HARP Refinanzierung oder Leerverkauf

Frage: Sollten wir eine HARP-Refinanzierung oder einen Leerverkauf unseres Unterwasserhauses durchführen?

Ein Leser fragt: "Mein Mann und ich versuchen herauszufinden, ob wir versuchen sollten, unser Haus als Leerverkauf zu verkaufen oder daran festzuhalten und uns für das staatliche HARP-Refinanzierungsprogramm zu bewerben. Unser Immobilienmakler sagt uns zu verkaufen, aber wir mögen die Idee, unsere Hypothekenzahlungen zu reduzieren. r n r nWe verdanken fast $ 300, 000, und während der Wert unseres Hauses ungefähr $ 165, 000 ist, sagt unser Hypothekenkerl, dass wir $ 635 pro Monat sparen können, wenn wir uns qualifizieren für eine HARP-Refinanzierung. Was schlagen Sie vor? Sollten wir eine HARP-Refinanzierung oder einen Leerverkauf durchführen? "

Antwort: Ob ein Hausbesitzer Leerverkäufe im Vergleich zu einer HARP-Refinanzierung tätigen soll, ist nicht so schlimm und trocken. Sicher, in den meisten Fällen würde die Logik vorschreiben, dass ein Hausbesitzer in zwei Jahren nach einem Leerverkauf wahrscheinlich besser dran ist als nach einer HARP-Refinanzierung, aber es gibt viele Dinge zu beachten, bevor er diese Entscheidung trifft.

Zuallererst ist, ob Sie sich für eines der beiden Programme qualifizieren. Viele Leerverkaufsbanken haben die Anforderungen an einen Leerverkauf gelockert, und nicht jeder Kreditgeber benötigt eine finanzielle Notlage, insbesondere nach 2012. Wenn Ihre Bank jedoch eine finanzielle Notlage erfordert und Sie keine Notlage dokumentieren können, qualifizieren Sie sich möglicherweise nicht für einen Leerverkauf. überhaupt. Was würde die Frage zu einem strittigen Punkt machen, oder?

Das erste, was ich vorschlage, ist, mit einem Leerverkäufer zu sprechen, um herauszufinden, ob Sie sich für einen Leerverkauf qualifizieren. Betrachten Sie das HAFA-Leerverkaufsprogramm der Regierung, wenn ein regulärer Leerverkauf zu restriktiv ist.

Aber wenn Sie auf die HAFA-Route gehen, stellen Sie sicher, dass Sie den Leerverkauf wirklich tätigen möchten, bevor Sie sich für HAFA bewerben. Einige Kreditgeber erlauben es Ihnen nicht, sich erneut zu bewerben, wenn Sie sich vorher qualifiziert haben, wenn Sie Ihre Meinung nach Genehmigung ändern sollten.

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie beides nicht tun können. Sie müssen ein Programm auswählen. Entweder die HARP Refinance oder der Leerverkauf.

Qualifiziert für HARP-Refinanzierung

• Begrenzt auf Fannie Mae und Freddie Mac-Darlehen.

  Das HARP-Refinanzierungsprogramm gilt nur für Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac. Wenn Ihr Darlehen nicht Fannie Mae oder Freddie Mac ist, qualifizieren Sie sich nicht. Sie können herausfinden, ob Ihr Darlehen Fannie Mae oder Freddie Mac ist, indem Sie zum Fannie Mae Loan Look Up oder zum Freddie Mac Loan Look Up gehen. Sie müssen die letzten vier Ziffern der Sozialversicherungsnummer des primären Kreditnehmers kennen.

• Darlehensvergabe am 1. Juni 2009 oder früher.

  Wenn Sie am 2. Juni 2009 oder später eine Hypothek aufgenommen haben, werden Sie wahrscheinlich nicht für die HARP-Refinanzierung qualifiziert sein. Im Moment gibt es keine Ausnahmen, aber das könnte sich ändern.

