Informationen zum Abzug von Reparaturen und Unterhaltskosten

Einzelunternehmer, Unternehmen aller Größen und Eigentümer von Mietobjekten können Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung ihrer Immobilien und Anlagen abziehen. Die IRS erließ neue Vorschriften, die 2014 in Kraft traten. Diese neuen Vorschriften verschärften die Regeln für die Abzug von Reparaturen und Instandhaltungsaufwendungen.

Wenn eine bestimmte Reparatur Ausrüstung besser macht, das Eigentum wieder in seinen normalen Zustand versetzt oder das Eigentum an eine neue oder andere Verwendung anpasst, dann wird der Aufwand aktiviert und über mehrere Jahre abgeschrieben.

Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen, die nicht unter die Kategorien Verbesserungen, Restaurierungen oder Anpassungen fallen, können im Jahr der Auszahlung der Kosten vollständig abgezogen werden.

Die Grundlagen

"Wenn Sie Sachen reparieren, können Sie sie abziehen", sagt Steve Nelson, ein Wirtschaftsprüfer, der ausführlich über das Abziehen von Reparaturen auf dem Evergreen Small Business Blog geschrieben hat. ein aktuelles E-Book Vorbereiten des Formulars 3115 für die neuen Sachanlagenverordnungen .

"Wenn das, was Sie tun, eine Verbesserung, Wiederherstellung oder Anpassung ist", sagt Nelson, "lauten die neuen Regeln, dass Sie es kapitalisieren und es abwerten werden, es sei denn, es ist so viel, dass es kleine Kartoffeln. "

Routinemäßige Reparaturen und Wartung, die direkt abgezogen werden können

" Im Allgemeinen können Sie für Reparaturen und Wartung gezahlte Beträge auf Sachanlagen abziehen, wenn die gezahlten Beträge nicht anderweitig aktiviert werden müssen. " (IRS. Gov, Publikation 535, Business Expenses, Kapitel 7, Abschnitt über Reparatur- und Wartungskosten.)

Indem wir definieren, was wir von dem abziehen können, was wir nicht kapitalisieren müssen, zwingt uns das, die Frage zu stellen: Müssen diese Ausgaben kapitalisiert werden? Wenn nicht, können wir es abziehen.

In einem anderen Abschnitt der Publikation 535 erläutert der IRS die Unterscheidung zwischen Wartung und Reparatur:

"Reparaturen. Die Kosten für die Reparatur oder Verbesserung von in Ihrem Gewerbe oder Geschäft verwendeten Immobilien sind entweder Selbstbehalt oder Kapitalaufwand. Eine routinemäßige Instandhaltung, die Ihre Immobilie in einem normalen, effizienten Betriebszustand hält, aber den Wert nicht wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer der Immobilie wesentlich verlängert, ist im Jahr des Anfalls abzugsfähig, andernfalls sind die Kosten zu aktivieren und abzuschreiben. . " (IRS. Gov, Publikation 535, Business Expenses, Kapitel 11, Abschnitt über Reparaturen.)

Beachten Sie, dass der IRS hier definiert, was er unter Routinewartung versteht. Routinewartung, so der IRS, "hält Ihr Eigentum in einem normalen, effizienten Betriebszustand." Ein Beispiel wäre das Öl an einem Auto zu wechseln. Das Wechseln des Öls hält das Fahrzeug normal und effizient in Betrieb, verlängert jedoch die Lebensdauer des Fahrzeugs nicht wesentlich.Ein Austausch des Getriebes oder Motors würde jedoch die Nutzungsdauer des Autos wesentlich verlängern, und dies würde eher einer Reparatur entsprechen, die kapitalisiert werden muss.

Kapitalisierung von Reparaturen und Wartung: der "BRA" -Test

Reparatur- und Wartungskosten, die eine Eigenschaft besser oder wiederherstellen in den Arbeitszustand bringen, oder anpassen Das Eigentum an einer neuen Nutzung muss über mehrere Jahre aktiviert und abgeschrieben werden. Dies kann man sich leicht merken, wenn man den BRA-Test benutzt, eine von Tony Nitti geprägte Gedächtnisstütze.

