Dinge, die Sie über einen FHA-Leerverkauf

Ein Verkäufer kann sich für einen FHA-Leerverkauf qualifizieren, wenn HUD feststellt, dass der Verkäufer eine Notlage hat. Alle FHA-Leerverkäufe fallen unter HUD, Housing and Urban Development, Richtlinien. Da die Regierung ihre Finger im Leerverkauf hat, ist der Prozess etwas klobig und kann sowohl für Leerverkäufer als auch für Verkäufer verwirrend sein. Die folgenden Tipps sollten helfen, Verwirrung zu beseitigen.

Grundlegende Richtlinien für einen FHA-Leerverkauf

Wenn sich Ihr Leerverkauf auf dem kurzen Weg nach nirgendwo befindet, ist es möglich, dass er im FHA-Wasserfall stecken bleibt.

FHA möchte die Möglichkeiten einer Darlehensänderung untersuchen. Wenn Ihre Darlehensänderung abgelehnt oder abgelehnt wurde, ist dies Ihr Glückstag, da Sie durch den FHA-Leerverkauf viel schneller umziehen werden.

• Das Heim wird als 1 bis 4 Einheiten identifiziert. Dies bedeutet, dass ein Duplex- oder Vierplex-Objekt für einen FHA-Leerverkauf qualifiziert ist, ein 5-Personen-Apartmentgebäude dagegen nicht.
• Nicht belegte Häuser können nicht länger als 18 Monate gemietet werden. Wenn ein Haus länger als 18 Monate als Mietobjekt genutzt wurde, muss eine Abweichung festgestellt werden, um fortzufahren. Das Erlangen einer Varianz ist zeitaufwendig.
• Zuhause wurde keine Miete gekauft. Wenn das Haus als Investition erworben wurde, qualifiziert sich die Immobilie nicht für einen FHA-Leerverkauf.
• Der Verkäufer steht vor einer Notlage. Verkäufer, die beabsichtigen, von zu Hause wegzugehen oder einen strategischen Leerverkauf zu tätigen, qualifizieren sich nicht.
• Der Verkäufer ist mindestens 30 Tage straffällig, wenn er schließt. HUD ist sehr vorsichtig zu sagen, dass ein Verkäufer nicht ermutigt werden sollte, nicht mehr auf eine Hypothek zu zahlen; Wenn der Verkäufer jedoch nicht in Verzug ist, wird der FHA-Leerverkauf nicht genehmigt. Es ist mir egal, wie sie es ausdrücken, die Regierung sagt den Kreditnehmern, sie sollten keine Hypothekenzahlungen mehr leisten.

Häufige Fragen zu einem FHA-Leerverkauf

• Wie lange dauert es, einen FHA-Leerverkauf zu tätigen?

  Der gesamte Prozess dauert ungefähr 4 bis 6 Monate, aber es kann länger dauern. HUD kann eine Verlängerung für weitere 2 Monate ausstellen. Es scheint, dass, wann immer die Regierung beteiligt ist, Bürokratie und Verzögerungen zu erwarten sind. Erstens, wenn der Servicer Bank of America ist, erteilt HUD eine Genehmigung zur Teilnahme - nach einem langwierigen und komplizierten Verfahren zur Bestimmung des Verkäufers und des Eigentums für den FHA-Leerverkauf. Der Verkäufer erhält dann 4 Monate Zeit, um das Haus zu verkaufen. Andere Banken genehmigen den FHA-Leerverkauf auf der Grundlage des Kaufvertrags.

• Wie wird der Marktwert für einen FHA-Leerverkauf bestimmt?

  HUD wird eine vollständige Bewertung vornehmen und einen Marktwert erwarten. Es wird nicht zulassen, dass die Verkaufspreise von Zwangsvollstreckungen und anderen Leerverkäufen in die Schätzung einbezogen werden, es sei denn, diese Preise entsprechen den vergleichbaren Umsätzen nur . Durch das Beseitigen nahe gelegener konkurrierender Verkäufe kann manchmal der endgültige genehmigte Verkaufspreis unangemessen sein, was ein Fehler in dem Prozess ist.

• Können Sie ein Kaufangebot für einen FHA-Leerverkauf einreichen?

  Ja, obwohl es besser ist, zuerst für den "pre-foreclosure sale" zugelassen zu werden, aber es ist nicht notwendig. Für den Käufer ist es jedoch einfacher, wenn ein Verkäufer vor der Vermarktung des Hauses eine Vorabgenehmigung erhält, da dies die Wartezeit für den Käufer verkürzt.

• Kann ein Verkäufer Bargeld für einen FHA-Leerverkauf erhalten?

  Die Bereitstellung der Entschädigung wird nicht verwendet, um Geld für das zweite Darlehen beizutragen, die Antwort lautet ja. Der Incentive-Betrag beginnt bei 1 000 Dollar und wenn der Verkauf nicht innerhalb von 90 Tagen abgeschlossen wird, fällt er auf 750 Dollar. Wenn der zweite Kreditgeber mehr als $ 1.500 benötigt, um den Leerverkauf zu begleichen, wird der Verkäufer verpflichtet sein, einen Teil oder die gesamte Prämie an den zweiten Kreditgeber zu zahlen.

• Wird FHA dem Verkäufer eine Gutschrift in Bezug auf die Abschlusskosten des Käufers gewähren?

  Es ist zwar wahr, dass viele FHA-Käufer einen Abschlusskostenkredit benötigen, um die Abschlusskosten zu bezahlen, und FHA wird einen Kredit von 3% zulassen, wenn FHA die Finanzierung des Käufers versichert, FHA wird nicht mehr als 1% Kredit in einem FHA Leerverkauf. Es ist jedoch möglich, eine Varianz zu erhalten. FHA erwartet 88% des genehmigten Verkaufspreises. Wenn der Nettoerlös den FHA-Mindestbetrag übersteigt, ist es möglich, dass FHA einen höheren Verkäuferbeitrag zu den Abschlusskosten des Käufers genehmigt.

Der größte Nachteil eines FHA-Leerverkaufs ist der Zeitaufwand für die Bearbeitung des Leerverkaufs. Wenn es überhaupt möglich ist, wird es für alle Parteien viel einfacher, wenn der Kreditnehmer zuerst eine Darlehensänderung beantragt und ablehnt, gefolgt von einem Antrag auf Vorabgenehmigung für einen FHA-Leerverkauf. Sobald Sie in das FHA-Preforeclosure-Programm aufgenommen wurden, mieten Sie einen Leerverkaufsmitarbeiter und gehen Sie zu einem vorab genehmigten Preis auf den Markt.

Es gibt zwei wichtige Klauseln, die in den FHA Short Sale durch die Bank of America aufgenommen werden müssen. Der erste ist Wortlaut für die Listing-Vereinbarung, die den Verkäufer die Listing-Vereinbarung stornieren kann, ohne dem Broker Geld zu schuldigen. Der zweite ist der Wortlaut für einen Nachtrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, der den Leerverkauf offenlegt und der Genehmigung bedarf.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}