Stop Hypothek für Leerverkauf

Frage: Sollten wir aufhören, Hypothekenzahlungen zu tätigen, um einen Leerverkauf zu tätigen?

Ein Leser fragt: "Sollten wir aufhören, unsere Hypothekenzahlungen zu leisten, während unser Haus als Leerverkauf auf dem Markt ist? Wir haben versucht, eine Darlehensänderung mit unserem Kreditgeber vorzunehmen, aber unsere Bewerbung wurde abgelehnt, weil wir Die Kreditgeber sagten, wenn wir in Verzug wären, würde es uns helfen, aber wir schulden so viel mehr als unser Haus wert ist, ich habe meine Arbeit verloren und kann es mir wirklich nicht leisten, weiterhin Zahlungen zu leisten. ? "

Antwort: Lassen Sie mich zunächst sagen, mein Herz geht an Sie. Ich spreche täglich mit vielen Leerverkaufsverkäufern in Ihrer Position und erkenne die Schwierigkeiten, mit denen Verkäufer konfrontiert sind. In Sacramento, wo ich arbeite, waren 2008 mehr als die Hälfte der Verkäufe Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen, und diese Situation spiegelt sich auch in vielen anderen Teilen des Landes wider. Du bist nicht allein.

Niemand, außerhalb eines Anwalts, kann Ihnen sagen, ob Sie Ihre Hypothekenzahlungen einstellen müssen - insbesondere nicht Immobilienmakler, weil wir keine rechtliche Beratung haben. Dies ist eine persönliche Entscheidung, die Verkäufer für sich selbst treffen müssen. Es gibt Konsequenzen, wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten. Hier sind ein paar Dinge zu beachten:

Sind Sie bereit, durch Abschottung zu gehen?

In der Regel werden Kreditgeber keinen Leerverkauf genehmigen, bis der Verkäufer einen Käufer findet, aber dieser Status ändert sich. Erkenne, dass es keine Garantie dafür gibt, dass ein Kreditgeber einen Leerverkauf akzeptiert, und nicht jeder Kreditgeber muss einen Leerverkauf verkaufen.

Wenn Sie den Leerverkauf beginnen und Ihre Zahlungen nicht mehr leisten, sollte der Leerverkauf abgelehnt werden und Sie können die Rückzahlungen nicht mehr zurückzahlen. Sie können dann feststellen, dass Sie unfreiwillig Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren. Viele Leerverkäufer treten in den Prozess mit dem Gedanken ein, dass, wenn der Kreditgeber ihren Leerverkauf nicht genehmigen wird, sie bereit sind, die Immobilie gehen zu lassen.

Vorteile bei der Durchführung von Hypothekenzahlungen während eines Leerverkaufs

Wenn es Ihnen gelingt, weiterhin Zahlungen zu tätigen, während Ihr Zuhause auf dem Markt ist, kann es aus folgenden Gründen vorteilhaft für Sie sein:

• Qualifizieren Sie sich für Kaufen Sie ein neues Zuhause.

  Fannie Mae Richtlinien, veröffentlicht im August 2008, sagen, dass ein Kreditnehmer sofort ein anderes Haus nach einem Leerverkauf kaufen kann, wenn der Kreditnehmer niemals straffällig war, seiner "exzessiven vorherigen Hypothekendelinquenzpolitik" nachkommt und nicht verpflichtet ist, den Kredit zurückzuzahlen. Leerverkäufer, einschließlich eines Defiziturteils.

  Es ist schwer, einen Kreditgeber zu finden, der dies tun wird, aber es gibt kleinere Banken mit eigenen Portfolios, die nicht an Fannie Mae verkaufen und einen solchen Kredit in Betracht ziehen. Auf der anderen Seite sagen FHA Richtlinien, wenn der Käufer nie zu spät war, wird FHA sofort nach einem Leerverkauf einen Kredit machen.Die Richtlinien der HAFA 2013 erlauben es den Kreditgebern, vollständig in Rechnung gestellt zu werden, was einen großen Unterschied bei einer Kreditauskunft ausmacht.

