Short Sale Abgelehnte

Frage: Was können wir tun, wenn die Bank unseren Leerverkauf abgelehnt hat?

Ein Leser fragt: "Mein Arbeitgeber hat mich von Südkalifornien nach Alaska verlegt. Wie viele, die 2005 gekauft haben, ist mein Haus weniger wert als unsere Hypothek. Wir haben es auf den Markt gebracht. um uns den Leerverkauf zu ermöglichen, schickten wir das Angebot an die Bank und schrieben einen Härtefallbrief, nachdem wir monatelang Pfähle und Papierstapel eingereicht hatten, lehnte die Bank unseren Leerverkauf ab und sagte, wir könnten es uns noch leisten, unsere Hypothekenzahlung zu leisten. Das beweist die Tatsache, dass wir immer noch unsere Hypothekenzahlung leisten. Was können wir tun? Können wir den Ablehnungsbrief bestreiten? Bald werden wir kein Geld mehr haben. "

Antwort: Sie würden denken, dass eine Bank einen Leerverkauf für einen Hauseigentümer mit einem Out-of-Area-Jobtransfer nicht ablehnt. Besonders eine Person, deren Arbeitgeber ihn nach Alaska gebracht hat, Tausende von Meilen von seinem früheren Zuhause entfernt. Weil normalerweise ein 100-Meilen-Jobtransfer für einen Leerverkauf qualifiziert ist.

Mich erstaunt aber wenig, wenn es um einen Leerverkauf geht. Vielleicht bin ich im Laufe der Jahre ein wenig erschöpft geworden, oder vielleicht erwarte ich von Banken, dass sie weder lächerliche Richtlinien in Frage stellen noch verbiegen, weil sie es oft nicht tun.

Manchmal, wenn ein Leerverkauf abgelehnt wird, kann diese Ablehnung auf einer Interpretation einer Richtlinie basieren, die von der Meinung einer Person zu einer anderen variieren kann. Sie haben Optionen und Dinge, die Sie tun können, wenn eine Bank einen Leerverkauf ablehnt.

Zwei Schnellkorrekturen, wenn Ihr Leerverkauf abgelehnt wird

Es kann vorkommen, dass Ihre Datei sich in einem Abstand befindet. Der Verhandlungsführer kann darauf bestehen, dass Ihre Datei nicht genehmigt werden kann, wenn Sie keine unmögliche Leistung erbringen.

Der Leerverkäufer könnte drohen, die Datei zu schließen. Lass sie. Starten Sie dann einige Tage später die Datei mit einem neuen Verhandlungsführer, der die Dinge möglicherweise anders sieht.

Eine weitere schnelle Lösung für den Fall, dass Ihr Leerverkauf abgelehnt wird, besteht darin, mit einem Vorgesetzten zu sprechen. Fragen Sie nach dem Namen des Supervisors und den Kontaktinformationen.

Eskaliert die Datei. Es ist möglich, dass Ihre Datei von einem untergeordneten Mitarbeiter bearbeitet wird, der nur über eine begrenzte Reichweite und Autorität verfügt.

Wenn Ihr Leerverkauf aufgrund des aktuellen Hypothekenstatus abgelehnt wird

Einige Anlegerrichtlinien besagen, dass der Kreditnehmer in Verzug sein muss, um einen Leerverkauf zu tätigen. Die Bank könnte diese Informationen nicht direkt weitergeben. Es hilft zu fragen, ob die Richtlinien angeben, dass Ihr Darlehen in Verzug sein muss. Wenn Sie aufhören, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, könnten Sie feststellen, dass Sie sich plötzlich für einen Leerverkauf qualifizieren.

Wenn Ihr Leerverkauf aufgrund von übermäßigen Vermögenswerten und wenigen Verbindlichkeiten abgelehnt wird

Ein Verhandlungsführer könnte feststellen, dass der Kontostand auf einem Bankkonto zu hoch ist.Normalerweise ist es keine gute Idee, riesige Summen auf einem Sparkonto bei einer anderen Bank zu hinterlegen und von der Leerverkaufsbank einen Leerverkauf zu genehmigen. Die Schlussfolgerung könnte sein, dass ein Kreditnehmer es sich leisten kann, Zahlungen zu leisten, sich aber dafür entscheidet, die Hypothek nicht zu bezahlen.

Eine Lösung besteht darin, Schulden zu begleichen und dann einen Kontoauszug mit einem niedrigeren Saldo vorzulegen.

Wenn Ihr Leerverkauf wegen finanzieller Not abgelehnt wird

Es ist möglich, dass die Bank feststellt, dass Sie keine Schwierigkeiten haben, weil die Härte noch nicht dokumentiert ist. Vielleicht ist eine Entlassung oder eine Gehaltskürzung am Horizont.

In diesen Fällen, insbesondere wenn die Bank die Befugnis übertragen hat, kann es sinnvoll sein, einen Härtefallbrief umzuschreiben oder Ihren Leerverkäufer aufzufordern, in Ihrem Namen einen Brief an die Bank zu schreiben, in dem Sie Ihre Situation erläutern.

Eine andere Lösung ist es, einen Verkäuferbeitrag zu leisten, um den Verlust der Bank auszugleichen. Wenn die Bank sieht, dass der Kreditnehmer bereit ist, den Verlust der Bank etwas zu mildern, könnte die Bank entscheiden, die Ablehnung zu überdenken.

Wenn Ihr Leerverkauf aufgrund des Lowball-Angebots abgelehnt wird

Es kann vorkommen, dass ein Käufer bereit ist, den Deal zu versüßen und sein Angebot zu erhöhen. Wenn der Käufer nicht bereit ist, die Forderungen der Bank zu erfüllen, könnte es vielleicht klug sein, den Leerverkauf zu stornieren und an einen Käufer zu verkaufen, der bereit ist, mehr zu zahlen.

Wenn Ihr Leerverkauf aufgrund von Hypothekenanteilen abgelehnt wird

Bestimmte Arten von HAFA-Leerverkäufen erfordern, dass die Hypothekenzahlung des Kreditnehmers einen bestimmten Prozentsatz des Bruttoeinkommens übersteigt.

Wenn die monatliche Zahlung auf einer Zinszahlung für eine Option ARM basiert, sollten Sie die vollständige Zahlung für einige Monate in Betracht ziehen, um die Quote zu erhöhen. Oder wechseln Sie zu einem traditionellen Leerverkauf.

Das Wichtigste ist, nicht aufzugeben, bis Sie alle möglichen Wege ausgeschöpft haben. Weil eine Alternative einfach funktionieren könnte, und Sie wissen vielleicht nicht, ob es funktionieren wird, bis Sie es versuchen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}