Privater Hypothekenversicherung (PMI) vs. Combo-Darlehen

Bis Präsident Bush das Steuerentlastungs- und Gesundheitsfürsorgegesetz von 2006 in Kraft setzte, waren Hypothekenversicherungsprämien nicht absetzbar. Seit dem 1. Januar 2007 können Kreditnehmer diese Zahlungen abziehen. Oberflächlich betrachtet hört sich das für Erstkäufer wie eine gute Nachricht an. Aber ist es das?

Eine der treibenden Kräfte hinter Huckepackdarlehen, auch Combo-Kredite genannt, war der Steuerabzug, der für die Zahlung all dieser Zinsen im Vergleich zu einer Hypothekenprämie, die für ein einzelnes Darlehen nicht absetzbar war, zur Verfügung stand.

Der zweite Vorteil ist, dass die Gesamtzahlungen für einen Combo-Kredit oft viel niedriger sind als bei einer Zahlung mit PMI.

Wie Combo-Kredite funktionieren

Combo- oder Piggyback-Kredite sind Finanzierungen, die eine erste Hypothek mit einer zweiten Hypothek (mit oder ohne Anzahlung) kombinieren. Die Gründe, warum diese Arten von Darlehen attraktiv sind, sind, weil viele Hauskäufer nicht 20% des Kaufpreises in bar haben oder wollen nicht 20% zu einem Haus kaufen - und Combo-Darlehen umgehen die Anforderung, PMI zu zahlen. Häufige Arten von Combo-Darlehen sind:

• 5/15/80. Dieses Szenario sieht vor, 5% abzurechnen und eine erste Hypothek in Höhe von 80% des Kaufpreises zu finanzieren, zusammen mit einer zweiten Hypothek in Höhe von 15% des Kaufpreises.
• 10/10/80. Dieses Szenario sieht vor, 10% des Kaufpreises zu hinterlegen und eine erste Hypothek in Höhe von 80% des Kaufpreises zu finanzieren, zusammen mit einer zweiten Hypothek in Höhe von 10% des Kaufpreises.
• 80/20. Dieses Szenario beinhaltet die Nullsetzung und die Finanzierung einer ersten Hypothek von 80% des Kaufpreises, gekoppelt mit einer zweiten Hypothek in Höhe von 20% des Kaufpreises.

Die Zinssätze für eine zweite Hypothek sind höher als für eine erste Hypothek, aber manchmal sind die Gesamtzahlungen geringer als die für eine erste Hypothek mit privater Hypothekenversicherung. Da zudem die Combo-Kredite 2005 ihren Höhepunkt erreichten, ziehen viele Kreditnehmer aufgrund kurzfristiger Zinsschwankungen andere Optionen in Betracht.

Vergleichen von PMI und Combo-Darlehen

Vergleichen wir zwei Kreditnehmer mit identischen FICO-Werten von 680. So funktionieren die Zahlen:

80/20 Finanzierung
Nehmen wir an, die klingonische Familie kauft ein Haus im Wert von $ 500.000 80/20 Finanzierung. Die erste Hypothek würde bei 6. 25% und zahlbar bei $ 462 sein. 87 pro Monat für Kapital und Zinsen. Die zweite Hypothek wäre bei 8,5% und zahlbar bei 768 $. 91 pro Monat, Kapital und Zinsen.

Gesamtzahlungen für einen Combo-Kredit: $ 3, 232

100% mit PMI
Aber die romulanische Familie kauft ein 500.000 $ Haus mit 100% Finanzierung mit PMI-Versicherung. Die erste Hypothek würde auch bei 6. 25%, aber zahlbar bei $, 079 sein, und PMI-Versicherung fügt weitere 400 $ zu dieser Zahlung hinzu.

Gesamtzahlungen für eine erste Hypothek mit PMI: 3.479 $.

Die romulanische Familie muss zwei Jahre warten und eine Schätzung erhalten, um 20% Eigenkapital zu zeigen, um die Versicherung loszuwerden. Aber sagen Sie den Romulanern, und die Zahlung fällt auf 3 079 Dollar ohne PMI. Die Romulaner zahlen bis zum 63. Monat des Kredits nicht weniger als die Klingonen.

Merkmale der Einkommenssteuerrückstellung für MMI / PMI

Hypothekenzuschussprämien (MMI) werden auf FHA, ländliche Wohnungsbaudarlehen gezahlt, und einige konventionelle Kredite erfordern private Hypothekenversicherungen (PMI), die beide vorbehaltlich bestimmter Bestimmungen:

• Die Regelung des Steuer- und Krankenversicherungsgesetzes für PMI-Steuerabzüge gilt für die Finanzierung nach dem 31. Dezember 2006. Dies bedeutet, dass Hauseigentümer Hypothekenversicherungen für im Jahr 2007 aufgenommene Darlehen abziehen können. Noch bessere Nachrichten sind die Tatsache, dass die Hypothek Vergebung Debt Relief Act von 2007, die PMI Steuerabzug wurde bis 2010 verlängert.
• Verfügbar für Personen, die gemeinsame oder einzelne Renditen mit weniger als $ 100, 000 des bereinigten Bruttoeinkommens (AGI) oder 50 $ einreichen, 000 AGI für verheiratete Personen, die getrennt einreichen. Die meisten Leute müssen mindestens $ 50, 000 verdienen, um eine bessere Aufschlüsselung zu machen, als den Standardabzug zu nehmen, so schmälert dies ziemlich die Qualifikationen zu jenen, die über $ 50, 000 noch weniger als $ 100, 000 verdienen.
• Familien Über $ 110, 000 AGI verdienen kann keinen Abzug nehmen. Aber für diejenigen, die zwischen $ 100, 000 und $ 110, 000 AGI verdienen, wird der Abzug um 10% pro $ 1, 000.
• Der Abzug ist auf Refinanzierungen verfügbar, wenn der ursprüngliche Kreditbetrag nicht erhöht. Bump Ihre Darlehensgebühren in das Darlehen, und Sie werden wahrscheinlich den ursprünglichen Saldo überschreiten und nicht qualifizieren.

Experten prognostizieren eine weitere Erneuerung der Rückstellung auf der Grundlage der folgenden Angaben:

• Der Steuerabzug der Hypothekenversicherung kommt letztlich den Steuerzahlern zugute.
• Die Bestimmung wird von den Hauskäufern gut angenommen.
• Die Möglichkeit, Hypothekenversicherungen abzuziehen, hilft mehr Erstkäufern beim Kauf von Eigenheimen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}