Warum fordern Banken Voranmeldungen? - Leerverkäufe

Frage: Wie fordern REO- und Leerverkaufsbanken einen Vorab-Brief von Kreditnehmern?

Ein Leser fragt: "Als verantwortungsbewusste und seriöse Käufer von Eigenheimen haben meine Frau und ich durch Wells Fargo eine Genehmigung erhalten, um ein Haus zu kaufen. Wir haben ein Haus gefunden, das uns gefällt, aber ein Leerverkauf. durch die Leerverkaufsbank vorab bewilligt werden, um dieses Haus kaufen zu können.Das ist verrückt.Warum möchten wir unsere persönlichen Informationen an eine Bank weitergeben, mit der wir keine Beziehung haben und keinen Kredit wollen? Warum sollten wir Haben wir eine weitere Anfrage zu unserer Kreditauskunft, die einen Rückgang unserer FICO-Punktzahl zur Folge haben könnte? Wie können diese REO- und Leerverkaufsbanken einen prompproval-Brief von Kreditnehmern verlangen? Müssen wir uns von ihnen vorab genehmigen lassen? "

Antwort: Ich verstehe Ihre Abneigung, von einer unbekannten Bank vorab bewilligt zu werden, wenn Sie bereits eine Darlehensgenehmigung haben. Es macht keinen Sinn für dich. Aber das liegt daran, dass Sie nicht auf der anderen Seite der Transaktion stehen. Viele Käufer, deren Kreditgeber sagen, dass sie vorab genehmigt wurden, sind nicht wirklich vorab zugelassen.

Sie fragen sich vielleicht, wie das passieren kann? Wie kann eine Bank einen Vorab-Brief ausstellen, der eine große fette Lüge ist? Sehr leicht. Sie schließen bestimmte Informationen im Brief selbst aus und machen diese Ausnahmen zu Kontingenzen. Darüber hinaus sind nicht alle Vorab-Schreiben eine tatsächliche Vorabgenehmigung. Es gibt einen Unterschied zwischen einem Präqualifikationsbrief, der als Präqualifikationsschreiben bekannt ist, und einem Präqualifikationsschreiben.

Die Unterschiede zwischen einem Prequal- und einem Vorab-Brief

Eine Präqualifikation, bei der es sich typischerweise um die Art von Vorantragsbriefen handelt, die ein Hypothekenmakler ausgeben könnte, enthält die folgenden Arten von Unterlagen:

Präqualifikationsschreiben:

• Der Kreditnehmer hat einen Kredit beantragt. ..
• Kreditauskunft wurde geprüft.
• Basierend auf den gelieferten Informationen ist der Kreditnehmer qualifiziert, ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen.

Voranschreiben:

• Der Kreditnehmer hat einen Kreditantrag ausgefüllt.
• Kredit-Scores werden gezogen und sind ausreichend.
• Die Beschäftigung wurde überprüft.
• Kreditnehmer haben Belege wie Steuererklärungen und Kontoauszüge eingereicht.
• Der Darlehensnehmer wird vorab beurkundet, um ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen, vorbehaltlich einer Beurteilungs- und Titelpolitik.

Sie können sehen, dass ein richtiger Brief vor dem Antrag viel mehr Gewicht hat. Aber es unterliegt auch dem endgültigen Underwriting und ist keine Garantie. Es ist subjektiv und abhängig von mehr Dokumentation und Kontrolle.

Warum eine Leerverkaufsbank um ein Vorabangebot bitten würde

Die Leerverkaufsbank muss vor der Genehmigung eines Leerverkaufs einen langen Prozess durchlaufen.Die Bank wird einen BPO-Agenten einstellen, um den Wert der Immobilie zu bewerten. Es wird Verhandler zuweisen. Es könnte Wochen oder Monate dauern, bis eine Entscheidung über den Leerverkauf getroffen wird.

Hier sind einige Fakten über Leerverkäufe zu beachten:

• Der Leerverkauf ist ein Privileg - es ist kein Recht einer der Parteien.
• Die Bank hat typischerweise wenig Anreiz, den Leerverkauf zu genehmigen.

Der Verkäufer und die Immobilie müssen sich nicht nur für den Leerverkauf qualifizieren, der Kreditnehmer muss qualifiziert sein, um das Haus zu kaufen. Die Bank, die die Anfrage für den Leerverkauf bearbeitet, möchte einen endgültigen Nachweis dafür, dass der Käufer in der Lage und qualifiziert ist, zu schließen.

Die Wahrheit ist, nachdem sie wochen-, vielleicht monatelang an einem Leerverkauf gearbeitet hat, es ist eine große Enttäuschung und Verschwendung von Zeit, wenn die Bank am Ende entdeckt, dass die Käufer nicht schließen können.

Wenn es um den Draht und das Underwriting geht, wird manchmal ein Käuferkredit explodieren. Einige der Dinge, die dazu führen, dass der Käufer abgelehnt wird, könnten am Anfang korrigiert oder entdeckt worden sein, waren es aber nicht.

Das liegt daran, dass es nicht genug Regulierung über die Ausgabe von Vorantragsbriefen gibt und nicht jeder Kreditgeber Standardverfahren verwendet. Zum Beispiel ist ein FICO-Score von 720 in der Regel mindestens für ein konventionelles Darlehen erforderlich. Aber die großen Kreditgeber, die konventionelle Kredite vergeben, ziehen oft ein höheres FICO-Minimum von 740 vor, um dem Kreditnehmer einen attraktiven Zinssatz zu gewähren.

Wenn ein Kreditnehmer glaubt, dass der Kreditgeber seinen besten Zinssatz für einen FICO von 720 anbietet, besteht ein Konfliktpotenzial, das dazu führen könnte, dass die Transaktion storniert oder der Kreditnehmer abgelehnt wird. Die Leerverkaufsbank möchte einfach die Informationen für sich selbst überprüfen und ihre eigene Entscheidung darüber treffen, ob der Käufer voll qualifiziert ist.

Es verstößt gegen die RESPA-Vorschriften, wenn eine Bank verlangt, dass ein Kreditnehmer ein Darlehen von dieser Bank erhält. Es ist jedoch durchaus akzeptabel, dass eine Bank einen Vorabbescheid von ihrer eigenen Bank verlangt, bevor sie den Kreditnehmer für den Leerverkauf genehmigt oder dem Kreditnehmer erlaubt, ein eigenes Haus zu erwerben.

Manchmal lässt eine Bank einen Kreditnehmer ein DU (Desktop Underwriting) anstelle eines Vorantragsbriefes einreichen. Es lohnt sich zu fragen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}