Wie man einen Kredit verwenden Kontingenz beim Kauf eines Hauses

Früher war es für einen Käufer von Eigenheimen üblich, ein Angebot abhängig von der Fähigkeit zu machen, eine Hypothek zu bekommen, was man damals als Darlehenskontingent bezeichnete. Zeiten ändern sich und Immobilienmärkte diktieren typischerweise die Art von Wortlaut und Vertragskontingenten, die akzeptabel sind. Eine Darlehenskontingenz heute ist oft ein bisschen schwierig.

Der Grund für die Herausforderungen ist die Art der am häufigsten vorkommenden Kreditrisiken.

In Kalifornien Immobilien, zum Beispiel, wie viele andere Orte im Land, könnte ein Hauskäufer mehrere Arten von Darlehen Contingencies betrachten und enthalten eine oder mehrere dieser Kontingenzen in das Kaufangebot.

Nur Hauskäufer, die eine Finanzierung erhalten, neigen dazu, den Kaufvertrag von der Gewährung eines Darlehens abhängig zu machen. Bareinkäufer fordern keine Darlehenskontingenz an, weil es keinen Kredit gibt. Der Vertrag kann davon abhängig sein, dass der Käufer ein:

• FHA-Darlehen, das seine eigenen Anforderungen hat, oder
• ein VA-Darlehen, das von der Veteranenverwaltung garantiert wird, oder
• ein herkömmliches Darlehen, das normalerweise in der Sekundärmarkt oder
• Kredit von einer Kreditgenossenschaft, bei der der Kreditnehmer Mitglied ist, oder
• private Finanzierung, die manchmal als Hartgelddarlehen bezeichnet wird

Je nach Art des Kredits könnte der Kreditgeber bestimmte Eigentumsbedingungen oder Reparaturen, um das Darlehen zu machen. Wenn die Verkäufer und Käufer sich nicht auf die Reparatur- oder Darlehensbedingungen einigen können, erhält der Käufer das Darlehen nicht und die Transaktion könnte auseinanderfallen.

Grundsätzlich hat der Käufer eine gewisse Zeitspanne im Kaufvertrag, um die Finanzierung zu erhalten. In einigen Fällen kann der Vertrag dem Käufer die Wahl zwischen einer bestimmten Anzahl von Tagen geben, bevor der Darlehensfall beseitigt oder befriedigt werden muss, oder um die Darlehenskontingenz, sofern alle Parteien zustimmen, bis zum Abschluss beizubehalten.

Hier beginnt das Problem. Die meisten Verkäufer erwarten, dass ein Käufer eine Finanzierung erhalten muss. Verkäufer sind in der Regel etwas vernünftig und werden eine bestimmte Zeitspanne für den Käufer passieren, um die Finanzierung zu erhalten und die Darlehenskontingente zu entfernen, aber nicht jeder Verkäufer wird bis zum Tag der Schließung warten wollen, um herauszufinden, ob der Käufer tatsächlich in der Lage ist Treuhänder schließen. Es ist nicht ganz fair für einen Verkäufer, wenn ein Käufer eine 30-tägige Schließungsperiode ohne eine feste Verpflichtung zur Schließung verlangt. Auf der anderen Seite kann das Entfernen eines Darlehens Kontingenz vor dem Abschluss einen Käufer sehr nervös machen.

Ein Käufer könnte sich fragen, was passieren würde, wenn der Kreditgeber aus irgendeinem unvorhergesehenen oder ungeraden Grund entschied, das Darlehen abzulehnen. Wenn der Käufer die Darlehens-Eventualität entfernt hätte, könnte der Käufer dem Verkäufer zur Last fallen, und die Kaution des Käufers könnte in Gefahr sein.Nur wenige Käufer sind bereit, das Risiko einzugehen, die Einlage zu verlieren.

Käufer erhalten selbstverständlich vor der Abgabe eines Angebots ein Vorabschreiben. Es ist der Vorantragsbrief, auf den sich der Verkäufer als Nachweis der Kreditwürdigkeit des Käufers und der Fähigkeit, sich für einen Kredit zu qualifizieren, beruft. Aber nachdem die Datei für das Underwriting verpackt wurde, können andere Probleme auftauchen.

Unbekannte Urteile können in den öffentlichen Aufzeichnungen erscheinen, ein Käufer könnte einen Ausreißer auf der Kreditauskunft haben, die durch die Risse gerutscht ist, ein Ex mit einem früheren Leerverkauf kann die Qualifizierung dämpfen, ein Käufer könnte seinen Job verlieren, ein Käufer könnte gerade unter der geforderten 2-Jahres-Periode beschäftigt sein oder Löhne erhalten, die unreflektiert auf Lohnabrechnungsstummeln sind. Es gibt eine Unmenge von Dingen, die schief gehen können Lassen Sie uns nicht übersehen, dass die zweite Art von Darlehen Kontingenz die Beurteilung ist. Die Beurteilung Kontingenz ist oft getrennt von der Darlehenskontingenz. Die Schätzung bedeutet, dass das Haus zum Kaufpreis bewerten muss. Ist die Bewertung kleiner als der Kaufpreis, kann der Käufer kündigen, sofern der Käufer im Kaufvertrag eine Beurteilungsmöglichkeit hat. Wenn der Verkäufer zustimmt, den Preis zu senken, um die Bewertung zu erfüllen, wird der Käufer dann erwartet, dass er den Schätzungsunfall beseitigt.

Aber was passiert, wenn der Versicherer bei der Schließung in der elften Stunde beschließt, eine zweite Schätzung anzufordern, und diese zweite Werteinschätzung sich als eine niedrige Einschätzung erweist? Wenn der Käufer die Beurteilungs-Kontingenz freigegeben hat, gibt es keine Beurteilungs-Kontingenz mehr. Wenn der Darlehensfall jedoch noch nicht freigegeben wurde, kann der Kaufvertrag noch von der Fähigkeit des Käufers abhängen, den Kredit zu erhalten.

Dies sind Bedenken, die Sie vor dem Kauf eines Hauses mit Ihrem Makler klären müssen. Einige Käufer sind bequem, einen Kredit Contingency zu entfernen, wenn ein Kreditgeber versichert, dass der Käufer die Datei bereit für die Finanzierung ist. Wenn der Kreditgeber jedoch Bedenken hat, ist es möglicherweise keine gute Idee, die Darlehenskontingenz zu entfernen. Darlehen Kontingenz sprechen auch mit einem Verkäufer. Der Nachteil ist, wenn Ihr Angebot unter mehreren Angeboten ist, und die anderen Käufer bereit sind, ein Darlehen Kontingenz zu entfernen oder die Frist zu verkürzen, und Sie darauf bestehen, die Darlehen Contingency intakt bis zum Abschluss intakt zu halten, Ihr Angebot möglicherweise nicht akzeptiert werden. Der Verkäufer könnte denken, dass Sie ein Problem haben, das Schwierigkeiten beim Schließen verursachen könnte.

In schwierigen Situationen wie diesen bitten einige Käufer von Eigenheimen den Kreditgeber, die Datei durch Underwriting zu genehmigen, bevor sie überhaupt ein Angebot zum Kauf eines Hauses abgeben. Die Underwriting-Zulassung hebt die Angst vor Unsicherheit auf und stärkt das Angebot.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.