• Mehr als 80% LTV

  Wenn Ihr Haus unter Wasser ist, wird Ihr LTV (Loan-to-Value Ratio) 80% des Marktwertes übersteigen - weil der Marktwert in der Regel geringer ist als Ihr Darlehensbestand.Die meisten Leute haben kein Problem mit diesem qualifizierenden Faktor.

• Keine verspäteten Zahlungen.

  Obwohl das HARP-Refinance-Programm eine Zahlungsverspätung in den letzten 12 Monaten zulässt, werden viele Kreditgeber unabhängig von den HARP-Richtlinien keinen Kredit an einen Kreditnehmer vergeben, der straffällig geworden ist. Diese zusätzlichen Kreditgeberanforderungen, die von den im Programm angegebenen abweichen können, werden als Overlays bezeichnet.

• Erste HARP-Refinanzierung.

  Sofern sich die Regeln nicht ändern, und mit einer kleinen Ausnahme, können Sie nur eine HARP-Refinanzierung durchführen und, sobald sie gewährt wurde, können Sie nicht erneut über HARP refinanzieren. Sollten Sie jedoch nach der HARP-Refinanzierung Probleme mit der Zahlung haben, können Sie jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt einen Leerverkauf beantragen.

HARP Refinance vs. Leerverkauf

Die Leerverkaufsrichtlinien für den Kauf eines anderen Hauses nach einem Leerverkauf betragen in der Regel 5 Jahre für einen herkömmlichen Kredit und 3 Jahre für FHA-Kredite. Angenommen, Sie haben einen Leerverkauf getätigt und Ihr Haus verkauft. Die Nachteile eines Leerverkaufs sind:

• Sie besitzen kein Haus mehr.
• Sie müssen woanders hinziehen und Mieter werden.
• Sie müssen vielleicht aus Ihrer Nachbarschaft ausziehen.
• Sie verlieren Ihren Steuerabzug, wenn Sie ein Haus besitzen.
• Es gibt keine Garantie, dass Sie sich in 3 Jahren für ein anderes Zuhause qualifizieren können, weil sich die persönlichen Situationen ändern und Gesetze sich ändern.

Wenn Sie sich für die HARP-Refinanzierungsoption entschieden haben, haben Sie in 2 Jahren $ 15, 240 ($ 635 Zahlungsunterschied x 24 Monate) eingespart. In 3 Jahren werden Sie sogar noch mehr gespart haben, $ 22, 860. Wird der Marktwert Ihres Hauses zunehmen, um die Tatsache auszugleichen, dass Sie noch etwa $ 300, 000 an einem Haus schulden, das $ 165, 000 wert ist?

Es könnte keine Rolle spielen. Der Grund, warum es nicht wichtig ist, ist, weil Sie vielleicht nie verkaufen wollen. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin auf dem Haus bezahlen, bis Sie die $ 300, 000 Hypothek bezahlt haben.

Wenn Sie sich nach Ablauf von 3 Jahren für den Leerverkauf entscheiden, können Sie sich für ein anderes Haus qualifizieren. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Immobilienpreise in diesem Zeitraum relativ stabil bleiben, bedeutet dies, dass Sie ein Haus wie Ihr Haus kaufen können, außer zum heutigen Marktwert von 165.000 USD. Selbst wenn sich die Zinssätze verdoppeln, wäre Ihre Zahlung noch niedriger. als die Zahlung, die Sie heute bezahlen.

Aber für manche Leute ist es keine Frage der Logik oder finanziellen Argumentation. Und das ist OK, absolut OK. Menschen kaufen oft Immobilien auf Emotionen und sie bleiben in diesem Haus basierend auf Emotionen. Fühlen Sie sich nie schlecht, wenn Sie die HARP-Refinanzierung über einen Leerverkauf wählen. Welche Entscheidung Sie treffen, ist die richtige Entscheidung für Sie.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.