufer

Mietkaufverträge werden üblicherweise von Verkäufern von schwer zu verkaufenden Immobilien angeboten. Denk darüber nach; Wenn die Immobilie leicht zu verkaufen wäre, würde der Verkäufer sie an einen herkömmlichen Käufer verkaufen, der dem Verkäufer Bargeld zahlen würde.

• Verkäufer erhalten in der Regel einen Marktwert zu den heutigen Preisen und Befreiung von der Zahlung einer Hypothek auf eine leerstehende Immobilie.
• Obwohl die Leasingraten die Marktmiete übersteigen können, baut der Käufer eine Anzahlung auf, und zwar so, dass die Immobilie über den vereinbarten Kaufpreis hinaus geschätzt wird.
• Käufer machen in der Regel eine kleine Anzahlung, mit wenig oder gar keiner Qualifizierung, was einen Mietkauf zu einer attraktiven Möglichkeit macht, die Vorteile von Wohneigentum zu erleichtern.
• Käufer erhalten außerdem einen Zwangssparplan, da ein Teil der Leasingzahlung am Ende des Leasingoptionsvertrags dem Kaufpreis gutgeschrieben wird.
• Bei Zahlungsverzug des Käufers erstattet der Verkäufer keinen Teil der Leasingzahlungen oder Optionsgelder und behält sich das Recht vor, bestimmte Leistungen zu erheben.

Weitere Informationen erhalten Sie von einem Immobilienanwalt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.