Kann ich Short Sale als Investment Property nutzen?

Frage: Kann ich meine Immobilie als Leerverkauf verkaufen?

Ein Leser fragt: "Ich habe das Gefühl, dass ich all die falschen Dinge getan habe. Ich habe dieses Mietobjekt auf dem Markt gekauft. Ich habe es zwei Jahre später refinanziert und ein Zimmer hinzugefügt. und ich würde mich eines Tages zurückziehen. "Nun, dieser Tag ist gekommen und dies ist jetzt ein Unterwasserheim. Ich schulde mehr, als es wert ist. Kann ich mein Investitionsobjekt verkaufen?"

Antwort: Einige Leute denken, dass die Leerverkaufsoption nur auf einen persönlichen Wohnsitz beschränkt ist. Sie nehmen dies wahrscheinlich an, weil es bei bestimmten Kreditgebern viel Tamtam gibt, ob eine Person das Haus besetzt oder nicht das Haus bewohnt, aber das hat wenig mit den meisten Leerverkäufen zu tun. Sogar die Richtlinien für einen traditionellen HAFA-Leerverkauf seit Februar 2011 erlauben es, einen leerstehenden persönlichen Wohnsitz zu berücksichtigen, solange das Haus nicht seit 12 Monaten oder länger leer steht.

In Kalifornien haben wir kürzlich ein Mehrfamilienhaus für einen Verkäufer ohne Mängelbeurteilung und vollständige Haftungsfreistellung verkauft. Ein Großteil der Qualifikationen hängt von den folgenden Faktoren ab:

• Ihre Art von Darlehen
• Ihr Darlehensgeber
• Staatliche Gesetze
• Art der Immobilie
• Härtefall

Es ist nicht immer notwendig, eine Notlage zu haben - finanziell oder anderweitig - um einen Leerverkauf zu tätigen. Einige Kreditinstitute wie die Bank of America zum Beispiel sind sehr pro Short-Verkauf.

Die Bank of America verfügt über mehrere Leerverkaufsprogramme, die wenig bis keine Schwierigkeiten bereiten. Einige dieser Programme zahlen Sie für den Leerverkauf, aber in der Regel nicht in Bezug auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Vorbereitung eines Leerverkaufs auf einem als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Als erstes schreiben Sie einen Härtefallbrief.

Mir ist klar, dass ich gerade gesagt habe, dass man nicht immer eine Notlage zeigen muss, und das stimmt. Aber möglicherweise müssen Sie noch einen Härtefall erstellen. Möglicherweise müssen Sie den Leerverkauf und das Layout anfordern, warum Sie ihn benötigen.

Hier sind weitere Dokumente, die der Kreditgeber möglicherweise anfordert:

• Vergleichbare Marktanalyse. Ihr Agent kann eine CMA für die Lieferung an die Bank vorbereiten, um den Wert zu belegen. Die Bank wird höchstwahrscheinlich immer noch einen eigenen BPO bestellen. Die CMA verleiht Ihrer Anfrage jedoch Glaubwürdigkeit.
• Bundessteuererklärung. Alle Zeitpläne und Seiten. Wenn Sie andere Anlageimmobilien besitzen, die sich in Ihren Steuererklärungen widerspiegeln, kann es sinnvoll sein, Leerverkäufe auf einmal zu tätigen.
• W2, 1099 oder anderer Einkommensnachweis. Dies sind Dokumente, die Ihre Steuererklärung begleiten.
• Abrechnungsstubs . Die Leerverkaufsbank möchte oft einen Beleg für Ihr aktuelles Einkommen und ihre laufenden Zahlen erhalten.
• Kontoauszüge .Ganze Seiten für die letzten zwei Monate von jedem Bankkonto, einschließlich Pensionsfonds. Es ist sehr ungewöhnlich, dass eine Bank einen Verkäuferbeitrag von Rentenfonds verlangt.
• Listungsvereinbarung. Dies ist die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Immobilienmakler, Ihre Immobilie zu verkaufen.
• Kaufvertrag. Der Kaufvertrag enthält alle Bedingungen für den Verkauf Ihrer Immobilie, einschließlich der Art der Finanzierung, falls vorhanden, der Anzahlung und des Verkaufspreises.
• Der Nachweis des Käufers und / oder des Vorantrags. Ihr Kreditgeber möchte sehen, dass der Käufer qualifiziert ist und in der Lage ist, die Transaktion abzuschließen.
• Geschätzte Abschlussanweisung oder HUD-1. Das Nettoergebnis ist am wichtigsten. Nicht typische Ausgaben werden höchstwahrscheinlich nicht berücksichtigt.

Vorteile für den Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Mir ist aufgefallen, dass Kreditgeber bei Verkäufern einer Anlageimmobilie manchmal nachsichtiger sind als bei Verkäufern eines Privatwohnsitzes. Sie würden denken, es wäre anders herum, aber das ist es nicht. Ich vermute, das ist, weil die meisten Investitionen für Cashflow oder potenzielle Wertsteigerung gehalten werden. Wenn also eine Immobilie auf dem Kopf steht, ist es wahrscheinlich kein Bargeldzufluss und wird nicht als Investition in die Augen des Investors betrachtet.

Wenn ein persönlicher Wohnsitz jedoch auf dem Kopf steht, ist er immer noch Ihr Zuhause.

Viele Menschen kaufen kein Haus für eine Investition, wenn sie als Hauptwohnsitz gekauft wird. Daher berücksichtigen Banken bei Leerverkäufen eines Wohnsitzes andere Faktoren. In der Regel ist Unterwasser nicht Grund genug, einen Hauptwohnsitz leer zu verkaufen.

Verkäufer scheinen eifriger daran zu sein, ein Unterwasserhaus zu verkaufen, wenn es nicht mehr fließt und auf dem Kopf steht. Wenn die Bank einen Verkäuferbeitrag verlangt, sind Investoren oft eher in der Lage, diese zu bezahlen, weil sie den negativen Cashflow verstehen.

Ein Leerverkauf für eine Anlageimmobilie ist oft schneller und einfacher. Der Treffer zu einer Kreditauskunft ohne ein Defizit Urteil ist in der Regel etwas weniger als der Kredit mit einer gerichtlichen Verfallserklärung zu kreditieren.

Fallstricke beim Verkauf einer Anlageimmobilie als Leerverkauf

Wie bei einem Leerverkauf sollten Sie sich vor der Genehmigung des Leerverkaufs juristisch und steuerlich beraten lassen. Da es sich bei der Wohnung nicht um Ihren Wohnsitz handelt, der möglicherweise bevorzugt behandelt wird, unterliegen Sie möglicherweise einer Besteuerung des Spreads zwischen Ihrer Basis und dem Verkaufspreis.

Sie könnten auch einen Mangel für das Darlehen haben, das ist der Unterschied zwischen dem Betrag, den Sie schuldeten, und dem Betrag, den die Bank erhalten hat. Die meisten Verkäufer in Kalifornien, die ich getroffen habe, die kompetente Steuer- und Rechtsvertreter eingestellt haben, finden oft Wege, um diese beiden Probleme zu umgehen, aber Verkäufer in anderen Staaten haben vielleicht nicht so viel Glück.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}