B Etappen sind Reparaturen, die etwas besser machen als vorher. Insbesondere fallen Reparaturen in die Kategorie der Verbesserungen, wenn sie:

• einen Defekt reparieren, der vor dem Kauf der Immobilie bestand
• einen Defekt reparieren, der während der Ausführung des Eigentums aufgetreten ist
• die Eigenschaft vergrößern oder erweitern, so dass sie hat mehr Kapazität, oder
• Es wird erwartet, dass die Qualität, Stärke, Effizienz oder Produktivität der Immobilie gesteigert wird.

Weitere Informationen finden Sie unter Was ist eine Verbesserung? Abschnitt der fälligen Verordnungen der Sachgüter F & A.

Restaurationen sind, wie man erwarten könnte, Reparaturen, die etwas wieder normalisieren. Das Anbringen eines Daches oder das vollständige Ersetzen des Daches sind zwei Beispiele für Restaurationen. Insbesondere fallen Reparaturen in die Kategorie der Restaurationen, wenn es sich um Reparaturen handelt, die:

• Beschädigtes Material auf seine "normalerweise effiziente Betriebsbedingung" zurücksetzen; oder
• Ersetzen einer Hauptkomponente oder eines wesentlichen Bauteils eines Grundstücks; oder
• Erstellen Sie die Eigenschaft neu wie neu. oder
• Führen Sie zu einer abzugsfähigen Verlust-, Verkaufs- oder Umtausch- oder Schadensfallbehandlung für das Eigentum oder die Komponente der Immobilie.

Weitere Informationen finden Sie unter Was sind Beträge, um eine Einheit der Eigenschaft wiederherzustellen? Abschnitt der fälligen Verordnungen der Sachgüter F & A.

A Anpassungen sind Reparaturen, die ändern, wie die Eigenschaft oder Ausrüstung verwendet wird.

Angenommen, ein Gebäudeeigentümer verwandelt eine Fabrik in einen Ausstellungsraum. Wie das Gebäude genutzt wird, wechselt von der Fertigung zum Einzelhandel. Da der Steuerpflichtige die Art der Nutzung der Immobilie geändert hat, werden Reparaturen im Zusammenhang mit der Anpassung der Immobilie aktiviert.

Speziell sagt die IRS, dass ein Anpassungsaufwand "ein Betrag ist, der gezahlt wird, um eine Einheit von Eigentum an eine neue oder andere Verwendung anzupassen, wenn die Anpassung nicht mit Ihrer gewöhnlichen Verwendung der Einheit von Eigentum zum Zeitpunkt Ihrer ursprünglichen Platzierung übereinstimmt." es in Dienst "(aus dem Abschnitt" Was die Einheit von Eigentum an eine neue oder andere Verwendung anpasst? "

Abkürzungen: Die drei Safe-Harbor-Regeln

Generell gilt, dass Aufwendungen für Reparaturen und Wartung aktiviert und abgeschrieben werden müssen. Es gibt Ausnahmen von dieser allgemeinen Regel. In der Tat gibt es drei Ausnahmen, die die IRS sichere Häfen nennt. Aber selbst mit einem sicheren Hafen kann man die Kosten nicht einfach abschreiben. Der IRS erwartet, dass die Steuerzahler eine formelle Wahl treffen ("Wahl" genannt), indem sie ihren Steuererklärungen einen Wahlauszug beifügen.

$ 2, 500 Safe Harbor-Wahl für kleine Steuerzahler.

Eine Person oder ein Unternehmen kann Reparatur- und Instandhaltungskosten sofort abziehen, wenn die Kosten $ 2, 500 (oder weniger) pro Artikel oder pro Rechnung betragen. Ein Unternehmen mit einem "gültigen Abschluss" hat jedoch einen Safe-Harbor-Betrag von $ 5.000. Dieses Limit von $ 2.500 tritt für das Steuerjahr 2016 in Kraft.

Für die Steuerjahre 2014 und 2015 betrug das Limit $ 500. Siehe Notice 2015-82, Erhöhung des De-minimis-Safe-Harbor-Limits für Steuerzahler ohne zutreffenden Finanzbericht (pdf) auf der IRS-Website für Details zu dieser Änderung. Weitere Einzelheiten zu dieser Bestimmung finden Sie in der Rubrik "Safe-Harbour-Wahlen" auf der IRS-Website.

