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Der Verkauf eines Geschäftsbetriebs, auch wenn die Immobilie einbezogen wird, erfordert einen ganz anderen Ansatz bei der Bewertung. Immobilienmakler und -makler kennen oft den Unterschied nicht, da sie nicht so viele Anfragen für diese Art von Transaktionsmix bekommen.
Wenn ein Geschäftsinhaber auch Eigentümer der Immobilie ist, wird er entweder das Geschäft schließen und die Immobilie verkaufen oder beides verkaufen wollen. Immobilienmakler und Makler sind versucht, beides zusammen aufzuzählen, und das kann ein Fehler sein.
Ein operatives Geschäft ist ein ganz anderes Tier als die Immobilien, in denen es ansässig ist. Es gibt auch sehr unterschiedliche vertragliche Vereinbarungen, die zur Übertragung von Geschäftsvermögen erforderlich sind. Sie sind nicht wie Immobilien und können tatsächlich Garantien für das Volumen und die bestehenden Kunden- / Kundenstammdaten enthalten. Die Bewertungsparameter sind sehr unterschiedlich, da ein funktionierendes Unternehmen über "Goodwill" -Betrachtungen sowie bestehende vertragliche und ggf. liefervertragliche Überlegungen verfügt. Manchmal können sie nicht an einen neuen Besitzer übergeben werden.
Immobilienfachleute, insbesondere solche in der kommerziellen Nische, verfügen über das Wissen und die Erfahrung, um Mieteinnahmen und -ausgaben zu analysieren und sie ihrem Kunden / Kunden zur Entscheidungsfindung vorzulegen. Wo sie zu kurz kommen, analysiert man ein Unternehmen aus finanzieller Sicht. Es gibt viel unter der Oberfläche, und die Prüfung eines Gewinns und Verlustes und einer Bilanz beginnt nicht, an die wahren Tatsachen zu gelangen.
In der ländlichen Gegend, in der ich tätig bin, hatte ein Immobilienmakler ein Geschäft zum Verkauf gestellt, und das ohne Immobilien. Das Gebäude wurde vermietet. Da ich einen interessierten Kunden hatte, rief ich an und fragte nach den Finanzdaten, erhielt eine Gewinn- und Verlustrechnung und eine Bilanz. Ich rief zurück und bat um eine Cash-Flow-Aufschlüsselung.
Der Broker wusste nicht wirklich, was ich forderte.
Die Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens unterscheidet sich oft sehr vom Cashflow. Fragen Sie einfach einen IRS-Agenten. Einer der Vorteile des Besitzens eines Unternehmens ist es, einige Pausen zu bekommen, indem die Ausgaben als Geschäft abgezogen werden, das sonst persönlich wäre. Wir sprechen nicht notwendigerweise über illegale oder steuerausschließende Aktivitäten. Ein Beispiel wären Abzüge für ein Fahrzeug und seine Betriebskosten, da es sowohl für persönliche als auch für geschäftliche Aktivitäten verwendet werden kann.
Es war ein schlechter Dienst für seinen Klienten, sein Geschäft aufzulisten, wenn die grundlegendsten Anforderungen nicht in seiner Wissensbasis lagen. Jeder gute Business Broker benötigt eine Cash-Flow-Analyse von seinem Kunden als eines der wichtigsten Finanzdokumente. Anpassungen an den Wert des Geschäfts werden auf der Grundlage von Positionen im Cash Flow vorgenommen, einschließlich:
- Detaillierte Tabellen aller Einnahmen
- Details aller Ausgaben
- Welche Ausgaben gehen tatsächlich zu Gunsten des Eigentümers > Eine Anpassung zurück zu Einkommen für jene Eigentümer-Nutzen-Ausgaben, die weggehen werden (nicht Ausgaben zum neuen Eigentümer sein)
- Ein Zusatz zu den Ausgaben für Eigentümer-Nutzen-Kosten, die neue Käufer verlangen werden, Ausgaben zu vergrößern Mietmanager)
- In einer früheren Lebenslaufbahn verkaufte ich ein Unternehmen an ein Unternehmen, das an der New York Stock Exchange an die Börse ging.
Sie schickten ein Team von Auditoren ein, die mehrere Wochen damit verbrachten, meine Zahlungsströme zu überprüfen. Ein Beispiel für die Ausgaben eines Eigentümers, der wegging, waren meine LKW-Ausgaben. Das Unternehmen stellte mir ein Fahrzeug zur Verfügung, alle Ausgaben, Wartung und Treibstoff inklusive. Sie fügten diese Ausgaben hinzu und erhöhten den Wert meines Geschäfts, da es wirklich keine echte Ausgabe war, die sie nach dem Kauf bezahlen mussten.
Wie ich in der Artikelliste darlegte, wenn der verkaufende Eigentümer auch das Geschäft leitete und sich kein marktübliches Gehalt zahlte, musste der Käufer seine Bewertung des Geschäfts aufgrund der Notwendigkeit der Einstellung nach unten anpassen. ein Manager zum Marktgehalt.
Wie Sie sehen, gibt es eine Reihe von Faktoren, die die Bewertung eines operativen Geschäfts wesentlich von der Veräußerung von Immobilien unterscheiden. Und wir sind nicht einmal ins Inventar gekommen.
Eine andere Sache bei der Unternehmensbewertung ist die unterschiedliche Art und Weise, wie sie abhängig von der Branche oder dem Geschäftstyp berechnet wird.
Es ist klar, dass die meisten Immobilienfachleute sich nicht an der Vermittlung von operativen Geschäftsunternehmen beteiligen sollten, es sei denn, sie verfügen über die Erfahrung und das Fachwissen, um dies zu tun. Ein weitaus besserer Ansatz wäre die Zusammenarbeit mit einem Geschäftsmakler, der keine Immobilienvermittlung betreibt. Es wird eine für beide Seiten vorteilhafte Beziehung sein, bei der jeder von Ihnen dem Kunden / Kunden maximale Erfahrung und Wert bringt.
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