Abzug von Kreditpunkten von Ihren Steuern

Von Julian Block, Attorney

Kreditpunkte haben manchmal einen schlechten Ruf, auch wenn sie steuerlich absetzbar sind. Planen Sie zum Jahresende ein neues Zuhause zu kaufen? Versuchen Sie die Dinge bis zum 31. Dezember abzuwickeln. Die Belohnung für die Einhaltung dieser Frist ist ein Steuerabzug für dieses Jahr, wenn Sie den Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanzieren müssen, für das Sie Kreditsicherheiten zahlen.

Wie funktionieren Kreditpunkte?

Was sind Punkte? Es handelt sich um zusätzliche Upfront-Gebühren anstelle von höheren Zinssätzen.

Wenn Geld knapp ist, verlangen Kreditgeber routinemäßig Punkte, die auch unter den Bezeichnungen "Kreditvergabegebühren", "Prämiengebühren" oder "Kreditrabatt" bekannt sind. Ein Punkt entspricht einem Prozent des Betrags. entlehnt.

Wie werden Kreditpunkte als Steuerabzug qualifiziert?

Der Schlüssel zu Kreditpunkten, die im Jahr der Zahlung 100% abziehbar sind, zusammen mit Ihren anderen Hypothekenzinsen, ist, dass Sie die Punkte zahlen, um eine bestimmte Art von Darlehen.Es muss ein Darlehen sein zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern (wie wenn Sie ein Zimmer hinzufügen oder umgestalten) Ihr Hauptheim, das heißt, Ihr ganzjähriges Haus, im Gegensatz zu, sagen wir, ein zweites Zuhause, Sie als Ferienretreat oder Eigenschaft verwenden, für die Sie Miete berechnen.

Was sagt die IRS über Loan Points?

Hier ist, wie die IRS das Gesetz liest, wenn Sie Refinanzierung einer bestehenden Hypothek Im Allgemeinen sind Refinanzierungspunkte in dem Jahr, in dem Sie sie zahlen, nicht vollständig abziehbar, es sei denn, sie werden im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Renovierung eines Hauses gezahlt.

Dies gilt auch dann, wenn die neue Hypothek durch Ihr Haupthaus gesichert ist. Übersetzung: Refinancers müssen Punkte in dribs und träge über die Laufzeit des Darlehens schreiben - dividieren Sie die Punkte durch die Anzahl der monatlichen Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens gezahlt werden.

Um zu veranschaulichen, zahlen Sie $ 4, 000 in Darlehenspunkten und machen 360 Monatszahlungen auf einer 30-jährigen Hypothek.

Ihr zulässiger Abzug beträgt 11 $. 11 pro Zahlung oder insgesamt 133 $. 33 für 12 Zahlungen.

Diese IRS-Zuteilungsvoraussetzung wurde durch eine Entscheidung des Finanzgerichts von 1988 bestätigt, obwohl das Berufungsgericht des achten Berufungsgerichts die Zuteilungsregel zurückwies, wenn Punkte auf eine langfristige Hypothek gezahlt werden, die ein kurzfristiges Darlehen durch eine Ballonzahlung ersetzt. ..

Wenn Sie ein zweites Mal refinanzieren oder das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird, nehmen Sie für alle verbleibenden noch nicht abgezogenen Punkte einen Abzug im Auszahlungsjahr vor.

Das Gesetz erleichtert es dem IRS, zu prüfen, ob ein Hauseigentümer Punkte richtig abzieht. Der Kreditgeber muss dem IRS die Anzahl der Punkte, außer Refinanzierungspunkten, direkt von einem Kreditnehmer bezahlt melden. Der Betrag muss auf Formular 1098 aufgeführt sein. Wie 1099 Formulare von Banken und Brokerfirmen, die Dividenden- und Zinsinformationen melden, werden 1098 Formulare an den IRS zur Verwendung durch seine Computer gesendet, die 1098 Zahlen mit Beträgen vergleichen, die als Abzüge für Punkte im Anhang aufgeführt sind. A von Form 1040.

Wie ist der Verkäufer mit den bezahlten Kreditpunkten?

Andere Komplikationen treten ein, wenn Sie Verkäufer und Zahlungspunkte sind, um den Kreditgeber zu veranlassen, die Finanzierung für den Käufer zu arrangieren. Sie können die Punkte nicht als Zinsen zählen. Aber als Vertriebskosten reduzieren sie die Höhe des Gewinns, den Sie aus dem Verkauf erzielen, und sind vom Käufer abziehbar, der dann einige Formalitäten erledigen muss.

Er muss den bezahlten Betrag vom Kaufpreis abziehen, wenn er die Basis des Hauses berechnet - die Zahl, die verwendet wird, um den Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf eines Vermögenswerts zu bestimmen.

Sind Vorfälligkeitsentschädigungen steuerabzugsfähig?

Achten Sie auf eine weitere Falte, wenn Sie die Hypothek in einem Hauptwohnsitz vorzeitig zurückzahlen und mit einer hohen Strafe (ein Prozentsatz des nicht ausgezahlten Guthabens) für das Privileg belastet werden, diese vorzeitig zu bezahlen. Egal, was der Kreditgeber es nennt, dieser Aufpreis ist voll abzugsfähige Hypothekenzinsen.

Julian Block ist Anwalt, Syndikatskolumnist und ehemaliger IRS Special Agent (Kriminalermittler). Dieser Artikel wurde mit Erlaubnis aus dem Pamphlet "Der Leitfaden des Home-Verkäufers zur Steuerersparnis: Einfache Möglichkeiten für jeden Verkäufer, um Steuern auf das gesetzliche Minimum zu senken" exzerpiert, der durch Senden von $ 19 bestellt werden kann. 95 für eine Postpaid-Kopie an J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

Zum Zeitpunkt des Schreibens,

Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ist ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.