Safe Harbor für kleine Steuerzahler

Reparaturen können sofort abgezogen werden, wenn der Gesamtbetrag , der für Reparaturen und Wartung auf dem Grundstück bezahlt wird, kleiner oder gleich $ 10, 000 oder 2% die unbereinigte Basis der Immobilie, unabhängig davon, welcher Betrag niedriger ist . Und der Safe Harbor ist nur für Unternehmen mit einem Umsatz unter 10 Millionen US-Dollar verfügbar und das zu reparierende Objekt hat eine unbereinigte Basis von unter 1 Million US-Dollar. Weitere Informationen zu dieser Bestimmung finden Sie in der Rubrik Safe Harbour Wahl für kleine Steuerzahler auf der IRS-Website.

Safe Harbor für Routinewartung

Wenn es sich bei den Reparaturen um eine Routinewartung handelt, können die Reparaturkosten sofort abgezogen werden. Dies sind die Reparaturen, die regelmäßig durchgeführt werden.

Die IRS hat dies in einigen Einzelheiten ausgeführt. Damit die routinemäßige Wartung sofort absetzbar ist, möchte der IRS, dass die Ausgaben alle vier der folgenden Kriterien erfüllen:

1. Reparaturen sind regelmäßig wiederkehrende Aktivitäten der Art, die Sie erwarten würden durchzuführen;
2. Die Reparaturen resultieren aus der Abnutzung und dem Verschleiß in einem Gewerbe oder Geschäft;
3. Die Reparaturen sind erforderlich, damit die Immobilie in ihrem normalen Zustand effizient funktioniert.
4. Und es wird erwartet, dass die Reparaturen entweder durchgeführt werden müssen:
   • Mehr als einmal während eines Zeitraums von 10 Jahren (für Gebäude und Gebäude im Zusammenhang mit Gebäuden) oder
   • Mehr als einmal während des Unterrichts Leben (für andere als Gebäude).

(Die Klassenlebensdauer bezieht sich auf die Anzahl der Jahre, über die der IRS von uns eine Wertminderung erwartet. Dies wird in Publikation 946, Abschreibung von Immobilien beschrieben, insbesondere im Abschnitt über die Eigenschaftsklasse in Kapitel 4 und Anhang. B.) - aus dem Abschnitt "Safe Harbor for Routine Maintenance" der Q & A auf der IRS-Website. Ein Wort der Vorsicht: Der routinemäßige Wartungs-Safe-Hafen gilt nicht für Ausgaben, die unter die Kategorie der Verbesserungen fallen.

Teilverordnungen

Angenommen, ein Vermieter ersetzt ein Dach in einem Mietobjekt. Lass uns über diese Situation nachdenken. Als die Immobilie als Mietwohnung in Betrieb genommen wurde, wurden die Kosten der Immobilie in zwei Teile aufgeteilt: Grundstücke und Gebäude. Das Land ist ein nicht abwertendes Gut. Die Kosten des Gebäudes wurden über einen Zeitraum von Jahren aktiviert und abgeschrieben (27.5 Jahre für Wohnimmobilien oder 39 Jahre für Gewerbeimmobilien). Somit sind die Kosten des alten Daches in den Kosten des Gebäudes enthalten und werden im Laufe der Zeit abgeschrieben.

Jetzt ersetzte der Vermieter das Dach. Diese Art der Wiederherstellung muss aktiviert und abgeschrieben werden (über 27,5 Jahre bzw. 39 Jahre). So hat der Vermieter nun zwei Vermögenswerte abgeschrieben: das ursprüngliche Gebäude und das neue Dach. Aber das alte Dach ist im Gebäude enthalten. In gewisser Weise wertet der Vermieter einen Vermögenswert (das alte Dach) ab, der nicht mehr existiert. In diesem Szenario erlaubt der IRS dem Vermieter eine Teilverfügung. Im Wesentlichen kann der Vermieter die Kosten für das alte Dach abschreiben (und somit diesen Teil der Kosten aus dem Abschreibungsplan des Gebäudes entfernen).

