Kauf eines Hauses mit Eigentümer Finanzierung

Einen Verkäufer zu bitten, Ihnen eine Finanzierung durch den Eigentümer zu geben, um ein Haus zu kaufen, kann eine heikle Angelegenheit sein. Das ist teilweise, weil, wenn Sie den Listing-Agent fragen, ob der Besitzer einige oder alle der Finanzierung tragen wird, der Agent wahrscheinlich nicht weiß. Warum? Der Agent hat nie gefragt. Wahrscheinlich interessiert es auch nicht, dass er fragt.

Wenn Sie den Verkäufer direkt fragen, wird der Verkäufer wahrscheinlich nein sagen. Verkäufer lehnen häufig den Vorschlag einer Eigentümerfinanzierung ab, weil niemand die Vorteile oder die vorgeschlagene Eigentümerfinanzierung als eine Möglichkeit zum Verkauf des Hauses erläutert hat.

Die meisten Verkäufer verkaufen nicht jeden Tag ein Haus. Ihr Wissen beschränkt sich auf konventionelle Praktiken, bei denen der Käufer zur Bank geht, um eine Hypothek aufzunehmen.

Doch für einen Verkäufer, dessen Haus nicht verkauft oder wenn traditionelle Kreditgeberrichtlinien verschärft werden, wird Eigentümerfinanzierung plötzlich sehr populär. Eigentümer Finanzierung ist definitiv eine praktikable Option für einige in den Käufermärkten. Nur nicht so sehr auf den Märkten der Verkäufer.

Was ist Eigentümerfinanzierung?

Wenn ein Teil oder der gesamte Kaufpreis, abzüglich der Anzahlung des Käufers, vom Verkäufer getragen (finanziert) wird, stellt der Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung zur Verfügung. Es spielt keine Rolle, ob die Immobilie ein bestehendes Darlehen hat, außer in dem Ausmaß, in dem der bestehende Kreditgeber das Darlehen aufgrund einer Veräußerungsklausel beim Verkauf beschleunigen könnte. Anstatt zu der Bank zu gehen, gibt der Käufer dem Verkäufer ein Finanzierungsinstrument als Beweis für das Darlehen und leistet Zahlungen an den Verkäufer.

Wenn das Eigentum frei und klar ist, dh der Verkäufer einen eindeutigen Titel ohne Darlehen hat, kann der Verkäufer zustimmen, die gesamte Finanzierung zu übernehmen.

In diesem Fall vereinbaren der Käufer und der Verkäufer einen Zinssatz, einen monatlichen Zahlungsbetrag und eine Kreditlaufzeit, und der Käufer zahlt dem Verkäufer das Eigenkapital des Verkäufers auf einer Ratenbasis.

Das Sicherheitsinstrument wird in der Regel in den öffentlichen Aufzeichnungen erfasst, wodurch beide Parteien geschützt werden. Bedenken Sie, dass einige staatliche Gesetze Ballonzahlungen verbieten.

Einige Bundesgesetze können auch die Eigentümerfinanzierung regeln. Vielleicht möchten Sie rechtliche Beratung erhalten, um sicherzustellen, dass Sie das Gesetz befolgen.

Arten der Eigentümerfinanzierung

Die meisten Transaktionen mit Kaufgeld sind verhandelbar. Verkäufer und Käufer sind frei, die Bedingungen der Eigentümerfinanzierung zu verhandeln, vorbehaltlich Wuchergesetze und anderer länderspezifischer Vorschriften. Auch hier möchten Sie möglicherweise Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

Während keine Standard-Anzahlung erforderlich ist, wünschen sich viele Verkäufer eine ausreichende Anzahlung, um ihr Eigenkapital zu schützen. Anzahlungen können von sehr wenig bis zu 30 Prozent oder mehr reichen. Verkäufer glauben, dass ihr Eigenkapital durch die Anzahlung des Käufers geschützt wird, weil Käufer weniger wahrscheinlich in Zwangsvollstreckung gehen, wenn sie viel Geld im Voraus investiert haben.

Einige Varianten der Eigentümerfinanzierung umfassen:

• Grundstücksverträge.

  Grundstücksverträge gehen nicht an den Käufer über, sondern geben dem Käufer einen angemessenen Titel. Der Käufer leistet für einen bestimmten Zeitraum Zahlungen an den Verkäufer. Bei Abschlusszahlung oder Refinanzierung erhält der Käufer die Urkunde.

• Schuldscheindarlehen und Hypotheken.