• Schützen Sie Kredit

  Halten Sie Ihre Hypothek aktuell hilft auch Ihre Kredit-Rating, weil Ihre Kredit-Bericht keine verspäteten Zahlungen widerspiegeln wird. Machen Sie sich klar, dass ein Kreditgeber Ihren Leerverkauf als Credit Score Factor Code # 22 melden kann, der Ihr FICO noch etwas fallen lässt.

• Seelenfrieden

  Wenn Sie bei Ihren Zahlungen nicht zurückbleiben, ist es für einige Verkäufer leichter, mit einem Leerverkauf umzugehen, weil das Stigma, dass sie straffällig sind, abwesend ist und sie nachts besser schlafen.

• Stornieren ohne Strafe

  Wenn Ihr Haus nicht verkauft oder ein Kreditgeber ein Angebot Ihres Käufers aus Leerverkäufen ablehnt, können Sie beispielsweise in Kalifornien die Kotierung stornieren und Ihr Haus ohne Haftung behalten.

Gründe für die Einstellung Ihrer Hypothekenzahlungen während eines Leerverkaufs

Einige Verkäufer sind mit extremen finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert und haben keine Möglichkeit zu entscheiden, ob sie weiterhin Hypothekenzahlungen leisten. Andere Verkäufer hören absichtlich auf zu zahlen.

• Mehr Motivation für Banken, Leerverkäufe zu akzeptieren

  Obwohl es nicht notwendig ist, sich in Verzug zu befinden, bevor eine Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht, sind die Dateien, die Priorität erhalten, die Default-Dateien.

• Kreditgeber können Rückzahlung nicht leisten

  Sie können kein Blut aus einer Rübe herauspressen, obwohl ich Banken kenne, die es versucht haben. In der Regel, wenn ein Kreditnehmer eine echte Notlage konfrontiert ist und keine Vermögenswerte oder Mittel, um eine Hypothekenzahlung zu leisten, ist es unwahrscheinlich, dass der Kreditgeber versuchen, den Kreditnehmer zu zwingen, etwas davon zurückzuzahlen. Es bedeutet nicht, dass ein Kreditgeber nicht zu einem Mangelurteil berechtigt ist, wenn die Umstände dies rechtfertigen.

• Gelder zum Umzug erwirken

  Wenn Sie die Bank nicht bezahlen, kann Geld, das normalerweise für diese Kosten verwendet würde, stattdessen dazu verwendet werden, die erste, letzte und eine Kaution für eine Miete zu bezahlen.

Nachteile bei einem Leerverkauf

Es gibt kein kostenloses Mittagessen. Während einige Verkäufer glücklich sind, weg von einem Haus in der gerichtlichen Verfallserklärung zu gehen, würden andere lieber einen Leerverkauf abschließen und den Gedanken an eine gerichtliche Verfallserklärung fürchten.

• Kreditauskunft könnte leiden

  Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen beeinflussen die Kreditwürdigkeit. Zusätzlich zu einem Credit Score Factor Code # 22 kann der Kreditgeber auch Ihre säumigen Hypothek Zahlungen an die Auskunfteien melden. Einige Kreditgeber können einen Leerverkauf als vollständig bezahlt melden, wenn Sie einen HAFA-Leerverkauf nach 2013 abgeschlossen haben, was sich auf Ihre Kreditwürdigkeit nicht auswirken sollte.

• Eingeschränkt vom Kauf eines neuen Hauses

  Obwohl ich erwarte, dass Einschränkungen aufgrund der steigenden Zahl von Zwangsversteigerungen und Leerverkäufen etwas gelockert werden können, sind derzeit Kreditnehmer mit einem 60-Tage-Late-Pay oder höher erforderlich von Fannie Mae, zwei Jahre zu warten, um ein anderes Haus zu kaufen. Die Golden 1 Credit Union in Kalifornien bietet Fall-für-Fall-Wartezeiten für Kreditnehmer an, die bestimmte Kriterien erfüllen. Bestimmte HAFA-Richtlinien erlauben einen sofortigen Rückkauf. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten.

• Verlassen Sie sich gegen Abschottung

  Wenn Sie die Rückzahlungen vor dem Verkauf des Treuhänders oder Sheriffs nicht nachholen können, verlieren Sie Ihr Haus an die Bank.