Was ist der Vorteil? Für das alte Dach wird dies sofort abgezogen, was die Kehrseite, das neue Dach über mehrere Jahre abwerten zu müssen, ausgleicht. Und dies beseitigt das alte Dach (seine historischen Kosten und seine kumulierte Wertminderung) der Bilanz des Steuerpflichtigen. Ein zusätzlicher Bonus: "Es gibt keine Abschreibung Rückgewinnung, weil es keinen Verkauf oder Austausch gab", sagt Phil Zaman, ein Direktor in der CBIZ National Tax Office. Teilweise Dispositionen führen daher zu einer geringeren kumulierten Abschreibung, wenn die Immobilie jemals in der Zukunft verkauft wird.

Was Sie sich ansehen müssen

Um richtig bestimmen zu können, was abgezogen werden kann und was aktiviert werden muss, überprüfen wir, wie hoch die Kosten sind, wie viel es kostet und wie sich die Ausgaben auf das zu reparierende Objekt beziehen. oder beibehalten. "Wir müssen aufpassen, nicht nur Sachen zu schreiben," Nelson sagt, "Diese materiellen Eigentumsvorschriften haben gesagt, wir müssen uns diese Ausgaben wirklich ansehen." Wie betrachten wir diese Ausgaben wirklich?

Für jeden Reparatur- oder Wartungsaufwand:

1. Überprüfen Sie die Rechnung für die Ausgabe
2. Wofür ist die Ausgabe erforderlich? Anwenden des BRA-Tests: Ist der Aufwand eine Verbesserung, eine Restauration oder eine Anpassung?
3. Wie hoch sind die Kosten?
4. Ist jeder Posten auf der Rechnung gleich oder kleiner als $ 2, 500? Ist die Gesamtrechnung gleich oder weniger als $ 2, 500? Wenn dies der Fall ist, sollten Sie den Safe Harbor de minimis verwenden.
5. Ist der Betrag gleich oder kleiner als $ 10, 000? Gleich oder weniger als 2% der unbereinigten Basis der zu reparierenden Immobilie? Wenn dies der Fall ist, sollten Sie die Wahl zum sicheren Hafen für kleine Steuerzahler in Erwägung ziehen.
6. Was ist die Art der Reparatur? Ist die Reparatur ein erwarteter und notwendiger Teil der Erhaltung des Eigentums in einem normalerweise effizienten Betriebszustand? Wenn dies der Fall ist, sollten Sie den Safe Harbor für die routinemäßige Wartung verwenden.
7. Überlegen Sie sich, ob Sie eine "Teilverfügbarkeit" abschreiben können.
8. Sprechen Sie die Ausgaben nach Bedarf an und erstellen Sie einen Abschreibungsplan für die Abschreibung der Reparaturkosten.

Ressourcen für Bagger, die tiefer in die Reparatur- und Instandhaltungsabzüge einsteigen:

• Ein detaillierter Einblick: IRS finalisiert Reglemente für die Veräußerung von abnutzbarem abnutzbarem Eigentum (Parker Tax Publishing, 8. September 2014).
• Mitteilung 2015-82 (IRS. Gov, pdf), die den De-minimis -Safe-Hafen von 500 $ auf 2.500 $ geändert hat; zusammengefasst in IR-2015-133: Für Kleinunternehmen: IRS erhöht den Schwellenwert für Sachwerte auf $ 2 500; Vereinfacht die Archivierung und Protokollierung (IRS. Gov, 24. November 2015).
• Sachanlagenverordnung - Häufig gestellte Fragen (IRS. Gov, 13. März 2015).
• Treasury Decision 9636: Leitlinien zum Abzug und zur Kapitalisierung von Ausgaben im Zusammenhang mit Sachwerten (IRS. Gov, Datum des Inkrafttretens 19. September 2013).
• Einnahmenverfahren 2015-20 (IRS. Gov, pdf); zusammengefasst in IR-2015-29: IRS erleichtert Kleinunternehmen die Anwendung von Reparaturverordnungen auf 2014 und zukünftige Jahre (IRS. gov, 13. Februar 2015).
• Sachanlagenverordnungen - Richtlinien und Ressourcen für die Regulierung (AICPA.org)
• Umsetzung der neuen Vorschriften für Sachanlagen ( Journal of Accountancy , 31. Januar 2014).
• Routinewartung Safe Harbor unter neuen IRS Reparaturvorschriften (Nolo. Com)
• Kleine Steuerzahler Safe Harbor für Reparaturen und Wartung (Nolo. Com)
• Anforderungen der Vermieter unter den IRS Reparaturvorschriften (Nolo. Com) <