  Verkäufer können die Hypothek für den gesamten Saldo des Kaufpreises (abzüglich der Anzahlung) tragen, der ein zugrunde liegendes Darlehen beinhalten kann. Diese Art der Finanzierung wird als "allumfassende Hypothek" oder "allumfassende Treuhandurkunde" (AITD) bezeichnet. Der Verkäufer erhält einen Zinsüberhang für das zugrundeliegende Darlehen.

  Ein Verkäufer kann auch eine Junior-Hypothek führen. In diesem Fall würde der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen oder eine neue erste Hypothek erhalten. Der Käufer erhält eine Urkunde und gibt dem Verkäufer eine zweite Hypothek für den Restbetrag des Kaufpreises abzüglich der Anzahlung und der ersten Hypothekenzahlung.

• Mietkaufverträge.

  Der Verkauf eines Mietkaufvertrages bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer einen angemessenen Titel gibt und die Immobilie an den Käufer vermietet. Bei Erfüllung des Mietkaufvertrags erhält der Käufer das Eigentum und erhält in der Regel ein Darlehen zur Zahlung an den Verkäufer, nachdem er die gesamte oder einen Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet hat.

Eigentümerfinanzierungsvorteile für Hauskäufer

• Wenig oder keine Qualifizierung.

  Selbst wenn der Verkäufer eine Kreditauskunft des Käufers verlangt, ist die Interpretation der Käuferqualifikationen durch den Verkäufer typischerweise weniger streng und flexibler als die von den herkömmlichen Kreditgebern auferlegten.

• Maßgeschneiderte Finanzierung.

  Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten können Verkäufer und Käufer aus einer Vielzahl von Zahlungsoptionen wählen, wie z. B. Zinsen, Tilgung mit fester Verzinsung, Zinsunterschreitung oder eine Barzahlung. Zahlungen können gemischt werden. Die Zinssätze können sich periodisch anpassen oder für die Laufzeit des Kredits auf einem bestimmten Niveau bleiben.

• Anzahlung Flexibilität.

  Anzahlungen sind verhandelbar. Wenn ein Verkäufer eine größere Anzahlung wünscht, als der Käufer besitzt, können Verkäufer manchmal einen Käufer veranlassen, periodisch Pauschalzahlungen in Bezug auf eine Anzahlung zu leisten.

• Niedrigere Abschlusskosten.

  Ohne einen institutionellen Kreditgeber sind keine Kredit- oder Rabattpunkte zu zahlen. Keine Origination-Gebühren, Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsgebühren oder andere verschiedene Gebühren, die von den Kreditgebern routinemäßig erhoben werden, was automatisch Kosten für die Abschlusskosten des Käufers einspart.

• Schnellere Besessenheit.

  Da Käufer und Verkäufer nicht auf einen Kreditgeber warten, um die Finanzierung zu bearbeiten, können Käufer schneller schließen und den Käufer früher als bei einer herkömmlichen Kredittransaktion in Besitz nehmen.

Eigentümerfinanzierungsvorteile für Hausverkäufer

• Höherer Verkaufspreis.

  Da der Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung anbietet, kann der Verkäufer in der Lage sein, den vollen Listenpreis oder höher zu bestellen.

• Steuerunterbrechungen.

  Der Verkäufer kann bei einem Ratenverkauf weniger Steuern zahlen und nur die in jedem Kalenderjahr erzielten Einnahmen melden.

• Monatliches Einkommen.

  Zahlungen eines Käufers erhöhen den monatlichen Cashflow des Verkäufers und führen zu einem verwertbaren Einkommen.

• Höherer Zinssatz.

  Eigentümerfinanzierungen können einen höheren Zinssatz haben, als ein Verkäufer auf einem Geldmarktkonto oder anderen risikoarmen Anlageformen erhalten könnte.

• Kürzere Listungsdauer.

  Eigentümerfinanzierung zieht eine andere Gruppe von Käufern an. Wenn eine Immobilie nicht mit herkömmlichen Methoden verkauft wird, ist das Anbieten von Eigentümerfinanzierung eine Möglichkeit, sich vom Bestandsmeer abzuheben und eine schwer zu verkaufende Immobilie zu veräußern, die andernfalls nicht verkauft werden könnte.

Bevor Sie eine Transaktion mit einer Eigentümerfinanzierung eingehen, konsultieren Sie bitte einen Immobilienanwalt, um kompetente Rechtsberatung zu erhalten. Verlassen Sie sich nicht auf Ihren Immobilienmakler für Informationen, es sei denn, Ihr Agent ist ein praktizierender Immobilienanwalt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.