Bedingte Angebote geben dem Käufer das erste Verweigerungsrecht

Ein Kontingentangebot ist oft die Antwort auf Kauf und Verkauf zur gleichen Zeit. Ein Angebot zu machen, ein Haus zu kaufen, wenn Ihr eigenes Haus noch nicht verkauft ist, ist für viele Hauskäufer ein Dilemma. Unabhängig davon, ob es sich um einen Käufermarkt oder einen Verkäufermarkt handelt, sind die Verkäufer nicht allzu geneigt, ein Angebot anzunehmen, das vom Verkauf eines Eigenheims eines Käufers abhängt. Aber vor allem in den Käufermärkten werden Sie eine Zunahme der Angebote sehen, mit einer Möglichkeit, das Haus des Käufers zu verkaufen.

Grundtypen von Kontingentverkaufsangeboten

Obwohl es viele Varianten eines Kontingentangebots gibt, halten sich die meisten an eines von zwei Formaten:

1. Der Verkäufer behält das Eigentum auf dem Markt, akzeptiert aber ein Kontingentangebot, das den Käufern eine 72-stündige (verhandelbare) Ablehnungsverfügung vorlegt, wenn der Verkäufer ein besseres Angebot erhält.
2. Der Verkäufer nimmt das Eigentum vom Markt und wartet darauf, dass der Käufer das bestehende Haus des Käufers verkauft.

Die Wahrscheinlichkeit ist, dass der Verkäufer Option 1 wählt, aber Käufer würden Option 2 bevorzugen. Der Grund, warum ein Verkäufer Option 2 akzeptieren würde, ist, wenn es wahrscheinlich keine anderen Käufer gibt, die ein Kaufangebot machen. Die meisten Verkäufer werden nicht ewig warten und ein Datum für den Abschluss der Transaktion festlegen. Wenn das Haus des Käufers bis zu diesem Datum nicht verkauft wurde, kann die Transaktion abgebrochen werden.

Was ist ein 72-Stunden-Hinweis für ein bedingtes Angebot?

Die Benachrichtigung, die ausgeführt werden soll, kann eine beliebige Verhandlungsdauer haben: 24 Stunden, 48 Stunden oder eine beliebige Anzahl von Tagen.

Der Zeitraum ist das, was Käufer und Verkäufer vereinbaren können. Zuerst sendet der Verkäufer die 72-Stunden-Benachrichtigung an den Käufer, um dem Käufer mitzuteilen, dass ein anderes Angebot eingegangen ist, und der Käufer hat nun 72 Stunden Zeit, um die Möglichkeit zu beseitigen, das bestehende Haus des Käufers zu verkaufen.

Wenn der Käufer die Kontingenz zum Verkauf nicht beseitigt, hat der Verkäufer in der Regel das Recht, eine Vertragsauflösung zu verlangen und die Kaution an den Käufer zurückzuerstatten.

Optionen für die Beseitigung von Verkaufskontingenz unter dem ersten Widerrufsrecht

Durch die Annahme eines bedingten Angebots für einen bestimmten Zeitraum gewährt der Verkäufer dem Käufer das erste Vorkaufsrecht. Wenn ein anderer Käufer das Haus kaufen möchte und der Käufer das Haus noch nicht verkauft hat, kann der Verkäufer den Käufer auffordern, den Fall zu beseitigen.

• Besorgen Sie sich einen Überbrückungskredit. Es ist am besten, vor dem Erhalt der 72-Stunden-Ankündigung für die Überbrückungskredite vorab eine Genehmigung einzuholen. Auf diese Weise werden Sie nicht versuchen, die Finanzierung über einen unmöglichen Zeitraum von drei Tagen in die Wege zu leiten. Überbrückungskredite sind eine teure Option, weil Sie Darlehensgebühren zahlen.
• Tippen Sie auf eine Home-Equity-Kreditlinie. Die meisten Kreditgeber gewähren Ihnen keinen Eigenheimkredit, sobald Ihr Haus auf dem Markt ist, und ein Verkäufer wird wahrscheinlich kein Kontingentangebot akzeptieren, es sei denn, Ihr Haus ist auf dem Markt.Aber es ist kein Catch-22. Wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie einrichten, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen, können Sie einfach Geld überweisen oder einen Scheck schreiben.
• Ändern Sie Ihre Hypothek auf einen höheren Beleihungswert. Wenn Sie vorhaben, 20% Ihrer Immobilie zu verkaufen, legen Sie weniger an und erhalten eine höhere Hypothek. Dann, wenn Ihr Haus schließlich verkauft, können Sie den Erlös verwenden, um die Hypothek zu bezahlen. Seien Sie sich bewusst, dass viele höhere Beleihungsausläufe höhere Zinssätze aufweisen.
• Leihen Sie die Anzahlung von einem Verwandten aus. Einige Hauskäufer tippen auf die Bank von Mom und Dad, wenn ein Notfall eintritt. Ich weiß nicht, ob der Kauf eines neuen Hauses in Ihrer Familie einen Notfall darstellt, in manchen Familien aber. Vielleicht wird Onkel Joe dir dieses Erbe früh geben? Es könnte nicht schaden, nachzufragen.
• Entfernen Sie Ihre Verkaufskontingenz und hoffen Sie auf das Beste. Ich weiß, was Sie gerade denken: "Rauchen sie Crack?" Aber wenn Sie zuversichtlich sind, dass Ihr Zuhause irgendwann verkaufen wird, entscheiden sich einige Käufer für diese Option.

Bottom-Line-Risiko für das Entfernen von Verkaufskontingenten

Bevor Sie eine Verkaufssituation entfernen, überprüfen Sie Ihren Kaufvertrag mit einem Anwalt und lassen Sie sich rechtlich beraten, um Ihre Rechte aus dem Vertrag zu bestimmen. Kalifornien Kaufverträge, zum Beispiel, klar angeben, dass Ihre ernsthafte Geldablagerung auf dem Spiel steht, wenn Sie auf dem Vertrag ausfallen.

Wie viel hast du aufgebaut? $ 1, 000? $ 5, 000? $ 10, 000? Wenn Sie mit dem Verlust dieser Menge leben können, indem Sie ein Glücksspiel nehmen, das Ihr Haus verkaufen wird, könnte es sich für Sie lohnen.

Ansonsten versuchen Sie, die Kontingenz aufrechtzuerhalten.

Nachweise für einen Fonds, der geschlossen werden soll

Wenn eine Kontingenz entfernt wird, bitten Verkäufer häufig um Nachweis, dass der Fonds geschlossen wird. Dies verhindert, dass Käufer willkürlich eine Kontingenz entfernen können, ohne tatsächlich zu schließen (nicht, dass Sie das gedacht hätten). Wenn ein Verwandter über die Mittel verfügt, reicht in der Regel ein Geschenkbrief des Verwandten und eine Kopie der Kontoauszüge oder Aktienkonten aus, um Ihren Kreditgeber und den Verkäufer zufrieden zu stellen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.