Gründe Banken lehnen Leerverkauf ab Angebote

Sofern die Bank nicht bereit ist, einen Leerverkauf zu akzeptieren, der selten ist, weiß niemand mit Sicherheit - nicht der Makler des Käufers, nicht der Makler oder der Verkäufer - wenn es sich um einen Leerverkauf handelt. Angebot wird von der Bank angenommen oder abgelehnt. Einfach weil ein Inserat als Leerverkauf beworben wird, bedeutet das nicht, dass es sich um einen Leerverkauf handelt. Es bedeutet, dass der Listing-Agent und Verkäufer Hoffnung es als Leerverkauf verkaufen wird und die Bank das Angebot annehmen wird.

Short Sale Listenpreise

Der Listenpreis eines Leerverkaufs hat in der Regel wenig Einfluss auf den tatsächlichen Preis einer Bank. Der Listenpreis kann zu hoch sein, um ein Angebot anzulocken, oder zu niedrig, um von der Bank akzeptiert zu werden. Einige Agenten werben für Leerverkäufe zu unglaublichen Preisen, in der Hoffnung, dass ein Käufer dazu verleitet wird, ein Angebot abzugeben. Außerdem, nur weil der Verkäufer das Angebot annehmen kann, bedeutet dies nicht, dass die Bank einem Leerverkauf zustimmt.

Leerverkauf Definition

Leerverkäufe werden getätigt, wenn eine Bank sich bereit erklärt, weniger als die Hypothek zu akzeptieren, die der Verkäufer der Bank schuldet. Das Haus könnte scheinen, über Wasser zu sein, aber wenn die Gebühren zu verkaufen abgezogen werden, plus die Hypothek, die Mittel sind kurz, dann fällt es in Leerverkauf Gebiet. Die Immobilie kann mit zwei Darlehen oder einem Darlehen belastet werden. Wenn es zwei Darlehen hat, müssen beide Kreditgeber zustimmen, einen Leerverkauf zu akzeptieren.

Warum Banken Leerverkäufe ablehnen

Banken verlangen vor der Genehmigung eines Leerverkaufs eine Fülle von Unterlagen.

Entgegen der landläufigen Meinung müssen sich Verkäufer nicht in Zwangsvollstreckung befinden oder bei der Durchführung von Hypothekenzahlungen zurückgeblieben sein, damit ein Leerverkauf stattfinden kann. Ein Leerverkäufer, der Hunderte von Leerverkäufen verkauft, kann wahrscheinlich sagen, ob Ihr Leerverkauf genehmigt wird. Andere Agenten verfügen möglicherweise nicht über diese Fähigkeit. Hier sind Gründe, warum Banken Leerverkaufsanfragen ablehnen:

• Leerverkaufspreis ist zu niedrig

  Die Banken verlangen eine Schätzung, manchmal mehrere Schätzungen und können auch eine BPO bestellen. Wenn der Listingagent das Leerverkaufsangebot einreicht, sollte der Agent auch eine vergleichende Marktanalyse einbeziehen, die den Preis im Leerverkaufsangebot rechtfertigt. Wenn die Bank glaubt, dass sie mehr Geld verdienen kann, indem sie die Immobilie durch Zwangsvollstreckungsverfahren zieht, wird die Bank das Angebot ablehnen.

  Tipp: Seien Sie bereit, mit einer Ablehnung zu argumentieren und vergleichbare Verkäufe zu zeigen, die den Leerverkaufspreis unterstützen.

• Das Leerverkaufspaket ist unvollständig

  Fragen Sie einen Leerverkaufspezialisten und Sie werden Horrorgeschichten darüber hören, wie Banken die Dokumentation verlieren. In einigen Fällen spielt es keine Rolle, wie oft das Paket über Nacht oder per Fax ausgedruckt wird, die Bank könnte es verlegen. Schlimmer noch, ein wichtiges Dokument ist möglicherweise nicht in der Datei enthalten, und ohne jedes einzelne erforderliche Dokument wird der Verkauf nicht gewährt.

  Tipp: Fragen Sie die Bank nach einer Liste von Dokumenten, erstellen Sie Kopien und senden Sie vollständige Pakete.

• Der Verkäufer qualifiziert sich nicht

  Wenn der Verkäufer um Schuldenerlass bittet, wird die Bank einen Härtefallbrief des Verkäufers sehen wollen, der erklärt, warum der Verkäufer es sich nicht leisten kann, die Fehlbetragdifferenz zurückzuzahlen. Verkäufer, die übertragbare Vermögenswerte besitzen, sind benachteiligt, wenn die Verkäufer nicht bereit sind, einen Rückzahlungsplan mit der Bank auszuarbeiten.

  Tipp: Bereiten Sie einen Härtefallbrief, eine Gewinn- und Verlustrechnung und ein Monatsbudget vor, aus denen hervorgeht, dass der Verkäufer über wenig oder keine Vermögenswerte und kein verfügbares Einkommen verfügt.

• Der Käufer qualifiziert sich nicht

  Der Wunsch, ein Haus zu kaufen, und die finanziellen Mittel, um sich eine Hypothekenzahlung leisten zu können, bedeuten nicht, dass sich ein Käufer qualifiziert, ein Haus zu kaufen. Der Kreditgeber eines Käufers prüft die Kredithistorie, die Dauer der Arbeit, die Schuldenquoten und eine Vielzahl anderer Kriterien, um die Qualifikation eines Kreditnehmers zu bestimmen. Um bei der Bank des Verkäufers Glaubwürdigkeit zu erlangen, müssen die Käufer einen Vorqualifizierungsbrief zusammen mit dem Angebot einreichen, aber ein Kreditvorantragsbrief trägt mehr Gewicht.

  Tipp: Senden Sie einen Vorab-Brief und eine Kopie einer beträchtlichen Anzahlung, die die Fähigkeit des Käufers, eine Hypothek zu erhalten und die Absicht, die Transaktion abzuschließen, angemessen widerspiegelt.

• Die Bank hat den Kredit verkauft

  Manchmal wird der Verhandlungsführer nicht erkennen, dass die Bank die Hypothek nicht mehr hält oder den Kredit bedient, bis wertvolle Wochen bei Leerverkaufsverhandlungen vergangen sind. Wenn die Bank die Hypothek an einen anderen Kreditgeber verkauft hat, ist die Bank nicht befugt, einen Leerverkauf zu genehmigen, weil sie den Vermögenswert freigegeben hat. Obwohl der Verkäufer weiterhin Erklärungen von der Bank erhält, könnte die Bank das Darlehen bedienen, aber nicht besitzen.

  Tipp: Bitten Sie die Titelfirma, die öffentlichen Aufzeichnungen auf Zuweisungen von Treuhandurkunden oder andere Dokumente zu überprüfen, die das verkaufte Darlehen widerspiegeln. Leiten Sie Ihr Leerverkaufspaket an den neuen Kreditgeber weiter.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}