Durchschnittlicher Leerverkauf Timeline - Home Buying Guide

Frage: Was ist eine durchschnittliche Zeitachse für einen Leerverkauf?

Ein Leser fragt: "Ich interessiere mich für einen Leerverkauf, aber ich höre Horrorgeschichten über die Zeitvorgaben. Einige Leute, die ich kenne, machen seit mehr als einem Jahr einen Leerverkauf. Mir wurde gesagt dass es mehrere Jahre dauern könnte, bis mein Leerverkauf genehmigt wurde. Das scheint schrecklich lang ohne guten Grund zu sein. Was ist ein durchschnittlicher Zeitplan für einen Leerverkauf? "

Antwort: Die Art und Weise, wie die meisten Leerverkäufer einen Zeithorizont für Ihren Leerverkauf vorhersagen würden, besteht darin, zuerst Ihre Kreditinformationen nachzuschlagen. Die Art des Darlehens, das Sie haben, und die Identität Ihres Kreditgebers werden die Grundlage für Ihre Leerverkaufszeitachse bilden. Sie erinnern sich vielleicht nicht an die Art von Darlehen, die Sie ursprünglich aufgenommen haben. Sie könnten verleihen:

• Ein konventioneller Kredit
• Ein FHA-Darlehen
• Ein VA-Darlehen
• Ein Fannie Mae-Darlehen
• Ein Freddie-Mac-Darlehen

Darüber hinaus zahlen Sie vielleicht zwei oder drei Kredite? Vielleicht trägt Ihr Darlehen eine Hypothekenversicherung? Alle diese Bedingungen wirken sich auf das Warten auf die Leerverkaufsgenehmigung aus und fügen dem Leerverkauf Overlays hinzu.

Grundlegende Timeline für die Genehmigung von Leerverkäufen

Der erste Schritt eines Leerverkaufs besteht darin, alles für Ihre Papierarbeit zu sammeln. Ich sammle gerne die Unterlagen meines Kunden im Voraus. Dieses besteht aus folgenden grundlegenden Dokumenten:

• Die letzten 2 Jahre der Steuererklärungen
• Die letzten 2 W2s / 1099s
• Die letzten 2 Kontoauszüge
• Die letzten 2 Abrechnungsstiche
• Finanzbericht oder 1126
• Formular 4506
• Unterschriebener und datierter Härtefall

Banken könnten zusätzliche Papiere anfordern, aber fast jede Bank fragt nach den oben genannten Dokumenten. Ich scanne diese Dokumente in eine PDF-Datei ein und notiere die Darlehensnummer auf jeder Seite.

Dann unterzeichnen wir die Auflistungsvereinbarung, die Offenlegung und die Autorisierung durch Dritte, wodurch ich mit der / den Bank (en) des Verkäufers sprechen kann.

Ich fotografiere das Haus, führe meine Agentenvisualisierung durch und befestige eine Lockbox.

In meinem Gebiet von Sacramento, von der Zeit, in der die Auflistung in MLS bis zum Zeitpunkt eines annehmbaren Angebots eingegeben wird, sind überall 2 bis 3 Tage bis 2 bis 3 Wochen. Wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Inventar befindet, kann es weitere 60 bis 90 Tage dauern, bis wir ein akzeptables Angebot erhalten.

Sobald ein Angebot eingegangen und unterschrieben ist, schicke ich es zusammen mit dem Leerverkaufspaket des Verkäufers und einem vorbereiteten HUD an die Bank. Von diesem Zeitpunkt bis zum Zeitpunkt der Leerverkaufsgenehmigung beträgt die durchschnittliche Zeitlinie etwa 60 bis 90 Tage.

Das bedeutet 30 Tage für den Verkauf + 60 Tage für die Genehmigung + 30 Tage für die Hinterlegung der Treue = 4 Monate im Durchschnitt.

Ursachen für Leerverkaufsverzögerungen in der Zeitleiste

Eines der größten Probleme, die wir heute bei Leerverkäufen beobachten, sind Käufer, die sich nicht für den Leerverkauf engagieren. Da ein Großteil der Zeitachse unbekannt ist, kann sich ein Käufer sehr unsicher fühlen.Ein Short-Sale-Listing-Agent kann eine fundierte Vermutung geben, aber ob der Käufer-Agent versteht, wie ein Leerverkauf funktioniert, ist eine Wildcard. Wenn der Makler eines Käufers die Erwartungen eines Käufers nicht handhaben kann und nicht weiß, wie er einem Käufer einen Leerverkaufszeitraum erklären kann, kann dieser Käufer leicht außer Kontrolle geraten.

Es ist nicht die Schuld des Käufers.

Ein außer Kontrolle geratener und frustrierter Käufer ist ein Käufer, der im Begriff ist, die Leerverkaufstransaktion zu stornieren. Diese Art von Käufern möchte nicht auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten. Sie werden stornieren und dann eine andere Leerverkaufstransaktion eingehen, wodurch die Uhr wieder anläuft. Sie fragen sich warum.

Ein weiteres Problem ist das Warten auf die Leerverkaufszeit, die den Käufern zu viel Zeit gibt, um über den Kauf des Leerverkaufs nachzudenken. Wenn sie einen traditionellen Verkauf kauften, bevor sie beschlossen, dass sie das Haus nicht mochten, die Nachbarn hassten und sich wünschten, sie hätten den Ort nie gesehen, würde die Transaktion abgeschlossen sein. Aber Leerverkäufe dauern so lange, dass die Käufer zu viel Zeit haben, um all die negativen und negativen Aspekte zu berücksichtigen. Manchmal entwickeln sie kalte Füße.

Ich hatte einen Verkäufer, der einen Leerverkauf stornierte, von dem sie anfangs geschworen hatte, sie sei ihr Traumhaus.

Sie hatte den Genehmigungsbrief und der Kreditgeber war nahe daran, Dokumente zu zeichnen. Aber die Schätzung war $ 20, 000 niedriger als der Verkaufspreis, weil es sehr wenige Verkäufe in dieser Nachbarschaft gab. Der Gutachter musste außerhalb des Bereichs nach vergleichbaren Verkäufen suchen. Er nutzte Verkäufe, die nicht wirklich vergleichbar waren. Die Käuferin befürchtete, dass der Wert des Hauses während ihrer 30-tägigen Hinterlegungsfrist um 20.000 Dollar sank und sie flippte aus.

Anstatt begeistert zu sein, dass die Bank gezwungen war, den Preis ihres Hauses um 20.000 Dollar zu senken, stornierte der Käufer den Leerverkauf. Sie war nicht bereit, ein Haus zu kaufen. Nicht jeder Käufer ist bereit, ein Haus zu kaufen.

Wenn diese Art von Ereignissen eintritt und der Käufer kündigt, beginnt die Leihfrist wieder. Deshalb ist das Wichtigste, was Sie in einem Leerverkauf tun können, den Käufer informiert, engagiert und glücklich zu halten.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}